Kan megleren utbetale til selger før skjøtet er tinglyst?

Kan megleren utbetale før tinglysing? Regelen om rettsvern

Oppdragstakere som forestår oppgjør, skal sørge for at kjøperen har fått rettsvern for ervervet før kjøpesummen disponeres på vegne av selgeren. Det står i eiendomsmeglingsloven § 6-10 tredje ledd. Megleren kan altså ikke bare sende pengene videre når kjøperen har betalt. Kjøperens rett til boligen må først være sikret.

Rettsvern betyr at kjøperens rett står seg mot andre som kan ha krav i eiendommen. For fast eiendom skjer det gjennom tinglysing. Etter tinglysingsloven § 20 går et rettserverv som er registrert i grunnboken, foran rettserverv som ikke er registrert samtidig eller tidligere. Skjøtet må derfor være sendt inn og registrert i grunnboken før megleren betaler selgeren. Det er registreringen som gir rettsvern, ikke at dokumentet er endelig behandlet.

Hva det beskytter deg mot

Så lenge skjøtet ikke er registrert, er selgeren fortsatt eier i grunnboken. Det skaper flere risikoer for kjøperen. Selgeren kan i teorien selge eiendommen en gang til til noen som får sitt skjøte registrert først. En kreditor kan ta utlegg i eiendommen. Går selgeren konkurs, må en rett som er stiftet ved avtale være registrert senest dagen før konkursåpningen for å stå seg overfor boet, jf. tinglysingsloven § 23.

Kjøpesummen ligger på meglerforetakets klientkonto. Så lenge den er der, tilhører den kjøperen, jf. § 3-2 andre ledd, og er ikke betalt ut. Utbetales den før rettsvernet er sikret, har kjøperen mistet både pengene og kontrollen over dem.

Unntakene i forskriften

Forskriften om eiendomsmegling § 6-5 åpner for noen unntak:

• Kjøper og selger har avtalt at megleren kan utbetale tidligere, og det skyldes forhold på kjøperens side som hindrer at rettsvern etableres innen rimelig tid.
• Kjøperen får oppfylt et vilkår om hjemmelsdokument uten tinglysing.
• Kjøper og selger har avtalt betaling etter bustadoppføringslova § 47, som regulerer avdrag og forskudd når en forbruker kjøper en bolig som skal bygges.

Unntakene forutsetter en avtale mellom partene eller et særlig forhold. Megleren kan ikke velge å bruke dem av praktiske hensyn. Er du kjøper og blir bedt om å godta utbetaling før tinglysing, bør du få vite hvorfor, og hva som sikrer deg.

Hva skjer hvis megleren utbetaler for tidlig

Utbetaler megleren i strid med regelen, bryter han en plikt etter loven. Taper kjøperen penger fordi selgerens kreditorer eller en ny kjøper kommer foran, kan kjøperen kreve erstatning etter vanlige erstatningsregler. Meglerforetak må stille sikkerhet for ansvar de kan pådra seg, jf. § 2-7. Du kan også klage skriftlig til foretaket og, om du ikke får medhold, til den tvisteløsningsordningen foretaket er tilsluttet.

Brudd på regelen er ikke noe som automatisk gir erstatning. Du må ha lidd et tap, og tapet må skyldes den for tidlige utbetalingen. Er skjøtet i ettertid registrert uten at noe har gått galt, er det vanskelig å vise tap.

Hva du som kjøper kan kontrollere

Du kan spørre megleren når dokumentene sendes til tinglysing og når utbetalingen til selgeren er planlagt. Oppgjørsoppstillingen, som megleren skal sende kjøper og selger straks oppgjøret er gjennomført, viser alle transaksjoner med tidspunkt, jf. forskriften om eiendomsmegling § 3-13. Viser den at selgeren fikk pengene før dokumentene ble registrert, kan du be om en skriftlig forklaring på hvorfor.

Gir ikke forklaringen mening, og det ikke er et unntak som gjelder, kan du klage skriftlig til meglerforetaket. Vil du ha erstatning, må du kunne vise at du har lidd et tap. En utbetaling som ble gjort for tidlig, men der skjøtet ble registrert uten problemer, gir som regel ikke noe økonomisk tap å kreve dekket. Selv da er det grunn til å si fra, fordi regelen er laget for å sikre at du aldri skal stå uten rettsvern mens selgeren har pengene.

Kort oppsummert

• Hovedregel: megleren skal ikke utbetale til selgeren før kjøperen har fått rettsvern, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-10 tredje ledd.
• For fast eiendom betyr det at skjøtet er sendt inn og registrert i grunnboken.
• Forskriften § 6-5 gir noen få unntak som krever avtale eller særlige forhold, for eksempel at kjøperen hindrer rettsvern innen rimelig tid.
• Utbetaler megleren før skjøtet er tinglyst uten at et unntak gjelder, kan megleren bli ansvarlig for tap kjøperen lider.