Må megleren følge mitt ønske om prisantydning?
Loven har ingen regel som sier at megleren må følge selgerens ønske om prisantydning. Megleren skal gi deg råd om pris og opptre i samsvar med god meglerskikk med omsorg for begge parter. Markedsføringen må ikke være villedende, og en prisantydning som ligger lavere eller høyere enn meglerens faglige vurdering av boligen, blir lett det. I praksis avtaler du og megleren prisantydningen sammen, og du er aldri bundet til å akseptere et bud.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva loven sier om megleren og prisantydningen
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneEiendomsmeglingsloven har ingen paragraf om hvem som fastsetter prisantydningen, og den nevner ikke noe krav om at den skal ligge på eller over en verdivurdering. Det er derfor ikke riktig å si at megleren «må» følge deg, og det er heller ikke riktig å si at megleren bestemmer alene.
Det loven sier, står i § 6-3. Megleren skal opptre i samsvar med god meglerskikk med omsorg for begge parters interesser, og ikke gjøre noe som svekker tilliten til meglerens integritet og uavhengighet. Megleren skal også gi kjøper og selger råd og opplysninger av betydning for handelen.
Det siste er det som gjelder deg. Et råd om pris er et slikt råd. Du har rett til å få en vurdering, og du bestemmer selv hvilket bud du godtar. Prisantydningen i annonsen er derimot ikke noe du kan bestemme alene.
Når du og megleren er uenige om prisen
Prisantydningen er et utgangspunkt for budene. Den er ikke en fastsatt pris, og den binder verken deg eller kjøperne. Som selger kan du avslå alle bud, og du velger selv hvilket du eventuelt aksepterer.
Er du og megleren uenige, har du som regel to veier:
- Du og megleren finner en prisantydning dere begge kan stå for. Dette er det vanligste, siden annonsen går ut i meglerens navn, og megleren har ansvar for at den ikke villeder.
- Du sier opp oppdraget og går til en annen megler. Det kan du gjøre uten varsel, mot rimelig vederlag for utført arbeid.
Megleren på sin side er ikke tvunget til å ta oppdraget. Det er et eget spørsmål, men det er verdt å vite at en megler som mener at prisen du vil ha er langt unna markedet, kan velge å ikke gå videre.
Markedsføring av pris kan ikke villede
Selv om prisantydningen i utgangspunktet er noe dere avtaler, er markedsføringen regulert. Markedsføringsloven forbyr villedende handelspraksis, og det omfatter opplysninger som er egnet til å villede om prisen på ytelsen, jf. markedsføringsloven § 7.
Loven sier ikke uttrykkelig hvor lav eller hvor høy en prisantydning kan være. Forbrukertilsynet har i sin veiledning om markedsføring av bolig sagt at markedsføringen er villedende hvis prisantydningen bevisst er satt lavere eller høyere enn det selgeren er villig til å akseptere, og at den lett blir villedende hvis prisantydningen ligger lavere eller høyere enn meglerens objektive vurdering. En lokkepris (en prisantydning satt lavt for å trekke folk til visning) regnes som villedende og i strid med god meglerskikk. Poenget for deg som selger er at megleren, i likhet med deg, har et ansvar for at annonsen er riktig. Megleren bør derfor kunne forklare hvorfor prisen er satt som den er.
Prisantydningen er også en del av opplysningene i oppgaven kjøperen skal ha. Er kjøpesummen ikke fastsatt, skal oppgaven ha en samlet oppstilling av prisantydning, fellesgjeld, gebyrer og andre kostnader, jf. § 6-7.
Hva en verdivurdering faktisk er
Meglerens verdivurdering er en faglig vurdering av hva boligen kan oppnå. Den er ikke en garanti, og den binder verken deg eller kjøperne. Prisantydningen i annonsen bør likevel ligge innenfor det verdivurderingen tilsier, og det er noe dere kan snakke åpent om før du signerer.
Det er derfor lurt å spørre megleren: Hva er din vurdering av hva boligen kan selges for? Hvilke salg i området ligger til grunn? Hva skjer hvis det ikke kommer bud nær prisantydningen?
Tormod og leiligheten i Tromsø
Tormod vil selge en treroms i Tromsø. Han mener den er verdt 6 200 000 kroner. Megleren vurderer den til mellom 5 500 000 og 5 800 000 kroner og anbefaler en prisantydning på 5 600 000.
Tormod tror på sitt eget tall og ber om 6 200 000. Megleren forklarer hvorfor hun mener det blir for høyt, og at hun ikke kan annonsere en prisantydning over det hun faglig kan stå for. De blir enige om 5 800 000, øverst i hennes vurdering. I annonsen står 5 800 000.
Etter første visning kommer to bud: 5 650 000 og 5 720 000 kroner. Tormod er ikke bundet av prisantydningen og kan avslå begge. Han avslår og venter på neste visning. Etter tre uker uten nye bud ber han megleren om en ny samtale og senker prisantydningen. Hadde han ikke vært villig til det, kunne han sagt opp oppdraget og gått til en annen megler.
Kort oppsummert
- Loven har ikke en regel om at megleren må følge selgerens ønske om prisantydning.
- Megleren skal gi råd og opptre i samsvar med god meglerskikk med omsorg for begge parter.
- Markedsføringen må ikke være villedende, og en prisantydning som avviker fra meglerens faglige vurdering, blir lett det.
- Prisantydningen binder ingen, og du kan avslå alle bud.
- Er dere uenige, kan dere finne en pris dere begge kan stå for, eller du kan bytte megler.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.