Naboen har hund som bjeffer når de er på jobb. Hva kan styret gjøre?
Styret kan kreve at eieren retter forholdet når hunden bjeffer så mye at det er urimelig eller unødvendig ulempe for andre. Første steg er en skriftlig henstilling fra styret. Fortsetter ulempen, kan styret gi en skriftlig advarsel, og vesentlig mislighold kan til slutt gi pålegg om salg av andelen. Terskelen for pålegg om salg er høy. Dokumenter bjeffingen og la flere naboer melde fra.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva loven sier om dyr som er til ulempe
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneAndelseieren skal fare fint med bustaden og fellesareala. Bruken må ikke på urimelig eller unødvendig vis være til skade eller ulempe for andre andelseiere (borettslagsloven § 5-11 første ledd). Bjeffing som pågår fra morgen til ettermiddag mens eieren er borte, kan være en slik ulempe. Bjeffing i et par minutter når noen ringer på døra, er det ikke.
Loven setter ingen grense i desibel eller timer. Det som teller er om ulempen er urimelig eller unødvendig, og det bedømmes ut fra hvor mye, hvor ofte, til hvilke tider og hvor mange som blir plaget. Å bo i blokk innebærer at man må tåle lyder fra naboene.
Hva styret kan kreve
Styret kan be eieren rette forholdet. Det er det første og vanligste steget, og det kan gjøres med et vennlig brev. Brevet bør si hva som er klaget på, og at styret ber eieren finne en løsning. Eieren kan for eksempel skaffe hundepasser, få hjelp av en hundetrener eller ta hunden med på jobb noen dager.
Styret kan også minne om ordensreglene. Har laget regler om dyrehold, kan de gjelde bjeffing, bånd i fellesområdene og bruk av oppgangen. Styret kan fastsette vanlige ordensregler for eiendommen (§ 5-11 fjerde ledd), men reglene må være vanlige.
Når dyret har fått unntak fra forbud
Har laget forbud mot dyrehold, kan brukeren av boligen likevel holde dyr hvis gode grunner taler for det og dyreholdet ikke er til ulempe for de andre brukerne av eiendommen. Hunden til naboen din kan altså være lovlig selv om forbudet står i vedtektene.
Unntaket gjelder bare så lenge dyreholdet ikke er til ulempe. Bjeffer hunden hele dagen, kan styret mene at vilkåret ikke lenger er oppfylt. Det er en vurdering, og styret må kunne vise til konkrete klager.
Når bjeffingen kan bli mislighold
Fortsetter ulempen etter at styret har bedt eieren rette seg, kan det være mislighold. Misligholder en andelseier pliktene sine vesentlig til tross for skriftlig advarsel, kan laget pålegge ham å selge andelen. Advarselen skal være skriftlig og opplyse om at vesentlig mislighold gir laget rett til å kreve andelen solgt (§ 5-22). Pålegget har en frist som ikke kan være kortere enn tre måneder fra det er mottatt.
Dette er en tung reaksjon som sjelden er aktuell for bjeffing alene. Er oppførselen til alvorlig plage for andre brukere, kan laget kreve fravikelse etter § 5-23. Ordene «vesentlig» og «alvorlig plage» betyr at terskelen er høy.
Slik bør styret behandle klagene
Styret bør ikke handle på én enkelt klage. Be om konkret informasjon: hvilke dager, hvilke tider og hvor lenge. Ta kontakt med eieren og la ham svare på det som er framført. Eieren kan ha en forklaring, for eksempel at hunden bjeffer bare første halvtimen etter at han har gått, eller at plagene skyldes en annen hund.
Styret bør føre saken i styreprotokollen med dato for hver henvendelse. Det gir et grunnlag hvis saken senere går videre til advarsel. Likebehandling er viktig. Har styret ikke reagert på andre dyr som bråker i huset, kan eieren med rette peke på det.
Ber styret eieren om tiltak, bør fristen være overkommelig. To til fire uker er ofte nok til å skaffe passer eller hundetrener. Styret kan avtale en oppfølging, slik at saken ikke havner i skuffen.
Rasmus og Pelle i andre etasje
Rasmus bor i et borettslag og jobber åtte timer daglig. Hunden Pelle, en schæfer, bjeffer mye mens han er borte. Tre naboer klager til styret over at det varer fra klokken 08 til 15. Styret ber en av klagerne føre en enkel logg over to uker.
Loggen viser bjeffing på ni av ti arbeidsdager. Styret sender Rasmus et brev og ber ham finne en løsning. Han får hjelp av en hundepasser tre dager i uken, og klagene faller bort. Tre måneder senere kommer det nye klager. Styret sender nå en skriftlig advarsel som viser til loggen og til § 5-22.
Rasmus kjøper hundekamera og ordner barnehage for hunden. Saken ender der. Hadde bjeffingen fortsatt, kunne styret gått videre til pålegg om salg.
Hva du som nabo bør gjøre
Skriv ned når og hvor lenge det bjeffer. Snakk med eieren først. Hjelper ikke det, send en skriftlig klage til styret. Styret kan ikke gjøre noe uten at det vet hva som foregår, og klagene bør komme fra flere, ikke bare én.
Har du selv et dyr som lager lyd, er det lurt å ordne det før noen klager. Å ha dialog med naboene gjør ofte at problemet forsvinner av seg selv.
Kort oppsummert
- Styret kan kreve at en hund som bjeffer så mye at det er urimelig eller unødvendig ulempe, ikke gjør det.
- Første steg er en henstilling, gjerne skriftlig. Reglene for dyrehold og ordensregler kan gi grunnlag for å følge opp.
- Har dyret unntak fra et forbud, gjelder unntaket bare så lenge dyret ikke er til ulempe.
- Vedvarende mislighold etter skriftlig advarsel kan gi pålegg om salg, men terskelen er høy.
- Dokumenter bjeffingen, og la flere naboer melde fra til styret.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.