Mor solgte huset langt under verdien til en bekjent. Kan salget omgjøres?

Når et salg under verdi kan bli ugyldig

Det finnes ingen regel om at en bolig må selges til markedspris. Folk kan selge med rabatt til barn, naboer og venner, og de kan gi bort verdier hvis de vil det selv. Et salg under verdi blir derfor ikke ugyldig bare fordi prisen er lav.

Avtaleloven § 31 setter to krav. For det første må kjøperen ha utnyttet selgerens situasjon. Loven nevner nødstilstand (for eksempel akutt pengemangel), letsind, forstandssvakhet, uerfarenhet og et avhengighetsforhold. For det andre må kjøperen ha fått fordeler som selgeren ikke fikk vederlag for, eller som står i åpenbart misforhold til vederlaget. Er begge vilkårene oppfylt, blir selgeren ikke bundet av avtalen.

Ordet «åpenbart» er viktig. Det holder ikke at prisen er lavere enn en takst eller en megler ville satt. Forskjellen må være så stor at den ikke kan forklares med vanlige uenigheter om verdi. Det finnes ingen fast prosentgrense, og domstolene ser på hele saken.

Det andre kravet, utnyttelsen, er ofte det vanskeligste å vise. Kjøperen må ha brukt selgerens svake stilling, og det må være en sammenheng mellom svakheten og at avtalen ble inngått på de vilkårene. En eldre person med demens som får et tilbud fra en hjelper i hverdagen, er et typisk eksempel på hvor loven kan komme inn. En frisk og erfaren selger som selv ba om rask og enkel handel til en bekjent, er det ikke.

Hvem kan kreve at salget omgjøres

Utgangspunktet er at moren er part i avtalen. Det er hun som kan si at hun ikke er bundet. Barna hennes har ikke noe eget krav bare fordi de mener salget var for billig.

Kan moren ikke selv ta stilling, for eksempel på grunn av sykdom, kan en verge eller en som har fremtidsfullmakt handle for henne. Er hun død, går hennes rettigheter til dødsboet, og arvingene må da stå sammen om kravet. Er arvingene uenige, blir saken vanskeligere.

Avtaleloven har ingen egen frist for å påberope § 31. Men den som venter lenge og i mellomtiden oppfører seg som om salget gjelder, kan miste muligheten til å få avtalen satt til side. Pengekrav kan dessuten foreldes etter foreldelsesloven. Har kjøperen solgt videre til noen som ikke visste noe om bakgrunnen, blir det mer komplisert å få eiendommen tilbake, og kravet kan i stedet bli et pengekrav mot kjøperen.

Andre regler som kan hjelpe når § 31 ikke passer

Er ikke § 31 oppfylt, kan andre bestemmelser i avtaleloven være aktuelle.

Har kjøperen narret selgeren, for eksempel ved å gi uriktige opplysninger om hva boligen er verdt, binder avtalen ikke selgeren etter § 30 (svik). Da trenger du ikke vise at selgeren var svak, men du må vise at kjøperen bevisst ga feil opplysninger om noe som kan antas å ha hatt betydning for salget. I så fall regnes opplysningene for å ha fått henne til å selge, med mindre kjøperen viser noe annet (§ 30 annet ledd).

Etter § 33 binder en viljeserklæring ikke den som avga den, hvis kjøperen kjente til forhold som gjør det i strid med redelighet eller god tro å holde henne fast. Det kan være at kjøperen visste at moren ikke forsto hva hun skrev under på.

Etter § 36 kan en avtale helt eller delvis settes til side hvis det ville virke urimelig eller være i strid med god forretningsskikk å gjøre den gjeldende. Den kan brukes når de andre reglene ikke treffer, men retten ser på hele bildet: prisen, partenes stilling og hvordan avtalen kom i stand.

Slik bygger du saken og hva du gjør nå

Vent ikke. Jo lengre tid som går, desto vanskeligere blir både beviset og kravet.

Skaff en uavhengig verdivurdering av boligen slik den var på salgstidspunktet. Takst fra en sakkyndig veier tyngre enn et muntlig anslag. Samle kjøpekontrakt, oppgjørsoppstilling og all skriftlig kontakt mellom partene, som meldinger og e-post. Er helsen til moren et tema, er legejournal og uttalelser fra fastlege eller hjemmetjeneste viktig dokumentasjon.

Snakk med moren om hva hun selv ønsker. Ønsker hun at salget skal stå, er det hennes valg. Ønsker hun å komme ut av det, må kravet rettes skriftlig til kjøperen og begrunnes med § 31 og de andre reglene som passer. Går ikke kjøperen med på å tilbakeføre eiendommen mot at moren betaler tilbake det hun fikk, er det domstolene som avgjør. Retten vil da vurdere om vilkårene i § 31 er oppfylt.

Se også sidene om urimelige avtalevilkår for hvordan § 36 brukes.

Kort oppsummert

• Et salg under verdi er ikke ugyldig bare fordi prisen er lav. Kjøperen må ha utnyttet selgerens situasjon, og misforholdet må være åpenbart (avtaleloven § 31).
• Det er moren, eller en verge eller fullmektig for henne, som kan kreve avtalen satt til side. Etter hennes død er det dødsboet.
• Svik (§ 30), redelighet og god tro (§ 33) og urimelighet (§ 36) kan være alternative veier.
• Skaff taksten fra salgstidspunktet og sikre dokumentene tidlig, og ikke vent med å reagere.