Kan jeg nekte budgivere å ta med egen takstmann på visning?
Ja, som hovedregel kan du nekte budgivere å ta med egen takstmann på visning. Avhendingslova gir ikke kjøperen noen rett til å undersøke boligen med sakkyndig før handelen. Men nekter du, mister du noe av den beskyttelsen kjøperens egen undersøkelse ellers gir deg (§ 3-10 annet ledd), og opplysningsplikten din etter § 3-7 består uansett. Et alternativ er å la takstmannen komme på avtalte vilkår.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Har kjøperen rett til å ta med egen takstmann?
Nei, ikke etter avhendingslova. Boligen er din frem til overtakelsen, og du bestemmer hvem som får komme inn og hva de får gjøre der. En budgiver som vil ha takstmann med, ber om en tjeneste, ikke om noe han har krav på.
Ofte kommer ønsket i form av et forbehold i budet, for eksempel «forbehold om tilfredsstillende befaring ved egen sakkyndig». Du kan også si nei til det forbeholdet. Megleren kan ikke formidle bud der forbeholdet skal holdes skjult for andre budgivere (eiendomsmeglingsloven § 6-8 tredje ledd), og du skal få budet med forbehold skriftlig (femte ledd).
Hva loven sier om kjøperens undersøkelse
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneKjøperen har ingen plikt etter avhendingslova til å undersøke boligen før handelen, men gjør han det, får det betydning. Paragraf 3-10 annet ledd sier at har kjøperen undersøkt eiendommen før avtalen, kan han ikke senere gjøre gjeldende som mangel noe han burde ha blitt kjent med ved undersøkelsen. Det samme gjelder hvis du har oppfordret kjøperen til å undersøke og han uten rimelig grunn har latt være.
Undersøkelsen er altså en slags gjensidig sikring. Får kjøperen se grundig på boligen, eventuelt sammen med en sakkyndig, har du et sterkere forsvar mot krav om feil han kunne sett. Får han ikke det, har han bare undersøkt det han kunne se på visningen, og du kan ikke vise til hva en sakkyndig ville funnet.
Dermed kan et nei få en pris. Det betyr ikke at du har gjort noe galt. Det betyr at du har skrudd av en av to sikringer som lovens system har bygget inn.
Unntaket i § 3-10 annet ledd gjelder uansett: kjøperen kan gjøre gjeldende det han burde sett, hvis du har vært grovt uaktsom, uærlig eller på annen måte handlet i strid med god tro. Å nekte en takstmann adgang fordi du vet at det er noe han vil finne, er en slik situasjon.
Opplysningsplikten din endres ikke av om takstmannen er med
Paragraf 3-7 gjelder uavhengig av om kjøperen undersøker. Du må opplyse om forhold du kjente eller måtte kjenne til, og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få. Tredje ledd i § 3-10 sier at reglene om undersøkelse ikke innskrenker dette.
Skjer det at takstmannen finner noe som du allerede visste om og ikke har fortalt, hjelper det deg ikke at kjøperen oppdaget det selv. Men da har han heller ingen krav, for det han kjente til ved avtaleinngåelsen, kan han ikke gjøre gjeldende som mangel (§ 3-10 første ledd).
Jarle og Solveig
Jarle Moen selger en enebolig med prisantydning 4 900 000 kroner. Solveig Strand legger inn et bud på 4 850 000 med forbehold om befaring ved egen takstmann. Jarle har allerede en tilstandsrapport, men Solveig vil ha en annen vurdering av kjelleren.
Jarle kan velge mellom to veier.
Sier han ja, kommer takstmannen på et avtalt tidspunkt, og Jarle eller megleren er til stede. Takstmannen måler høy fukt i kjellerveggen, og kostnaden anslås til 120 000 kroner. Solveig senker budet til 4 730 000 kroner. Jarle kan godta, takke nei eller selge til en annen. Godtar han, har Solveig kjent til fukten ved avtalen og kan ikke senere kreve noe for den.
Sier han nei, trekker Solveig kanskje budet. En annen budgiver, Amir, kjøper uten egen takstmann for 4 780 000 kroner. Skulle det vise seg at kjelleren har en skjult fuktskade som Jarle kjente til, svarer han for den etter § 3-7, slik han ville gjort uansett. Skulle skaden være noe Jarle ikke kjente til, kan han ikke vise til at Amir burde ha oppdaget den ved en sakkyndig undersøkelse. Amir fikk aldri gjøre en slik.
Det praktiske resultatet av nei-svaret er altså at han ikke fikk den tryggheten en undersøkelse ville gitt, og at han fikk 50 000 kroner mer enn Solveigs justerte bud. Om det er verdt det, er en avveining du må gjøre selv.
Slik kan du la takstmannen komme på dine vilkår
Du trenger ikke velge mellom alt og ingenting. Her er det du vanligvis kan sette som betingelser:
- et fast tidspunkt, gjerne utenfor ordinær visning, slik at ikke andre budgivere blir forstyrret
- at du eller megleren er til stede under hele befaringen
- at ingen tar prøver, borer i vegger eller åpner konstruksjoner uten at du har sagt ja til det
- at kjøperen sender deg en kopi av rapporten hvis han trekker seg. Dette kan du be om, men han har ikke plikt til å si ja.
Si fra til megleren hva du godtar, så budgiverne får samme svar. Er flere budgivere interessert, er det ryddigst at alle får tilbud om de samme vilkårene.
Kort oppsummert
- Du kan nekte en budgiver å ta med egen takstmann på visning. Loven gir ham ikke krav på det.
- Nekter du, svekker du den beskyttelsen kjøperens undersøkelse ellers gir deg (§ 3-10 annet ledd).
- Opplysningsplikten din etter § 3-7 er den samme enten takstmannen kommer eller ikke.
- Det kjøperen vet ved avtalen, kan han ikke senere kreve noe for (§ 3-10 første ledd).
- Et ja på dine vilkår, med deg til stede, er ofte tryggere enn et nei.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.