Hva det innebærer å overta utleiers rolle
Når du kjøper en utleid bolig, trer du automatisk inn som ny utleier fra overtakelsestidspunktet, uten at det kreves noen egen avtale med leietakeren for at dette skal gjelde. Leiekontrakten løper videre på akkurat de samme vilkårene som før — samme leiesum, samme oppsigelsesfrister, samme eventuelle tidsbegrensning dersom leieavtalen er tidsbestemt. Dette gjelder uavhengig av om leiekontrakten er tinglyst eller ikke; beskyttelsen for leietakeren følger direkte av loven, ikke av tinglysing. Som ny utleier overtar du også pliktene som fulgte med, blant annet ansvar for vedlikehold etter husleielovens regler, og du overtar eventuelt depositum eller garanti leietakeren har stilt — dette bør avklares og overføres som en del av oppgjøret mellom deg og selger, slik at midlene faktisk følger med til deg som ny utleier og ikke blir liggende hos selgeren. Har leietakeren betalt husleie for perioden etter overtakelse til selgeren, må dette beløpet gjøres opp mellom selger og deg som en del av det økonomiske oppgjøret ved eierskiftet.
Hva du bør avklare før og ved overtakelsen
Før du fullfører kjøpet av en utleid bolig, bør du be om å få se leiekontrakten i sin helhet, inkludert eventuelle tillegg eller muntlige avtaler som er dokumentert skriftlig i etterkant. Sjekk leietid, oppsigelsesvilkår, leiesum, og om det er avtalt regulering av leien og eventuelt depositum eller garanti. Er det viktig for deg å kunne bruke boligen selv relativt raskt, må du avklare om leieavtalen er tidsbestemt og når den utløper, eller om det finnes lovlige oppsigelsesgrunner du kan bruke, som for eksempel at utleier selv skal bruke boligen — men vær oppmerksom på at slik oppsigelse har egne, ofte strenge vilkår og frister etter husleieloven, og at leietakeren kan bestride oppsigelsen. Avklar også praktisk hvordan overføring av depositum skal skje, og sørg for at dette inngår som en egen post i oppgjøret med selger, slik at du ikke ender opp med ansvar for depositumet uten selv å ha mottatt midlene.
Sindre kjøpte en leilighet med leietaker i to år til
Sindre kjøpte en leilighet som investeringsobjekt, og visste fra salgsoppgaven at det bodde en leietaker der med en tidsbestemt kontrakt som løp i to år til. Før han signerte kjøpekontrakten, ba han om å få se hele leieavtalen, og fikk bekreftet leiesum, depositum og at leietakeren aldri hadde hatt betalingsproblemer. I kjøpekontrakten med selger ble det tatt inn en egen bestemmelse om at depositumet, som sto på en sperret konto, skulle overføres til Sindre som ny depositumshaver samtidig med overtakelsen, og at leie betalt for perioden etter overtakelse skulle avregnes i oppgjøret. Ved overtakelsen fikk Sindre bekreftelse fra banken om at depositumkontoen var overført til hans navn, og han sendte deretter et enkelt informasjonsbrev til leietakeren om at han var ny utleier, med kontaktinformasjon for videre kommunikasjon. Leieforholdet fortsatte helt uendret for leietakeren, mens Sindre fra dag én mottok leien direkte og hadde full oversikt over vilkårene han hadde overtatt.
Slik går du frem som kjøper av en utleid bolig
Be om leiekontrakten i sin helhet før du legger inn bud, og les den nøye, ikke bare oppsummeringen i salgsoppgaven. Sørg for at kjøpekontrakten med selger uttrykkelig regulerer overføring av depositum eller garanti, og avregning av eventuell leie som er betalt for perioden etter overtakelse. Informer leietakeren skriftlig om eierskiftet så snart overtakelsen er gjennomført, med tydelig kontaktinformasjon for videre kommunikasjon om leieforholdet. Ønsker du på sikt å avslutte leieforholdet for selv å bruke boligen, sett deg grundig inn i husleielovens regler om oppsigelse før du handler, og regn med at dette kan ta tid dersom leietakeren ikke ønsker å flytte frivillig. Er leieforholdet komplisert, uklart dokumentert, eller preget av konflikt mellom selger og leietaker fra før, bør du vurdere grundig om dette bør avklares og løses før du fullfører kjøpet, ikke etterpå.
Kort oppsummert: - Kjøp bryter ikke leie — du trer inn som ny utleier på leieavtalens eksisterende vilkår, jf. husleieloven § 9-3. - Depositum eller garanti bør avtales overført som egen post i oppgjøret med selger. - Leie betalt for perioden etter overtakelse avregnes mellom selger og kjøper. - Ønsker du å avslutte leieforholdet, gjelder husleielovens egne, ofte strenge oppsigelsesregler. - Les hele leiekontrakten før kjøp, ikke bare oppsummeringen i salgsoppgaven.