Makeskifte med naboen: slik bytter dere areal

Hva et makeskifte er

Et makeskifte er et bytte: du gir fra deg et areal og får et annet i stedet. I praksis bytter to naboer biter av tomtene sine, for eksempel for å rette ut en skrå grense, få en jevnere hage eller flytte en innkjørsel. Det finnes ikke en egen prosess for makeskifte i matrikkellova. Byttet gjennomføres ved at areal overføres begge veier etter matrikkellova § 15, som lar areal flyttes mellom tilgrensende matrikkelenheter uten at arealet blir en ny eiendom.

Hvert areal som skifter eier, blir en del av eiendommen det flyttes til. Arealene må ligge inntil mottakerens tomt og utgjøre et sammenhengende areal med den (matrikkelforskriften § 33).

Makeskifte eller grensejustering

Er byttet lite og omtrent like stort begge veier, kan det være en grensejustering. Forskriften åpner for å øke eller redusere en eiendoms areal med inntil 5 prosent, men maksimalt 500 kvadratmeter. Ingen eiendom kan avgi mer enn 20 prosent av arealet sitt, og verdien av ingen av eiendommene kan endres med mer enn folketrygdens grunnbeløp. Ved grensejustering kreves det ikke pantefrafall (matrikkellova § 16 og matrikkelforskriften § 34).

Overskrider byttet disse grensene, er det arealoverføring, og da må panthaverne gi pantefrafall for arealet som forlater tomten (§ 15).

Kommunen avgjør hvilken sak det er, ut fra tall dere oppgir. Ta derfor med arealregnskap og verdianslag fra starten, slik at saken behandles riktig.

Avtalen om makeskiftet

Avtalen bør tegnes ned på et kart, med begge arealene markert, og si:

• størrelse og plassering på hvert areal
• om det skal betales mellomlegg, og i så fall hvor mye, hvis arealene har ulik verdi
• hvem som tar kostnadene til oppmåling, gebyr og tinglysing
• hva som skjer med gjerder, trær, hekk og ledninger
• at byttet forutsetter kommunens tillatelse og pantefrafall

Ligger det rettigheter på arealene, som en veirett eller en ledning, må dere avklare hva som skal skje med dem. Tinglyste rettigheter kan følge med arealet, så sjekk grunnboken.

Slik gjennomføres byttet

Fremgangsmåten er den samme som ved vanlig arealoverføring, men alt gjøres samlet:

1. Søk kommunen om tillatelse. Arealoverføring er et tiltak etter plan- og bygningsloven § 20-1 bokstav m, og kommunen vurderer at ingen av tomtene blir uegnet til bebyggelse etter størrelse, form eller plassering (pbl § 26-1).
2. Innhent samtykke fra alle med grunnbokshjemmel og pantefrafall fra panthaverne. Gjelder byttet to hele arealer, må begge parters banker gi pantefrafall for arealet som forlater deres tomt.
3. Bestill oppmåling. Kommunen holder oppmålingsforretning, setter ned grensemerker og skriver protokoll. Alle berørte skal varsles senest to uker i forveien (matrikkelforskriften § 37). Se å kreve oppmåling.
4. Matrikkelføring og tinglysing. Kommunen fører overføringene i matrikkelen og sender melding til tinglysing (matrikkellova § 24).

Dokumentene til tinglysing skal sendes samlet (matrikkelforskriften § 33 ellevte ledd).

Dokumentavgift ved bytte

Avgift av dokument som overfører hjemmel til fast eiendom beregnes av salgsverdien av eiendommen som erverves (dokumentavgiftsloven § 7). Ved et makeskifte erverver begge parter et areal, og den som erverver hjemmel, er ansvarlig overfor staten (§ 6). Erklæringen om eiendomsoverdragelse ved arealoverføring skal oppgi kjøpesum og verdi (matrikkelforskriften § 33 syvende ledd). Satsen er 2,5 prosent. Regn derfor med at avgiften beregnes av verdien av det hver av dere får, selv om dere bytter uten mellomlegg. Bruker dere grensejustering, kan dere få avklart hvordan avgiften regnes hos tinglysingsmyndigheten før dere signerer. Se dokumentavgift ved boligkjøp.

Hva dere bør tenke på før dere bytter

Bytt bare areal dere vet hvor ligger. Er grensen uklar, bør den klarlegges først, for eksempel ved å finne riktige tomtegrenser. Ser dere at byttet gjør én av tomtene mindre, sjekk at den fortsatt er stor nok for plan og bruk. Husk også at byggegrenser mot nabogrensen flytter seg med grensen. Et hus som har stått lovlig, kan komme nærmere grensen enn avstandskravet tillater.

Kort oppsummert

• Makeskifte er to arealoverføringer i én sak: begge naboer gir fra seg og får areal (matrikkellova § 15).
• Små bytter kan være grensejustering (5 prosent og maksimalt 500 kvadratmeter, uten pantefrafall).
• Større bytter krever tillatelse fra kommunen, pantefrafall fra panthaverne, oppmåling og tinglysing.
• Dokumentavgiften på 2,5 prosent beregnes av verdien av arealet hver part erverver.
• Avtal mellomlegg, kostnader og hva som skjer med gjerder og ledninger før dere bytter.