Er en meglervurdering bindende for arvingene?
Nei, en meglervurdering er ikke bindende for arvingene med mindre de selv har avtalt at den skal være det. Arveloven § 105 lar arvingene avtale hvordan en eiendel skal verdsettes, og om verdsettelsen skal være veiledende eller bindende. Uten en slik avtale er meglervurderingen bare et underlag for forhandling. Blir arvingene ikke enige om verdien, kan eiendelen verdsettes ved skiftetakst.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva loven sier om verdien arvingene overtar til
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneArveloven har en enkel hovedregel for verdi. Eiendeler som en arving overtar, overtas til den verdien arvingene er enige om. Det står i arveloven § 105. Det er enigheten som avgjør, ikke et bestemt dokument.
Paragrafen sier videre at arvingene kan avtale hvordan en eiendel skal verdsettes, og om verdsettelsen skal være veiledende eller bindende. En meglervurdering kan altså brukes, men bare hvis arvingene velger det. Loven gir ikke megleren noen særskilt rolle, og den gir ikke vurderingen noen bindende kraft av seg selv.
Unntaket er hvis arvelateren har bestemt noe annet i testamentet. Paragrafen åpner for avtalen bare hvis testamentet ikke sier noe annet om verdsettelsen.
Veiledende eller bindende: hva avtalen betyr
Forskjellen mellom de to er stor. En bindende verdsettelse må alle holde seg til. Viser det seg senere at megleren satte tallet for høyt eller for lavt, kan ikke arvingene bare gå fra avtalen fordi de er misfornøyde. Bestemmer dere at vurderingen skal være bindende, er dere bundet til tallet.
Er verdsettelsen veiledende, bruker dere den som et utgangspunkt. Dere kan forhandle seg til et annet tall hvis noen mener vurderingen er skjev. Ingen er forpliktet til å godta den.
Skriv ned hva dere har avtalt. Loven stiller ikke noe formkrav til avtalen i § 105, men uten noe på papiret blir det fort strid om hva som egentlig ble sagt. Bruk gjerne ordene «veiledende» eller «bindende» og angi hvilken vurdering det gjelder og hvem som har utarbeidet den.
Når arvingene ikke blir enige om tallet
Har dere ikke avtalt noe, og megleren sier 4 200 000 mens en av arvingene mener 3 800 000, står dere uten et felles tall. Da gjelder arveloven § 106: Blir arvingene ikke enige etter § 105, verdsettes eiendelen etter begjæring ved skiftetakst. Taksten skal svare til eiendelens omsetningsverdi (hva den kan selges for) hvis ikke noe annet er bestemt.
Skiftetaksten holdes i tingretten. Den er et rettslig verktøy med en fast prosedyre, i motsetning til en meglervurdering som er en markedsvurdering fra en privat aktør. Boet dekker kostnadene, men ved privat skifte må den som begjærer taksten, forskuddsbetale de antatte kostnadene.
Meglervurderingen har likevel verdi. Den er et konkret tall som kan brukes i forhandlingene, og den kan vise hvor langt dere er fra hverandre.
Hvilket tidspunkt verdien gjelder for
En meglervurdering er gjerne laget på et bestemt tidspunkt. Arveloven § 105 annet ledd sier at når en arving skal overta en eiendel etter § 104, er det verdien på det tidspunktet da det ble bestemt hvem som skal overta eiendelen, som legges til grunn for oppgjøret. Dere kan avtale noe annet.
Har det gått måneder siden megleren var på besøk, og boligmarkedet har endret seg, kan tallet være utdatert når overtakelsen faktisk avgjøres. Da kan det være lurt å avtale en dato for verdien, eller be om en oppdatert vurdering.
Oda vil overta huset
Etter at faren døde, står Oda, Knut og Magnus igjen med et bo hvor huset er den eneste store verdien. Oda vil overta. Hun har fått en meglervurdering på 4 200 000 kroner, og Knut har bestilt en annen megler som sier 4 500 000 kroner.
De har ikke avtalt at noen av vurderingene skal være bindende, så ingen av dem gjelder. Oda foreslår snittet, 4 350 000 kroner, og lar dem være veiledende. Magnus synes det er greit, men Knut vil ha 4 500 000 kroner.
Forskjellen mellom 4 200 000 og 4 500 000 kroner er 300 000 kroner. Delt på tre arvinger er det 100 000 kroner til hver. Det er nok til at Knut ikke vil gi seg. Oda begjærer skiftetakst, og tingretten setter verdien til omsetningsverdi. Taksten blir 4 400 000 kroner.
Oda overtar til 4 400 000 kroner. Hver arving har krav på en tredel av boet, det vil si 1 466 667 kroner. Oda må betale mellomlegget på 2 933 333 kroner til boet.
Hadde de alle skrevet under på at meglervurderingen på 4 200 000 kroner skulle være bindende, ville Oda overtatt til dette beløpet uten noen takst. Knut kunne da ikke krevd mer. Oda ville betalt 2 800 000 kroner til boet (4 200 000 minus en tredel på 1 400 000), altså 133 333 kroner mindre enn etter taksten.
Hva du kan gjøre hvis du er uenig
Be om en ny vurdering og legg den frem for de andre. En vurdering fra en annen megler gir dere to tall å forholde dere til. Foreslå eventuelt snittet.
Hvis ingen av dere vil gi seg, er skiftetakst veien videre. Den hører til når enighet ikke nås. Du kan lese mer om hva som skjer når uenigheten vokser, i arvetvist steg for steg.
Kort oppsummert
- En meglervurdering er ikke bindende for arvingene uten at de har avtalt det.
- Etter arveloven § 105 kan arvingene avtale hvordan en eiendel verdsettes, og om verdien skal være veiledende eller bindende.
- Uten enighet om verdien kan eiendelen verdsettes ved skiftetakst til omsetningsverdi.
- Verdien på det tidspunktet det ble bestemt hvem som overtar, legges til grunn hvis dere ikke avtaler noe annet.
- Skriv ned om en bindende meglervurdering er avtalt, og hvilken vurdering det gjelder.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.