Utleier av lokalet gikk konkurs – hva skjer med leiekontrakten min?

Utleier konkurs næringsleie: leieavtalen består selv om utleierselskapet ikke gjør det

Går utleier konkurs, opphører ikke leieforholdet automatisk. Konkursboet trer inn i utleierens rettigheter og plikter etter avtalen, og Vera har fortsatt rett til å bruke lokalet på de vilkårene som gjaldt før konkursåpningen fant sted. Det boet kan gjøre, er å velge om det vil tre inn i avtalen videre eller si den opp etter de formkravene som ellers gjelder, se mer om forskjellen på avvikling og konkurs for hvordan et konkursbo generelt forholder seg til løpende forpliktelser selskapet hadde før konkursåpningen. Blir bygget solgt på tvangssalg, følger leieretten normalt med til den nye eieren, forutsatt at leieavtalen er tinglyst eller at kjøperen på annen måte var kjent med den før overtakelsen av eiendommen.

Depositumet er ikke automatisk tapt, men det avhenger av hvordan det ble oppbevart

Sto depositumet på en egen konto i Veras eller en tredjeparts navn, slik det normalt skal, er pengene beskyttet mot utleierens øvrige kreditorer og tilhører fortsatt Vera ved leieforholdets slutt, uansett hvor mye annet gjeld boet måtte ha. Var depositumet i stedet betalt direkte inn på utleierens driftskonto uten sikring, risikerer Vera at kravet bare blir en alminnelig fordring i boet, på linje med andre kreditorer, og da får hun i beste fall en brøkdel av beløpet tilbake når boet en gang gjøres opp. Samme vurdering gjelder de tre månedene med forskuddsleie: er de ikke øremerket, kan de være tapt sammen med resten av boets øvrige midler. Det er derfor verdt å be bostyreren skriftlig om å bekrefte hvordan disse innbetalingene faktisk har vært håndtert, tidlig i prosessen fremfor å vente og se hva som skjer.

Bostyreren kan si opp avtalen, men må følge de samme formkravene som en privat utleier

Velger boet å ikke fortsette utleieforholdet, må oppsigelsen skje etter de samme reglene som ville gjelde for enhver annen utleier, med skriftlighet og riktig frist etter det som er avtalt i leiekontrakten for næring mellom Vera og det opprinnelige utleierselskapet. Boet kan ikke kaste Vera ut uten varsel bare fordi eieren har skiftet status fra et vanlig selskap til et konkursbo. Er lokalet avgjørende for driften, bør Vera raskt avklare med bostyreren om det er aktuelt å reforhandle vilkårene, særlig dersom bygget etter hvert selges videre og en ny, mer ryddig utleier overtar hele porteføljen av leieavtaler i bygget. Skulle boet velge å si opp avtalen fordi bygget skal selges tomt, har Vera krav på samme oppsigelsesfrist som om en ordinær utleier hadde tatt den beslutningen, og hun bør bruke den tiden aktivt til å lete etter et nytt lokale fremfor å vente på at situasjonen løser seg av seg selv.

Hva Vera bør avklare med bostyreren i det første møtet

Bostyreren har sjelden inngående kjennskap til hvert enkelt leieforhold i bygget den første tiden etter konkursåpningen, og Vera gjør lurt i å ta initiativ til kontakt fremfor å vente på et brev. I det første møtet bør hun be om en tidsplan for når boet vil avklare om det trer inn i avtalen eller ikke, en skriftlig bekreftelse på at bokhandelens leieforhold fortsatt løper uendret inntil videre, og en oversikt over hvem hos boet som er riktig kontaktperson for spørsmål underveis. Er det usikkerhet om depositumet, bør hun be om dette avklart tidlig, siden bostyrere med mange kreditorer å forholde seg til sjelden prioriterer et enkelt depositumsspørsmål av seg selv. En ryddig, skriftlig dialog fra dag én gjør det også enklere for Vera å dokumentere sin egen stilling dersom bygget senere selges videre til en ny eier.

Hva om det er leietakeren, ikke utleieren, som går konkurs

Situasjonen speiles for øvrig fra motsatt kant når det er leietakeren som går konkurs, se næringsleietaker som går konkurs for hvordan utleiersiden da må forholde seg til boets frist til å velge og til kravet om leie som massekrav, som er en helt annen mekanisme enn den som gjelder når det er utleier selv som havner i konkurs. Uansett hvilken side av bordet man sitter på, er den samme lærdommen gyldig: konkurs er en prosess med klare regler, ikke en tilstand av rettsløshet der den som roper høyest vinner frem først.

Kort oppsummert

• Utleier konkurs næringsleie betyr at leieavtalen består, siden konkursboet trer inn i utleierens plikter og rettigheter etter avtalen.
• Selges bygget på tvangssalg, følger leieretten normalt med til ny eier dersom avtalen var tinglyst eller kjent for kjøperen.
• Et depositum satt på egen sikret konto er beskyttet mot utleierens kreditorer, mens penger på driftskontoen kan gå tapt i boet.
• Sier boet opp avtalen, gjelder de samme formkravene til varsel og frist som for enhver annen utleier.