Personen som solgte meg boligen var ikke den som eide den
Har du kjøpt en bolig fra noen som ikke eide den, er det utgangspunktet at du ikke får eiendomsretten. Den virkelige eieren beholder boligen. Etter avhendingslova § 4-17 kan du heve kjøpet og få tilbake det du har betalt, og du kan kreve erstatning hvis du kjøpte i aktsom god tro. Er skjøtet falskt, kan ikke tinglysingsloven redde deg. Kravet må rettes mot den som solgte, og det kan bli vanskelig å få pengene hvis svindleren er forsvunnet.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva som skjer hvis selgeren ikke eide boligen
Du kan som hovedregel ikke få bedre rett til en eiendom enn selgeren hadde. Eide ikke selgeren boligen, eier du den heller ikke etter å ha betalt. Den virkelige eieren kan kreve den tilbake, og kjøpet gir deg ingen eiendomsrett mot ham.
Dette kan skje på flere måter. Selgeren kan ha utgitt seg for å være eieren. Han kan ha vært leietaker, eller en av flere eiere som solgte hele eiendommen uten de andres samtykke. Det kan også ha vært en falsk fullmakt.
Grunnboken kan hjelpe deg, men ikke alltid
Reglene i tinglysingsloven er ment å beskytte dem som stoler på grunnboken. Ifølge tinglysingsloven § 13 kan et skjøte ikke registreres uten at den som overdrar, har grunnbokshjemmel eller samtykke fra hjemmelshaveren. Står selgeren ikke i grunnboken, vil registreringen normalt bli avvist. Du får da ikke tinglyst skjøtet, og du ser raskt at noe ikke stemmer.
Står selgeren som eier, og du har kjøpt i god tro og fått skjøtet tinglyst, er du beskyttet mot innsigelsen om at hans hjemmel bygger på et ugyldig dokument (tinglysingsloven § 27 første ledd). Den beskyttelsen gjelder ikke hvis dokumentet er falsk eller forfalsket. Er skjøtet du fikk, signert av en som utga seg for å være eieren, hjelper det ikke at du var i god tro. Den virkelige eieren kan kreve boligen tilbake.
Dette er et område der enkeltsaker kan bli kompliserte, og det avhenger av hvem som står i grunnboken, hva som er registrert og hvordan selgeren fikk sin rett. Hovedpoenget er likevel at du ikke kan regne med å få beholde boligen.
Det du kan kreve av selgeren
Avhendingslova § 4-17 første ledd sier at når en tredjeperson har eiendomsrett til det som ble solgt, gjelder reglene om mangler tilsvarende. Det gir deg denne rettsstillingen:
- Du kan heve kjøpet hvis det er et vesentlig avtalebrudd, og få tilbake det du har betalt (§ 4-13 og § 4-4). At selgeren ikke eier boligen, er et så alvorlig avvik at vilkåret normalt er oppfylt.
- Du kan kreve erstatning. Etter § 4-17 annet ledd kan du alltid kreve erstatning for tap som følger av at eiendommen tilhørte en annen enn selgeren, så sant du var i aktsom god tro, altså at du ikke visste og ikke burde visst det.
- Retten til å kreve retting og beløpsgrensen på 10 000 kroner for selvrisiko gjelder ikke her.
Er selgeren ikke bare en som tok feil, men en som bevisst utga seg for å eie boligen, kan også avtaleloven § 30 om svik komme inn, og forholdet kan være bedrageri etter straffeloven § 371.
Fristen for å si fra
Du må si fra til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget forholdet eller burde ha oppdaget det (§ 4-19). Selgeren kan ikke kreve at du har meldt fra for sent hvis han har vært grovt uaktsom, uærlig eller ellers handlet i strid med god tro. En svindler kan ikke bruke fristen til sin fordel.
Skriv en kort, dokumentert melding. Opplys hva du har oppdaget, krev tilbakebetaling av alt du har betalt, og si at du forbeholder deg erstatning for kostnader.
Hvordan du får pengene
Det praktiske problemet er sjelden hvem som har rett, men hvem som har pengene. Er selgeren en svindler som er utenlands, kan kravet være vanskelig å få inndrevet.
Gikk betalingen gjennom en megler, kan situasjonen være bedre. Megleren skal gi kjøperen en skriftlig oppgave med blant annet eierforholdet (eiendomsmeglingsloven § 6-7), og skal ikke betale ut kjøpesummen til selgeren før du har fått rettsvern for ervervet (§ 6-10). Pengene skal derfor i utgangspunktet ligge på klientkontoen mens tinglysingen er under behandling. Er de ikke utbetalt, kan de gå tilbake. Er de utbetalt for tidlig, kan megleren ha et ansvar. Se om erstatning fra eiendomsmegler i en egen artikkel.
Anmeld forholdet til politiet så snart du har dokumentasjon. Politiet kan etterforske hvem som står bak.
Torunn og rekkehuset i Stavanger
Torunn kjøpte et rekkehus i Stavanger gjennom en privat avtale for 3 900 000 kroner. «Selgeren», som kalte seg Jarle Holm, krevde 390 000 kroner i forskudd, som hun betalte til hans konto. Da skjøtet ble sendt til Kartverket for tinglysing, ble det avvist. Jarle sto ikke i grunnboken. Den virkelige eieren, Dagfinn Berg, bodde i Spania og hadde aldri hørt om salget.
Torunn kunne ikke få eiendomsretten. Hun meldte straks fra til Jarle og krevde forskuddet tilbake, pluss 14 500 kroner i takst- og andre kostnader. Hun anmeldte forholdet. Politiet fant ut at «Jarle Holm» hadde brukt et falskt navn. Kontoen var tømt. Torunn fikk ikke pengene tilbake før politiet hadde funnet personen bak.
Kort oppsummert
- Kjøper du av en som ikke eier boligen, får du som hovedregel ikke eiendomsretten.
- Etter avhendingslova § 4-17 kan du heve kjøpet, få tilbake det du har betalt og kreve erstatning hvis du var i aktsom god tro.
- Er skjøtet falskt, hjelper det ikke at du var i god tro.
- Meld skriftlig fra til selgeren innen rimelig tid og anmeld forholdet til politiet.
- Går pengene gjennom en megler, skal de ikke utbetales til selgeren før du har fått rettsvern.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.