Servitutter forsvinner ikke av seg selv
I dagligtale sier man gjerne at en servitutt er «foreldet» når den ikke lenger er i bruk eller virker utdatert, men rent juridisk finnes det ingen automatisk foreldelsesregel som sletter en servitutt bare fordi den har ligget urørt i mange år. En servitutt — for eksempel en veirett, et byggeforbud eller en utsiktsservitutt — kan i utgangspunktet vare evig, og den består i grunnboken helt til den blir formelt slettet, uavhengig av hvor lite den faktisk brukes. Dette betyr at en tinglyst rett fra for eksempel 1950-tallet fortsatt er juridisk gyldig i dag, selv om ingen har benyttet den på flere tiår, med mindre den er slettet eller endret gjennom en av de metodene loven åpner for. Servituttlova av 1968 gir likevel en mulighet til å bli kvitt en servitutt som har utspilt sin rolle: dersom den er til vesentlig mer skade enn gagn for eieren av den tjenende eiendommen, kan den kreves avskipet — altså slettet med rettsvirkning. Det er denne avskipelsesadgangen folk som regel sikter til når de spør om å «slette en foreldet servitutt». Terskelen er ikke at retten er gammel eller sjelden brukt, men at den samlet sett gjør mer skade enn nytte sett i dagens situasjon.
Vilkårene for å få en servitutt slettet
For at en servitutt skal kunne slettes mot rettighetshaverens vilje, må den tjenende eiendommens eier sannsynliggjøre at servitutten er til vesentlig mer skade enn gagn. I vurderingen legges det gjerne vekt på om forholdene har endret seg vesentlig siden servitutten ble stiftet — for eksempel at området er blitt bymessig utbygd, at det er bygget offentlig vei som gjør en gammel veirett overflødig, eller at den tjenende eiendommen har endret bruk på en måte som gjør servitutten spesielt tyngende. Det legges også vekt på om rettighetshaveren fortsatt har reell nytte av retten, eller om bruken i praksis har opphørt fordi rettighetshaveren ikke lenger har behov for den, for eksempel fordi vedkommende har fått atkomst fra annet hold. Det er ikke tilstrekkelig at servitutten er upraktisk eller til en viss ulempe — terskelen «vesentlig mer skade enn gagn» er ment å verne rettighetshaveren mot at etablerte rettigheter lett kan fjernes. Det finnes to hovedveier til sletting. Den enkleste er at partene blir enige gjennom en skriftlig avtale om oppheving, som sendes til tinglysing slik at servitutten formelt fjernes fra grunnboken. Blir ikke partene enige, må saken bringes inn for jordskifteretten, som kan avsi dom eller avgjørelse ved skjønn om avskipelse. I begge tilfeller vil rettighetshaveren normalt ha krav på vederlag for det økonomiske tapet vedkommende lider ved at retten bortfaller, med mindre servitutten reelt sett er verdiløs.
Cecilie og den gamle veiretten fra 1962
Cecilie eier en enebolig med en tinglyst veirett over naboeiendommen fra 1962, opprinnelig etablert fordi eiendommen den gang ikke hadde annen atkomst. For over tjue år siden ble det bygget kommunal vei helt fram til Cecilies tomtegrense, og veiretten over naboens grunn har siden ikke vært i bruk. Naboen, som ønsker å bygge garasje nettopp der den gamle veitraseen går, tar kontakt med Cecilie og ber om at servitutten slettes. Cecilie er i utgangspunktet enig i at hun ikke lenger trenger veiretten, men ønsker en liten kompensasjon siden retten formelt sett fortsatt følger med eiendommen og kunne hatt en viss verdi ved videresalg. De to blir enige om et beskjedent vederlag og signerer en avtale om at servitutten oppheves. Avtalen sendes til tinglysing, og etter noen ukers behandling hos Kartverket er veiretten formelt slettet fra grunnboken på begge eiendommene. Naboen kan deretter søke om byggetillatelse for garasjen uten at den gamle servitutten er til hinder, og Cecilie slipper å administrere en rett hun uansett ikke lenger har bruk for.
Slik går du fram i praksis
Start med å sjekke grunnboken for å finne nøyaktig hva servitutten går ut på, når den ble stiftet og hvem som er part i dag — dette gir grunnlaget for videre dialog. Ta deretter kontakt med den andre parten, enten det er du som ønsker servitutten fjernet eller du er rettighetshaver som blir kontaktet av en grunneier. Forklar hvorfor servitutten ikke lenger er i bruk eller har blitt til vesentlig mer skade enn gagn, og forsøk å komme fram til en minnelig løsning, gjerne med et vederlag til rettighetshaveren dersom retten fortsatt har en viss verdi. Får dere til en avtale, må den settes opp skriftlig og sendes til tinglysing hos Kartverket for at slettingen skal få rettsvirkning overfor alle, også en eventuell framtidig kjøper av eiendommene. Blir dere ikke enige, må saken bringes inn for jordskifteretten, som kan avgjøre om vilkårene for avskipelse er oppfylt og eventuelt fastsette vederlag. Det kan være lurt å innhente juridisk bistand før du går til jordskifteretten, siden det er den tjenende eiendommens eier som må sannsynliggjøre at servitutten er til vesentlig mer skade enn gagn.
Kort oppsummert: - En servitutt bortfaller ikke automatisk ved manglende bruk — den må formelt slettes. - Sletting krever at servitutten er til vesentlig mer skade enn gagn for eieren av tjenende eiendom. - Enklest skjer sletting ved skriftlig avtale som tinglyses. - Blir partene ikke enige, avgjør jordskifteretten spørsmålet ved dom eller skjønn. - Rettighetshaveren har normalt krav på vederlag når servitutten oppheves.