Megleren har skjøtet, men har ikke sendt det inn. Er det normalt?

Hvorfor megleren holder skjøtet

Etter avhendingslova § 2-3 kan kjøperen kreve skjøte av selgeren når kjøperen har oppfylt sine skyldnader etter avtalen. Motsatt sier § 5-5 at selgeren ikke trenger å gi skjøte eller overlate bruken av eiendommen uten at kjøperen oppfyller sine plikter, med mindre selgeren har gitt kjøperen utsettelse. Skjøtet blir dermed liggende hos megleren til oppgjøret er gjennomført.

Meglerforetaket skal føre en depotjournal over skjøter, pantobligasjoner og andre dokumenter det har i sin besittelse på vegne av andre, jf. forskriften om eiendomsmegling § 3-6. At megleren har skjøtet liggende på kontoret under oppgjøret, er derfor vanlig, og det er ikke i seg selv en feil.

Hva megleren skal gjøre med det

Med mindre kjøper og selger ønsker noe annet, skal megleren etter eiendomsmeglingsloven § 6-10 første ledd sørge for å utferdige og tinglyse skjøtet, utferdige og eventuelt tinglyse andre dokumenter som hører til handelen, og gjennomføre det økonomiske oppgjøret. Megleren er også ansvarlig for at avgifter, gebyrer og renter knyttet til tinglysingen blir betalt.

Skjøtet og kjøperens pantedokument sendes ofte inn samtidig. Rekkefølgen er satt av loven på ett punkt: megleren skal sørge for at kjøperen har fått rettsvern før kjøpesummen disponeres på vegne av selgeren. Det betyr at skjøtet må sendes inn senest før selgeren får pengene sine. Har selgeren fått pengene, men skjøtet likevel ikke er sendt inn, har megleren ikke fulgt regelen, med mindre et unntak i forskriften gjelder.

Når det ikke lenger er normalt

Det er normalt at skjøtet ligger hos megleren mens oppgjøret pågår. Det er ikke normalt at det blir liggende etter at kjøpesummen er betalt og selgeren har fått pengene. Da står kjøperen uten rettsvern, og risikoen er den samme som den loven vil unngå: en kreditor kan ta utlegg i eiendommen, selgeren kan gå konkurs, eller en ny kjøper kan få sitt skjøte registrert først, jf. tinglysingsloven §§ 20 og 23.

Noen forsinkelser har naturlige forklaringer. En underskrift kan mangle, selgerens lån kan ennå ikke være innfridd, eller et ledd i oppgjøret kan vente på en bank. Spør om grunnen før du antar det verste.

Slik får du oversikt

Be megleren skriftlig om status på skjøtet. Du kan be om flere ting:

1. Oppgjørsoppstillingen. Meglerforetaket plikter å sende kjøper og selger oppgjørsoppstilling straks oppgjøret er gjennomført, og når en av dem senere ber om det, jf. forskriften § 3-13.
2. Oversikt over dokumentene megleren oppbevarer for deg, altså depotjournalen.
3. Kopi av tinglysingsattesten, som viser at dokumentet er registrert og når, når skjøtet er sendt inn.

Får du ikke svar, kan du klage skriftlig til meglerforetaket og deretter til den tvisteløsningsordningen foretaket er tilsluttet. Foretaket skal være tilsluttet en slik ordning etter eiendomsmeglingsloven § 2-10.

Hvis megleren har gjort feil

Har megleren latt skjøtet ligge usendt, og det har gitt deg et tap, kan du kreve erstatning etter vanlige erstatningsregler. Tapet kan for eksempel være at en kreditor tok utlegg i boligen i mellomtiden, eller at du ikke fikk tatt opp lån eller solgt videre fordi du ikke sto i grunnboken. Du må kunne vise at tapet skyldes at skjøtet ikke ble sendt inn i tide. Meglerforetaket må ha stilt sikkerhet for ansvar det kan pådra seg, jf. eiendomsmeglingsloven § 2-7. Krav mot megleren kan foreldes, så ikke vent for lenge. Les mer om foreldelse av krav mot eiendomsmegler.

Kort oppsummert

• Det er normalt at megleren holder skjøtet til kjøpesummen er betalt. Selgeren trenger ikke gi skjøte før kjøperen har oppfylt sine plikter (avhendingslova § 5-5).
• Megleren skal sørge for at skjøtet blir tinglyst, og for at kjøperen har rettsvern før selgeren får pengene (eiendomsmeglingsloven § 6-10).
• Er kjøpesummen betalt og skjøtet ikke sendt inn, bør du be om status skriftlig og kreve oppgjørsoppstilling.
• Ligger skjøtet usendt etter at selgeren har fått pengene, kan du klage skriftlig til foretaket og, om nødvendig, kreve erstatning for tap.