Ødelagt lås i ytterdøren: slik er ansvaret delt
Virker ikke låsen i ytterdøren, er hovedregelen at du som leietaker vedlikeholder dørlåser, mens utleier betaler når en lås må skiftes ut fordi den er utslitt eller ødelagt uten din skyld. Det følger av husleieloven § 5-3, med forbehold for det som er avtalt i kontrakten. Tilfeldig skade regnes ikke som vedlikehold. Har du ødelagt låsen ved feil eller forsømmelse, kan du bli erstatningsansvarlig (§ 5-8). Gjelder det byggets felles inngangsdør, ligger den utenfor husrommet ditt.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Lås i ytterdøren virker ikke: hvem betaler?
Det avhenger av hva som har skjedd med låsen. Husleieloven § 5-3 deler ansvaret slik, hvis ikke annet er avtalt: Leieren plikter å vedlikeholde dørlåser. Utleieren plikter å holde husrommet og eiendommen for øvrig i den stand leieren har krav på. Og må gjenstander som tilhører utleieren skiftes ut, påhviler dette utleieren.
Vedlikehold betyr smøring, justering og enklere reparasjoner. Er en lås utslitt etter mange år, og den må byttes, skal utleier ta regningen. Det er en gjenstand som tilhører utleier, og slitasje er ikke noe du har voldt.
Tilfeldig skade og skade du har voldt
Utbedring av tilfeldig skade regnes ikke som vedlikehold etter § 5-3 annet ledd. Blir låsen ødelagt i et innbruddsforsøk eller av noe du ikke hadde kontroll over, er det ikke din vedlikeholdsplikt som gjelder. Utleier har da plikt til å holde husrommet i stand etter første ledd.
Har du derimot ødelagt låsen ved uaktsom bruk, for eksempel ved å tvinge den med feil verktøy eller la en fremmed rote med den, kan utleier kreve erstatning for tapet. Etter § 5-8 kan utleier alltid kreve erstatning når tapet skyldes feil eller forsømmelse fra leierens side.
Slitasje og skade ser ulikt ut. En lås som har gått trått over lang tid og til slutt sitter fast, er slitasje. En lås med tegn til brekkjern, eller en sylinder som er presset ut av døren, tyder på at noen har gjort noe med den. Det er forskjellen mellom en skade på utleiers gjenstand uten din skyld og en som kan skyldes aktsomhet fra din side.
Avtalen kan si noe annet. Står det i kontrakten at du skal bekoste alt som har med låser å gjøre, er det den som gjelder.
Ytterdøren til leiligheten eller til bygget
Lovteksten sier bare «dørlåser» og skiller ikke mellom ytterdøren til leiligheten din og hovedinngangen til et bygg med flere boliger. Om vedlikeholdsplikten også gjelder den felles inngangsdøren, sier ordlyden ikke noe om. Det er naturlig å forstå plikten som en plikt for låsene i husrommet du har leid. En felles inngang ligger utenfor husrommet ditt og er en del av eiendommen utleier skal holde i stand etter første ledd. Utleier skal også stille husrommet til disposisjon slik avtalen sier (§ 5-1), og det forutsetter at du kommer deg inn.
Er huset del av et sameie eller borettslag, kan det være styret som bestemmer over fellesdørene. Overfor deg er det likevel utleier som har plikten til å stille husrommet til rådighet.
Låsen virker ikke i dag: akutte tiltak
Står boligen åpen eller du ikke kommer inn, kan du ikke vente. Husleieloven § 5-5 sier at oppdager leieren en skade som må utbedres uten opphold, skal hun straks melde fra til utleieren. Leieren skal også gjøre det som med rimelighet kan kreves for å hindre økonomisk tap for utleier. Er du ikke ansvarlig for skaden, kan du kreve dekket forsvarlige utgifter til tiltaket og en rimelig godtgjørelse for arbeidet.
Ring utleier først, og send en melding med bilder. Får du ikke tak i ham, og boligen ikke kan låses, kan du tilkalle en låsesmed. Velg et rimelig tiltak, ta vare på kvittering og skriv hva som var galt. Kostnaden kan du kreve dekket av utleier hvis du ikke har voldt skaden. Be låsesmeden skrive årsaken på fakturaen, for eksempel «utslitt sylinder» eller «tegn til oppbrekking». En slik beskrivelse viser senere hvem som skal betale. Vurderer du å bytte hele låsen, er det en større utgift enn en nødløsning, så avtal det først. Les også artikkelen om hva leietaker må vedlikeholde for grensen mellom vedlikehold og utskifting.
Selma og låsesmeden
Selma leier en leilighet av Rasmus. En kveld får hun ikke nøkkelen rundt i sylinderen i ytterdøren, og låsen sitter fast. Låsen er elleve år gammel. Hun smører den med låsespray uten hell og ringer Rasmus klokken 18, men får ikke svar. Hun sender en melding med bilde og skriver at hun tilkaller en låsesmed.
Låsesmeden bruker 40 minutter og skifter sylinderen. Utrykningen koster 1 450 kroner og ny sylinder 1 900 kroner, til sammen 3 350 kroner. Selma tar vare på kvitteringen og sender den til Rasmus dagen etter, sammen med en forklaring.
Rasmus mener at lås er leieres vedlikehold. Selma svarer at sylinderen er utslitt og må skiftes ut, og at gjenstander som tilhører utleier da er utleiers ansvar etter § 5-3. Hun har ikke gjort noe galt, så hun krever beløpet dekket. Rasmus har ikke noe grunnlag for å si at hun har skylden, og må betale de 3 350 kronene, med mindre kontrakten sier noe annet.
Kort oppsummert
- Leieren vedlikeholder dørlåser, men utslitte eller ødelagte låser som tilhører utleier, skiftes for utleiers regning (§ 5-3).
- Tilfeldig skade regnes ikke som vedlikehold, og utleier skal holde husrommet i stand.
- Har du ødelagt låsen ved feil eller forsømmelse, kan utleier kreve erstatning (§ 5-8).
- Virker ikke låsen i ytterdøren og boligen ikke kan låses, melder du straks fra, og du kan kreve dekket forsvarlige utgifter hvis du ikke er ansvarlig (§ 5-5). Det er svaret på hvem betaler ved en akutt lås som ikke virker.
- Står det noe annet i kontrakten, gjelder kontrakten.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.