Positiv og negativ servitutt: forskjellen forklart
En positiv servitutt gir deg rett til å gjøre noe på en annens eiendom, for eksempel å kjøre over den eller ha en ledning i den. En negativ servitutt gir deg rett til å forby noe, for eksempel byggeforbud eller forbud mot næringsvirksomhet. Begge er servitutter etter servituttlova. Forskjellen får betydning for hvordan retten oppstår, hvordan den faller bort og hvordan den kan avløses.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva loven sier
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneServituttlova § 1 gjelder særrettigheter over fremmed fast eiendom «til einskilde slag bruk eller anna utnyttingsrådvelde eller til å forby einskilde slag verksemd, bruk eller tilstand». Setningen inneholder begge typene. Den første delen beskriver positive servitutter, den siste negative. Loven bruker ikke selv ordene positiv og negativ, men skillet er vanlig i juridisk språk.
Servituttlova gjelder ikke pakt, tomtefeste eller allmenn bruksrett. Har du en tomt festet fra en annen, er det et annet regelverk.
Positiv servitutt: rett til å gjøre noe
En positiv servitutt gir den som har retten, adgang til å handle på eller bruke den andres eiendom. Eieren må tåle det. Typiske eksempler er veirett, rett til å ha vannledning eller kloakk i grunnen, rett til å parkere, rett til å ha båtplass og rett til å gå over tomta. Alle forutsetter en form for bruk.
Her er det rettighetshaveren som er aktiv. Eieren må ikke hindre bruken, men eier fortsatt grunnen og kan bruke den så langt det ikke går utover retten.
Negativ servitutt: rett til å forby noe
En negativ servitutt gir ikke adgang til å bruke eiendommen, men til å hindre at eieren gjør bestemte ting. Eksempler er byggeforbud, forbud mot å føre opp bygg over en viss høyde, forbud mot næringsvirksomhet, forbud mot å felle trær eller krav om at området skal brukes bare til bolig. Mange slike bestemmelser er tatt inn i tomtekjøp i boligfelt for å sikre at området beholder en bestemt karakter.
Her er det eieren som er passiv. Han må unnlate noe, og rettighetshaveren kan kreve at han unnlater det. Mer om dette står i spørsmålet om negative servitutter. Servituttlova § 4 har en egen regel for rettigheter som skal sikre en bestemt bolig- og byggeordning i et område. De ligger til hver eiendom i området og gjelder så langt de er til nytte for eiendommen. Slike bestemmelser er ofte negative.
Slik slår forskjellen ut i praksis
Når det gjelder hvordan retten oppstår, kan en positiv servitutt vinnes ved hevd, fordi den som bruker en annens eiendom over lang tid som om han hadde en rett, kan få rett til å fortsette (hevdslova § 7). Hevd forutsetter bruk, og en negativ servitutt innebærer ikke at noen bruker eiendommen. Negative servitutter oppstår derfor normalt ved avtale, og tinglysing er den vanlige måten å sikre dem på.
Også bortfall skjer ulikt. En positiv servitutt som ikke brukes i hele hevdstiden, kan falle bort ved frihevd (hevdslova § 10). En negativ servitutt kan falle bort ved mothevd, når eieren bruker eiendommen i strid med retten og det har pågått i hevdstiden (§ 9). Begge reglene gjelder bare hvis vilkårene i hevdslova §§ 2 til 6 er oppfylt, som blant annet krever 20 år og aktsomhet.
Avløsning er et tredje punkt der skillet teller. Jordskifteretten kan i en jordskiftesak avløse en alltidvarende bruksrett som ligger til fast eiendom og en negativ servitutt, hvis de er til hinder for en tenlig jordskifteløsning (jordskiftelova § 3-12). Negative servitutter er altså uttrykkelig nevnt i den bestemmelsen.
Mange servitutter har begge sider
I praksis har samme avtale ofte både et positivt og et negativt element. En veirett er positiv for naboen som kjører, men ofte følger det et forbud mot å stenge veien eller sette opp bom, som er negativt for eieren. En vannledning gir rett til å legge og vedlikeholde den, og samtidig forbud mot å bygge oppå. Bruk derfor ikke merkelappen som fasit. Les selve teksten og se hva den gir rett til og hva den forbyr.
Sondre og skjøtet fra 1987
Sondre Berg kjøper en enebolig og leser skjøtet og de tinglyste dokumentene. Det første, fra 1962, gir naboen på nr. 14 rett til å kjøre over innkjørselen hans. Det er en positiv servitutt, og Sondre må la naboen kjøre. Det andre, fra 1987, sier at tomten ikke kan bebygges med mer enn én bolig og ikke brukes til næring. Det er en negativ servitutt, og Sondre kan ikke bygge en bolig til eller drive butikk der.
Sondre vil sette opp en carport. Den påvirker ingen av servituttene, men han må sørge for at den ikke stenger kjøreveien. Hadde han planlagt et utleiebygg i tillegg, ville byggeforbudet hindret det.
Kort oppsummert
- Positiv servitutt gir rett til å gjøre noe på annen manns eiendom, som å kjøre eller legge ledning.
- Negativ servitutt gir rett til å forby noe, som bygging eller næringsvirksomhet.
- Positive servitutter kan vinnes ved hevd. Negative oppstår normalt ved avtale.
- Jordskiftelova § 3-12 nevner negative servitutter uttrykkelig som noe som kan avløses.
- Mange servitutter har begge sider. Les teksten for å se hva som er tillatt og forbudt.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.