Hvor ofte kan utleier kreve å inspisere leiligheten?

Når inspeksjon er nødvendig

Det finnes situasjoner der tilsyn er godt begrunnet. Utleier kan ha mistanke om en skade, for eksempel fuktflekker på tak som tyder på lekkasje. Han kan ville sjekke om en reparasjon ble gjort ordentlig, eller undersøke om boligen brukes i strid med avtalen. Etter en lengre periode kan et rolig tilsyn være greit, for eksempel én gang i året i et langt leieforhold.

Hyppige kontroller uten noen av disse grunnene er derimot ikke nødvendige. Månedlige besøk «for å se til at alt er greit» nærmer seg kontroll av hvordan du bor, og det er ikke formålet med bestemmelsen.

Loven gir ikke en fasit på hva som er for ofte. Det er en helhetsvurdering av hvor lenge leieforholdet har vart, om det er konkrete bekymringer, og hvor inngripende hvert besøk er.

Varsel og tidspunkt

Du skal ha melding i rimelig tid før tilsynet (§ 5-6 tredje ledd). Loven nevner ikke antall dager. Et besøk som varsles samme morgen til samme ettermiddag er sjelden rimelig, mens et par dagers varsel ofte er det.

Du har rett til å foreslå et tidspunkt som passer, og til å være til stede. Utleier må ta rimelig hensyn til arbeidstid, barn og søvn.

Står det i kontrakten at utleier kan inspisere boligen hver måned, eller «når han ønsker», binder ikke det deg. Etter § 1-2 kan det ikke avtales vilkår som er mindre gunstige for deg enn loven. Loven knytter adgangen til hva som er nødvendig, og en kontrakt kan ikke gjøre den videre.

Slik avviser du en inspeksjon du mener er unødvendig

Du bør ikke bare ignorere forespørselen. Svar skriftlig og saklig.

• Spør hva formålet er, og hva utleier vil se på.
• Forklar at du ikke ser behovet, og vis til at tilsyn bare kan kreves i nødvendig utstrekning.
• Foreslå en alternativ ordning, for eksempel bilder av det han ønsker å se.
• Tilby deg å la ham komme hvis han har en konkret begrunnelse.

Nekter du uten å si noe, risikerer du at utleier oppfatter det som mislighold. Utleier kan kreve erstatning for tap som skyldes at du ikke oppfyller plikten din (§ 5-8), og gjentatt nekting kan i alvorlige tilfeller gi grunnlag for å avslutte avtalen.

Fortsetter utleier å kreve hyppige inspeksjoner du mener er uten grunn, kan du be ham skriftlig om å slutte. Hjelper ikke det, kan du ta saken til Husleietvistutvalget. Utleier kan ikke bruke nøkkel til å gå inn av seg selv, se nøkkel hos utleier.

Hva utleier kan gjøre med tilsynet

Utleier kan ta med en håndverker eller en annen representant, og kan sjekke bad, kjøkken, tak, vinduer og ventilasjon. Tilsynet gjelder boligens tilstand og ikke hvordan du lever, så det gir ham ikke grunn til å gjennomgå skuffer, skap og personlige ting.

Tar han bilder, bør han si hva de skal brukes til. Bildene bør ikke vise deg eller dine ting, og de bør ikke deles med andre.

Noen utleiere viser til at forsikringsselskapet krever regelmessig kontroll. Et krav i utleiers egen forsikring endrer ikke hva loven sier om deg. Grensen er fortsatt tilsyn i nødvendig utstrekning og med melding i rimelig tid.

Kort oppsummert

• Loven har ingen fast grense for hvor ofte utleier kan inspisere leiligheten, men tilsyn må være nødvendig.
• Konkrete grunner, som mistanke om skade, gjør tilsyn nødvendig, mens rutinemessige månedlige besøk normalt ikke er det.
• Du skal ha melding i rimelig tid og kan foreslå et tidspunkt som passer.
• En kontrakt kan ikke gi utleier mer adgang enn loven.
• Avvis skriftlig og saklig, og tilby alternativer, så du ikke selv bryter plikten din.