Definisjonene og hvorfor skillet finnes — 220 ord

Servituttlova skiller mellom realservitutter og personlige servitutter fordi de har ulik funksjon. En realservitutt er stiftet til fordel for en bestemt eiendom — den "herskende" eiendommen — og belaster en annen eiendom, den "tjenende" eiendommen. Fordi retten er knyttet til eiendommen som sådan, og ikke til hvem som til enhver tid eier den, følger den automatisk med både ved salg av den herskende og den tjenende eiendommen. Et typisk eksempel er en veirett som gir eier av eiendom A adkomst over eiendom B — uansett hvem som eier A eller B i fremtiden, består normalt retten og plikten.

En personlig servitutt er derimot knyttet til en navngitt person eller et bestemt rettssubjekt, for eksempel en bestemt slektning, et selskap, eller en navngitt nabo. Retten opphører som hovedregel når denne personen ikke lenger er rettighetshaver — enten ved dødsfall, dersom retten ikke er avtalt til å gå i arv, eller ved at rettighetshaveren selger sin egen eiendom uten at retten er avtalt overført. Et eksempel kan være en bruksrett til en hytte for en bestemt person så lenge vedkommende lever, uten at retten skal overføres til arvingene.

Hvilken type servitutt som er stiftet, avgjøres av hvordan den er formulert i stiftelsesgrunnlaget — ikke av hva partene i ettertid tror den innebærer.

Hvorfor dette har stor praktisk betydning ved kjøp og salg — 260 ord

Skal du kjøpe en eiendom som er avhengig av en servitutt — for eksempel en adkomstrett over naboeiendommen — er det avgjørende å undersøke om retten er en realservitutt eller en personlig servitutt. Er det en realservitutt til fordel for eiendommen, følger den automatisk med til deg som ny eier, og du kan stole på at retten består uavhengig av hvem som eide eiendommen tidligere. Er det derimot en personlig servitutt knyttet til den forrige eieren personlig, kan det hende at retten faller bort i det øyeblikket du overtar eiendommen, og du står plutselig uten den adkomsten eller bruksretten du trodde fulgte med.

Det samme gjelder motsatt vei: kjøper du en eiendom som er belastet med en servitutt til fordel for naboen, bør du undersøke om denne plikten er en realservitutt, som du som ny eier må respektere uansett, eller en personlig servitutt knyttet til en navngitt nabo, som i prinsippet kan opphøre dersom naboen flytter eller dør, avhengig av hvordan retten er formulert.

Uklarheter oppstår ofte fordi eldre servitutter er formulert upresist, uten at det er tydelig om partene mente å knytte retten til en eiendom eller til en person. I slike tilfeller må man tolke stiftelsesdokumentet konkret, gjerne med hjelp av hvordan retten har vært praktisert i ettertid, og formålet med servitutten da den ble opprettet. Er dokumentet uklart og retten har stor økonomisk betydning, bør en advokat vurdere tolkningsspørsmålet før en eiendomshandel gjennomføres, ikke etterpå.

Hanne oppdager forskjellen for sent i en kjøpsprosess — 190 ord

Hanne skulle kjøpe en landbrukseiendom der salgsoppgaven nevnte en "rett til beiteareal på naboeiendommen". Hun antok automatisk at dette var en realservitutt som ville følge med eiendommen, akkurat som veiretten inn til gården var det.

Da Hanne senere bestilte servituttdokumentet fra Kartverket, viste det seg at beiteretten faktisk var stiftet som en personlig rett til fordel for selgeren ved navn, uten noen bestemmelse om at den skulle overføres til fremtidige eiere av gården. Selgeren hadde selv fått retten fra sin far på syttitallet, formulert nettopp som en personlig ordning mellom to navngitte personer den gang.

Hanne fikk avklart dette før kjøpet gjennom sin advokat, og kunne derfor forhandle om kjøpesummen ut fra at beiteretten ikke ville følge med, i stedet for å oppdage det først etter overtakelse. Hun valgte i tillegg å forsøke å fremforhandle en ny, tinglyst realservitutt direkte med naboeiendommens eier før kjøpet ble sluttført, slik at retten faktisk skulle bestå for gården fremover.

Slik avklarer du hvilken type servitutt du har med å gjøre — 170 ord

Bestill alltid det fulle tinglyste servituttdokumentet fra Kartverket, ikke bare grunnboksutskriften, og les nøye om retten er formulert til fordel for en eiendom (gårds- og bruksnummer) eller til fordel for en navngitt person. Er formuleringen uklar, se etter tilleggsopplysninger om hvorvidt retten er ment å gå i arv eller overføres ved salg.

Skal du kjøpe en eiendom der en viktig rett er personlig og dermed ikke automatisk følger med, bør du forhandle om at retten formaliseres på nytt som en realservitutt før overtakelse, eller ta høyde for den økonomiske risikoen i prisen. Er du usikker på tolkningen av et eldre og upresist formulert servituttdokument, bør en advokat vurdere det konkret — særlig når retten har stor praktisk eller økonomisk betydning for eiendommen du vurderer å kjøpe.

Kort oppsummert: - En realservitutt er knyttet til eiendommen og følger automatisk med ved salg - En personlig servitutt er knyttet til en bestemt person og faller normalt bort ved eierskifte, med mindre annet er avtalt - Type servitutt avgjøres av hvordan retten er formulert i stiftelsesdokumentet, ikke av hva partene senere tror - Bestill alltid det fulle servituttdokumentet, ikke bare grunnboksutskriften, for å se hvordan retten faktisk er formulert - Ved kjøp av eiendom avhengig av en viktig servitutt, avklar type servitutt før overtakelse, ikke etterpå