Megleren ringte meg ikke tilbake før fristen. Har jeg mistet boligen?
Ikke nødvendigvis. At megleren ikke ringte tilbake, avgjør ikke hvem som får boligen. Boligen er først solgt når selgeren har akseptert et bud, og aksepten har kommet frem til budgiveren innen akseptfristen. Gikk fristen i ditt bud ut uten aksept, er budet falt bort, og du er fri. Burde megleren ha formidlet eller svart deg, er det et spørsmål om meglerens ansvar og ikke om du får boligen.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva som avgjør om du har mistet boligen
Det du venter på når du har lagt inn et bud, er en aksept fra selgeren. Så lenge du ikke har fått den, har du ikke kjøpt, og så lenge selgeren ikke har akseptert et annet bud, er boligen ikke solgt. En telefon fra megleren er ikke en del av avtalen, og at den uteblir, endrer ikke reglene.
Etter avtaleloven § 2 må en aksept være kommet frem til budgiveren før akseptfristen går ut. Kom ingen aksept til deg innen fristen i budet ditt, er budet ute. Da er du ikke bundet lenger, og selgeren kan ikke gjøre krav på deg. Aksepterer han senere, etter § 4, regnes det som et nytt tilbud fra ham som du ikke må godta. Trodde selgeren at aksepten kom frem i tide, og du måtte forstå det, må du likevel si fra uten ugrunnet opphold hvis du ikke vil godta den. Ellers er avtalen inngått.
Du har dermed «mistet» boligen bare hvis selgeren har akseptert et annet bud, eller hvis han har trukket boligen. Taushet fra megleren sier ingenting om dette.
Hva megleren skal gjøre i en budrunde
Megleren har plikter som kan komme i spill når det er stille. Etter eiendomsmeglingsloven § 6-8 femte ledd skal han så snart som mulig bekrefte skriftlig at budet ditt er mottatt, og så langt det er nødvendig og mulig orientere skriftlig om mottatte bud. Han skal også sørge for at budene du legger inn, blir formidlet til selgeren. Loven krever at bud formidles skriftlig, ikke at megleren ringer.
Manglende tilbakeringing er altså i seg selv ikke et brudd. Brudd kan det være hvis:
- budet ditt ikke ble formidlet til selgeren før fristen
- du ba om status, og megleren ikke svarte, slik at du ikke kunne vurdere å øke
- andre budgivere fikk beskjed og du ikke fikk det
- megleren lovet å ringe, og du innrettet deg etter det
Aisha og telefonen som ikke kom
Aisha Karimi la inn 3 450 000 kroner på en tre-roms i Tromsø, med akseptfrist torsdag kl. 16.00. Klokken 14.30 sendte hun en melding og ba megleren si fra om det kom høyere bud, så hun kunne vurdere å øke. Hun fikk ikke svar. Klokken 16.00 gikk fristen ut uten aksept. Neste morgen fikk hun vite at boligen var solgt for 3 520 000 kroner til en annen budgiver, som hadde ligget inne siden kl. 13.50.
Aisha hadde ikke mistet boligen fordi megleren var taus. Hun hadde mistet den fordi selgeren svarte ja til et annet bud. Men megleren hadde ikke orientert henne om budet kl. 13.50 slik § 6-8 femte ledd krever, og heller ikke svart på meldingen hennes. Det kan være et brudd. Hun ba om budjournalen og fikk bekreftet tidspunktet.
Aisha hadde ikke krav på boligen. Tapet er det hun kan dokumentere, og her var det utgifter til takst og finansieringsbevis, til sammen 8 900 kroner. Om hun hadde økt budet hvis hun hadde visst om det, er noe hun må kunne gjøre sannsynlig.
Hva du bør gjøre nå
Er du i tvil om du har mistet boligen, spør megleren skriftlig. En kort e-post er nok: «Er boligen solgt, og er budet mitt avslått? Kan du bekrefte status skriftlig?» Svaret gir deg noe du kan vise til.
Er fristen ennå ikke gått ut, kan du øke budet eller forlenge det. Du er bundet av budet ditt til fristen, med mindre selgeren løser deg tidligere. Er den gått ut, kan du legge inn et nytt bud hvis boligen ikke er solgt.
Har boligen blitt solgt til andre, kan du be om anonymisert budjournal etter forskriften om eiendomsmegling § 6-4 annet ledd. Den viser om andre bud lå inne mens du ventet, og hvilke tidspunkter som gjelder.
Hvis megleren sa at han skulle ringe
Noen ganger har megleren lovet å ringe før fristen, for eksempel «jeg tar kontakt hvis det kommer høyere bud». Et slikt løfte er ikke noe lovkrav, men det kan få betydning for vurderingen av om megleren opptrådte i tråd med god meglerskikk etter § 6-3. Du kan bare bygge på det hvis du kan vise at løftet ble gitt. Derfor er det lurt å be om slike avtaler på e-post eller SMS, så de ligger skriftlig.
Selv om løftet er dokumentert, endrer det ikke på hovedregelen. Selgeren kunne uansett akseptert det andre budet, og du har fortsatt ikke krav på boligen. Det som kan endre seg, er om du har et erstatningskrav mot megleren for utgiftene du hadde og for andre tap som følge av at du ikke fikk muligheten til å øke.
Når megleren er ansvarlig
Hvis journalen og meldingene viser at megleren brøt sine plikter, kan du klage skriftlig til meglerforetaket og kreve erstatning for tap du kan dokumentere. Se erstatning fra eiendomsmegler. Erstatningen dekker utgifter og ikke boligen, siden selgeren fritt velger kjøper.
Kort oppsummert
- Du har ikke mistet boligen fordi megleren ikke ringte tilbake før fristen; det som teller, er om selgeren har akseptert et bud.
- En aksept må komme frem til budgiveren før akseptfristen går ut, ellers er budet falt bort.
- Megleren skal bekrefte mottatt bud og orientere skriftlig om bud så langt det er nødvendig og mulig, men loven krever ikke tilbakeringing.
- Har megleren brutt sine plikter, kan du klage og kreve erstatning for dokumentert tap, men ikke boligen.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.