Ny husleielov: hva er foreslått og hva gjelder i dag?
Det finnes et forslag til ny husleielov, men det er ikke vedtatt, og husleieloven fra 1999 gjelder fortsatt. Husleielovutvalget la i oktober 2024 fram forslag til en ny boligleielov i NOU 2024:19. Per oktober 2026 er verken den nye loven eller forslaget om fem års minstetid for tidsbestemte avtaler vedtatt. Skal du leie eller leie ut i dag, følger du gjeldende lov.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva Husleielovutvalget har foreslått
Husleielovutvalget ble oppnevnt 16. juni 2023 for å gå gjennom husleieloven og foreslå endringer som styrker leieres rettigheter og trygghet i boligen. Utvalget leverte rapporten sin, NOU 2024:19 «Ny boligleielov», til Kommunal- og distriktsdepartementet 18. oktober 2024. Utvalget foreslår en helt ny lov for boligleie, ikke bare endringer i den gamle.
Blant forslagene som er omtalt, er disse:
- Boligen skal være et trygt sted å bo, og utleier skal ikke lenger kunne leie ut «som den er» for å slippe unna ansvar for mangler.
- Et flertall i utvalget foreslår lengre minstetid for tidsbestemte avtaler, fem år i stedet for tre, og en rett for leieren til å forlenge enkelte tidsbestemte avtaler. Utleier kan bare nekte forlengelse med saklig grunn, og nektelsen kan prøves av domstol. Et mindretall er uenig.
- Et flertall vil gi leieren større frihet til å gjøre endringer i boligen uten samtykke.
- Forslagene omfatter dessuten klager, kollektiv, vedlikehold, beboermedvirkning og vern mot høye leieøkninger.
Utredningen var på høring, og departementet mottok 123 høringssvar. Et forslag fra et utvalg er et grunnlag for politisk arbeid. Det er ikke lov før Stortinget har vedtatt det og loven er satt i kraft.
Hva som gjelder i dag
Gjeldende lov er husleieloven av 26. mars 1999. Noen av reglene folk oftest lurer på, er disse:
- En tidsbestemt avtale om bolig kan ikke være kortere enn tre år, med unntak for blant annet at utleier selv skal bruke boligen eller har en annen saklig grunn som er opplyst skriftlig ved inngåelsen (§ 9-3). Er avtalen i strid med dette, regnes den som tidsubestemt.
- En tidsubestemt leieavtale om bolig kan bare sies opp av utleier hvis boligen skal brukes av utleier eller noen i husstanden, hvis riving eller ombygging krever det, hvis leieren har misligholdt, eller hvis det er en annen saklig grunn (§ 9-5).
- Oppsigelsesfristen er tre måneder til utgangen av en kalendermåned (§ 9-6).
- Leieren kan protestere skriftlig på oppsigelsen innen én måned (§ 9-8).
Den store forskjellen fra forslaget er altså at det i dag ikke finnes en rett til å forlenge en tidsbestemt avtale, og at minstetiden er tre år, ikke fem. Stortinget har dessuten behandlet et forslag om fem års minstetid og forlengelsesrett, og det ble ikke vedtatt (Innst. 326 S (2024–2025)).
Endringer som allerede er gjort
Noe er endret uten at det betyr en ny husleielov. Husleietvistutvalget, som behandler tvister etter husleieloven, ble fra 1. januar 2026 en enhet i Husbanken. Utvalget er faglig uavhengig og kan ikke instrueres om behandlingen av enkeltsaker, slik det står i § 12-5. Tvister om leie av bolig må som hovedregel behandles av Husleietvistutvalget før de kan bringes inn for tingretten.
Regjeringens egen side om leiemarkedet omtaler at det skal gjøres endringer i husleieloven for å styrke leieres rettigheter. Slike endringer gjelder først når de er vedtatt og trådt i kraft. Hva som eventuelt blir foreslått videre, og hvilke overgangsregler som i så fall følger med, er ikke kjent.
Halvor og kontrakten på ett år
Halvor har fått tilbud om en tidsbestemt leiekontrakt på ett år for 11 000 kroner i måneden. Han har lest at det skal komme en ny husleielov med fem års minstetid, og tror derfor at kontrakten automatisk blir lengre.
Det stemmer ikke. Den nye loven er ikke vedtatt. Etter gjeldende § 9-3 gjelder en tidsbestemt boligavtale på ett år bare som tidsbestemt hvis utleier har en lovlig grunn for tidsavgrensningen og har gitt Halvor den skriftlig senest ved inngåelsen. Har utleier ikke det, regnes avtalen som tidsubestemt. Halvor kan da ikke sies opp uten saklig grunn og med tre måneders frist.
Om en eventuell ny lov senere endrer reglene, og om den vil gjelde for kontrakter inngått før den trer i kraft, avgjøres av overgangsreglene i en lov som ikke finnes ennå. Halvor bør derfor vurdere kontrakten etter reglene som gjelder nå.
Hvordan du følger med på saken
Det er KDD (Kommunal- og distriktsdepartementet) som har ansvaret for husleieloven. Utredningen og høringssvarene ligger på regjeringen.no, og Stortingets behandling kan følges på stortinget.no. En ny lov kommer først etter at regjeringen har lagt fram en proposisjon og Stortinget har vedtatt den, så det er flere trinn igjen før en endring kan få praktisk betydning.
For deg som leier eller leier ut, er det enkleste å se på hva som gjelder i dag. Les husleieloven og sjekk avtalen mot den. Har du spørsmål om hvor lenge en kontrakt kan vare, finnes en egen side om minstetiden for en leiekontrakt, og om hva som er status for tak på leien, kan du se leieprisregulering og status.
Kort oppsummert
- Et forslag til ny husleielov, eller ny boligleielov, ligger i NOU 2024:19 fra oktober 2024. Det er ikke vedtatt.
- Husleieloven fra 1999 gjelder fortsatt.
- Flertallet i utvalget foreslår fem års minstetid og forlengelsesrett. Slike regler gjelder ikke i dag.
- I dag er minstetiden tre år (§ 9-3), og utleier trenger saklig grunn for å si opp en tidsubestemt avtale (§ 9-5).
- Husleietvistutvalget er flyttet til Husbanken fra 1. januar 2026, men husleieloven er den samme.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.