Regelen: naturalutlegg og retten til å overta en konkret eiendel
Utgangspunktet i norsk arverett er at hver arving har krav på sin andel av boets samlede verdier, ikke nødvendigvis på en bestemt gjenstand eller eiendom. Ønsker én arving å overta selve boligen fremfor å få sin andel utbetalt kontant etter salg, kalles dette naturalutlegg — arvingen får en konkret eiendel som en del av sin arvelodd. Dette forutsetter enten at boligens verdi ikke overstiger arvingens egen andel av boet, slik at overtakelsen skjer helt innenfor det arvingen uansett skulle hatt, eller at de øvrige arvingene samtykker til at vedkommende overtar boligen mot å innløse deres andeler i kontanter.
Er boligen mer verdt enn arvingens egen andel, må arvingen med andre ord ut med penger for å dekke differansen til søsknene eller de andre arvingene, gjerne finansiert gjennom banklån med sikkerhet i boligen. Er boligen mindre verdt enn arvingens andel, mottar vedkommende resten av sin arv i form av andre boverdier eller kontanter. Denne retten til å overta en konkret eiendel er ikke ubetinget — den forutsetter en rettferdig verdsettelse og at ingen av de andre arvingene lider et økonomisk tap som følge av ordningen.
Vurderingen: hvordan fastsettes prisen
Prisen som legges til grunn ved en arvings overtakelse av boligen, skal som hovedregel svare til boligens antatte markedsverdi på tidspunktet for skiftet — altså den prisen boligen realistisk sett kunne vært solgt for i det åpne markedet. Er arvingene enige om verdien, kan de legge denne til grunn uten videre formaliteter, men i praksis er det klokt å innhente en uavhengig takst eller verdivurdering fra megler, særlig når det er flere arvinger og risiko for uenighet i ettertid. En takst gir en objektiv referanse som gjør det vanskeligere for noen å hevde i etterkant at boligen ble overtatt for billig.
Er arvingene uenige om verdien, kan de avtale å innhente flere vurderinger, eller la spørsmålet avgjøres av en bostyrer dersom boet er under offentlig skifte. Overtar arvingen boligen til en pris under det en uavhengig takst tilsier, uten at de andre arvingene uttrykkelig har akseptert dette som en gave eller fordel, risikerer transaksjonen å bli ansett som en skjevdeling av arven, som de andre arvingene senere kan kreve korrigert. Er en av arvingene mindreårig, kreves i tillegg samtykke fra statsforvalteren til verdsettelsen og selve overtakelsen, nettopp for å sikre at barnets interesser ikke svekkes av en for lav pris.
Da Anne overtok foreldrenes hytte
Anne og broren hennes arver foreldrenes hytte ved Mjøsa etter at faren gikk bort som den siste av foreldrene. Anne har brukt hytta hele livet og ønsker sterkt å overta den, mens broren helst vil ha sin andel i kontanter til egen bruk. De blir enige om å innhente en takst fra en lokal megler, som verdsetter hytta til 3,2 millioner kroner.
Siden boets samlede verdier for øvrig er beskjedne, betyr det at Anne må betale broren sin ut med om lag 1,6 millioner kroner for å overta hytta i sin helhet, noe hun løser gjennom et banklån med pant i hytta. Kjøpekontrakten mellom boet og Anne, samt oppgjøret til broren, dokumenteres skriftlig slik at begge har en klar oversikt over hva som er gjort opp. For Anne betyr løsningen at hun kan beholde stedet med alle minnene, mens broren får en rask og ryddig avslutning på arveoppgjøret uten å måtte vente på et salg i det åpne markedet.
Hva gjør du i praksis
Ønsker du å overta en bolig som del av arven, bør du starte med å signalisere dette tydelig og tidlig overfor de andre arvingene, slik at prosessen ikke oppleves som et overraskende krav sent i skiftet. Avtal sammen hvordan verdien skal fastsettes — en uavhengig takst er ofte den tryggeste løsningen, både for deg og for de andre arvingene, fordi den reduserer risikoen for senere krangel om prisen.
Undersøk din egen finansieringsevne før du forplikter deg, siden du normalt må kunne innløse de andre arvingenes andeler kontant eller gjennom lån dersom boligen er mer verdt enn din egen arvelodd. Få avtalen om overtakelse ned skriftlig, gjerne med bistand fra en advokat eller bostyrer dersom boet er stort eller relasjonene i familien er anstrengte, slik at både pris, betalingsfrist og eventuelle forbehold er tydelig dokumentert. Husk også å avklare praktiske forhold som overtakelse av eventuelt lån med pant i boligen, forsikring og tinglysing av ny hjemmel, slik at overtakelsen blir juridisk komplett og ikke bare en muntlig forståelse mellom søsken.
Kort oppsummert: - En arving kan overta boligen som del av sin arvelodd, kalt naturalutlegg. - Prisen skal som hovedregel svare til boligens markedsverdi, gjerne fastsatt ved takst. - Overstiger boligens verdi arvingens egen andel, må vedkommende innløse de andre kontant. - Underprising uten de andre arvingenes samtykke kan senere kreves korrigert. - Få avtalen skriftlig, og avklar finansiering og tinglysing tidlig i prosessen.