Ta over boliglånet alene etter bruddet — hva krever banken?

Tobias vil beholde huset og eksen ut av lånet

Tobias og eksen eide huset sammen og hadde boliglånet registrert med begge som låntakere. Etter bruddet var Tobias klar for å bli boende og kjøpe ut den andelen som tilhørte eksen, mens eksen selv gjerne ville ut av både boligen og lånet så raskt som mulig. De ble fort enige om en pris seg imellom, men Tobias oppdaget at det avgjørende ikke var hva de to var enige om, det var hva banken godkjente. Han hadde regnet med at overtakelsen bare var en formalitet, ettersom han allerede betalte det meste av terminen selv, men fant fort ut at banken så på saken med helt andre øyne.

Hvorfor en avtale mellom dere ikke er nok

En privat avtale om at du overtar boligen og lånet alene, er bindende mellom deg og eksen, men den binder ikke banken. Banken er part i låneavtalen og har selv risikoen for at gjelden blir betjent, og kan derfor ikke tvinges til å godta et bytte av låntaker uten selv å ha vurdert kredittverdigheten til den som blir sittende igjen alene. Fram til den nye avtalen er på plass, gjelder fortsatt det solidaransvaret som følger av å stå som medlåntakere, også om den andre parten skulle slutte å betale sin del i mellomtiden. Dette overrasker mange, siden en privat avtale om overtakelse lett kan gi en falsk trygghet om at ansvaret allerede er overført.

Kredittvurderingen banken gjør på nytt

For å overta boliglånet alene må du normalt gjennom en ny, full kredittvurdering, omtrent som ved et helt nytt boliglån. Banken ser på inntekten din alene, uten den andre partens inntekt å støtte seg på, og vurderer om du tåler lånet ut fra samme rammer som gjelder for nye søknader, blant annet kravet til gjeldsgrad og bankens rentestress. For mange er dette den kritiske flaskehalsen, siden en inntekt som var god nok sammen med en samboer eller ektefelle, ikke nødvendigvis strekker til alene. Har du barn og skal motta eller betale barnebidrag, kan dette telle med i vurderingen av hva du reelt har til rådighet. Har du bare nylig skiftet jobb eller fått lavere inntekt av andre grunner, kan banken be om et lengre inntektsgrunnlag før den er komfortabel med å godkjenne deg alene som eneste ansvarlige. Har du derimot fått en høyere stilling eller en ny fast jobb etter at det opprinnelige lånet ble innvilget, kan dette telle positivt og gjøre overtakelsen enklere enn du kanskje frykter.

Slik går overtakelsen for seg i praksis

Praktisk sett innebærer overtakelsen at banken utarbeider ny låneavtale eller en tilleggsavtale der eksen formelt slettes som låntaker, mens du blir stående som eneste ansvarlig. Samtidig må skjøtet eller hjemmelen til boligen overføres til deg alene hos Kartverket, noe som normalt utløser dokumentavgift på den delen av verdien du overtar fra den andre. Banken vil som regel kreve ny takst eller verdivurdering av boligen for å fastsette riktig lånebeløp og belåningsgrad, og du bør sørge for at utbetalingen til eksen og slettingen av vedkommende fra lånet skjer samtidig, slik at ingen sitter igjen med et løst mellomværende etterpå. Sett gjerne av litt ekstra tid i prosessen til at både bank og Kartverket skal behandle sakene sine, slik at ingen av dere blir stående uten avklaring lenger enn nødvendig. Avtal også skriftlig hvem som dekker eventuelle løpende kostnader, som forsikring og felleskostnader, i tiden det tar før overtakelsen er formelt i orden, slik at ingen av dere blir sittende med en uforutsett regning underveis i den perioden overtakelsen pågår.

Hva skjer hvis banken sier nei

Består du ikke den nye kredittvurderingen alene, kan banken avslå overtakelsen selv om dere begge er enige om løsningen. Da gjenstår i praksis salg av boligen, eventuelt at eksen fortsetter som medlåntaker en periode til mens du bygger opp egen betjeningsevne, om begge er villige til det. Et avslag her er ikke det samme som et avslag på en helt ny boliglånssøknad, men de samme forholdene, som gjeld, inntekt og egenkapital, ligger til grunn for vurderingen. Har du mulighet til å skaffe tilleggssikkerhet eller en medlåntaker i tillegg, kan det i noen tilfeller redde en overtakelse som ellers ville strandet på inntekten alene. Er situasjonen fastlåst og beløpene betydelige, kan advokat være verdt å koble inn for å sikre at et eventuelt salg og oppgjør blir gjort riktig, slik at ingen av dere sitter igjen med uklart ansvar for restgjeld. Dette gjelder særlig når dere har ulikt syn på hvor mye hver av dere egentlig har bidratt med til boligen opp gjennom årene, siden slike uenigheter sjelden løser seg av seg selv uten en tredjepart involvert.

Kort oppsummert

• En privat avtale om å overta boliglånet alene binder ikke banken, som må gjøre en egen ny kredittvurdering.
• Vurderingen skjer som om du søkte om lånet på nytt, basert på din inntekt og gjeld alene.
• Overtakelsen krever at eksen formelt slettes fra låneavtalen og at hjemmelen til boligen overføres samtidig.
• Sier banken nei, gjenstår normalt salg av boligen eller at den andre fortsetter som medlåntaker en periode til.
• Advokat er særlig aktuelt når beløpene er store eller partene ikke blir enige om det praktiske rundt overtakelsen.