Kan banken gjøre unntak fra boliglånsforskriften?

Alvhild mangler én prosent egenkapital

Alvhild hadde spart lenge og var overbevist om at hun hadde nok penger til boliglånet hun ønsket seg, helt til rådgiveren viste at egenkapitalen lå på ni prosent av kjøpesummen, én prosent under det banken normalt krever. Alt annet ved søknaden var solid, stabil inntekt, ingen annen gjeld og lav belåningsgrad sammenlignet med boligens verdi. Alvhild lurte på om banken i det hele tatt hadde mulighet til å gjøre unntak når hun var så nære å oppfylle kravet, eller om ett eneste prosentpoeng ville stå mellom henne og boligen hun hadde lagt inn bud på.

Hovedreglene i boliglånsforskriften

Boliglånsforskriften setter tre sentrale rammer som bankene som hovedregel må følge ved nedbetalingslån med pant i bolig. Egenkapitalen skal normalt utgjøre minst 10 prosent av kjøpesummen. Samlet gjeld, inkludert det nye lånet, kan ikke overstige fem ganger brutto årsinntekt. Banken skal også teste om økonomien din tåler den høyeste av to satser, enten 7 prosent rente eller dagens rente med et påslag på 3 prosentpoeng, før lånet i det hele tatt innvilges. Disse kravene er permanente og gjelder alle banker likt, uavhengig av størrelse. Forskriften er hjemlet i finansforetaksloven, og har ingen utløpsdato slik enkelte tidligere, midlertidige utlånsregler hadde, noe som betyr at bankene må planlegge rundt disse rammene som varige forutsetninger, ikke som noe som kan endre seg fra år til år.

Fleksibilitetskvoten bankene kan bruke

Det som gjør et unntak fra boliglånsforskriften mulig i praksis, er at hver bank har en fleksibilitetskvote, en andel av det totale utlånsvolumet hvert kvartal som banken kan bruke til å innvilge lån som ikke fullt ut oppfyller hovedreglene. Kvoten er normalt 10 prosent av utlånsvolumet, men lavere i Oslo, der den er satt til 8 prosent på grunn av det høyere prisnivået i boligmarkedet der. Det avgjørende å forstå er at kvoten tilhører banken, ikke deg som søker. Banken bestemmer selv hvilke søknader den vil bruke den begrensede kvoten på, og har ingen plikt til å innvilge et unntak bare fordi du ligger tett opptil grensen.

Hva som teller i bankens vurdering av et unntak

Banker som vurderer å bruke fleksibilitetskvoten, ser gjerne etter søknader der avviket fra hovedregelen er lite og resten av bildet er solid. Er egenkapitalen for eksempel ni prosent i stedet for ti, men inntekten er stabil, gjeldsgraden lav og du består rentestresstesten med god margin, fremstår søknaden som en trygg kandidat for et unntak. Motsatt vil en søknad der flere krav brytes samtidig, for eksempel både lav egenkapital og høy gjeldsgrad, sjelden bli prioritert, siden banken da tar på seg mer risiko enn det som normalt er verdt å bruke kvoten på. Banken vurderer også om avviket kan forklares med noe forbigående, som at egenkapitalen er bundet opp i et boligsalg som ennå ikke er gjort opp, fremfor at det skyldes svak sparing over tid. En jevn og dokumenterbar spareprofil over flere år teller normalt mer positivt enn et enkeltstående, nylig innskudd like før søknaden sendes inn, siden banken da lettere kan se at midlene faktisk er opptjent og ikke bare lånt inn midlertidig. Har du allerede fått avslag uten nærmere forklaring, er bankens plikt til å begrunne avslag på boliglån et naturlig sted å lese videre.

Slik argumenterer du for en unntaksbehandling

Ønsker du at banken skal vurdere deg for et unntak, bør du be konkret om det og legge frem alt som styrker resten av søknaden, som fast ansettelse, lav annen gjeld og eventuelt tilleggssikkerhet fra foreldre eller annen eiendom. Mangler du fortsatt nok egenkapital selv med kvoten, kan foreldre som medlåntaker eller kausjonist være veien videre, siden dette kan styrke søknaden på en måte fleksibilitetskvoten alene ikke klarer. Det kan også være verdt å spørre tidlig i kvartalet fremfor sent, siden en bank som nesten har brukt opp kvoten sin for perioden, har mindre å gå på uansett hvor god søknaden din er. Får du avslag hos én bank, er det fullt lovlig å prøve hos en annen, siden bankene kan ha ulik praksis for hvordan de prioriterer sin egen kvote. Advokat er sjelden nødvendig for selve unntaksspørsmålet, men kan være aktuelt hvis du mener banken har praktisert kvoten på en måte som virker usaklig eller vilkårlig sammenlignet med andre kunder. Har du grunn til å tro at banken har behandlet en sammenlignbar søknad annerledes uten noen saklig forklaring, er dette noe en klage bør vise til konkret, fremfor bare å hevde at behandlingen føltes urettferdig. En slik sammenligning er sjelden lett å dokumentere fullt ut, men selv indisier kan være nok til at banken velger å se på saken en gang til.

Kort oppsummert

• Boliglånsforskriften krever normalt 10 prosent egenkapital, maks fem ganger inntekten i samlet gjeld, og en rentestresstest.
• Bankene har en fleksibilitetskvote, normalt 10 prosent av utlånsvolumet per kvartal og 8 prosent i Oslo, som kan brukes til unntak.
• Kvoten tilhører banken, ikke deg, og du har ingen rett til å kreve at den brukes på din søknad.
• Et lite avvik fra kravene kombinert med en ellers solid søknad gir best sjanse for at banken vurderer unntak.
• Spør tidlig i kvartalet, legg frem alt som styrker søknaden, og prøv gjerne en annen bank ved avslag.