Er det lov å sette krav om innboforsikring i leiekontrakten?

Hva husleieloven sier om forsikring

Husleieloven nevner ikke innboforsikring i det hele tatt. Det står verken at leieren må ha det, eller at utleieren ikke kan kreve det. Spørsmålet om du kan sette krav om innboforsikring i leiekontrakten er derfor ikke besvart i selve lovteksten.

Det som er regulert, er hvem som er ansvarlig når noe går galt, og hva utleier kan avtale om betaling. Det er de to reglene som avgjør hvor langt et krav om forsikring kan strekke seg.

Leierens ansvar for skade

Leieren plikter å behandle husrommet med tilbørlig aktsomhet og ellers i samsvar med leieavtalen (§ 5-1). Utleieren kan kreve erstatning for tap som følge av at leieren ikke oppfyller sine plikter. Tap som følge av skade på husrommet med tilbehør regnes som direkte tap (§ 5-8). Utleieren kan i alle tilfeller kreve erstatning dersom misligholdet eller tapet skyldes feil eller forsømmelse fra leierens side. Leieren er fri for ansvar bare hvis hun godtgjør at skaden skyldes en hindring utenfor hennes kontroll som hun ikke med rimelighet kunne ventes å ha tatt i betraktning eller unngått.

Dette ansvaret gjelder uavhengig av om det finnes en forsikring. Mange innboforsikringer inneholder en ansvarsdel som kan dekke leierens erstatningsansvar, men vilkårene varierer mellom selskapene. Det er forsikringsvilkårene som avgjør hva som er dekket, ikke husleieloven.

Kan utleier kreve innboforsikring av leietaker i kontrakten

Det er avtalefrihet på de punktene loven ikke regulerer. Et krav om at leieren skal ha egen innboforsikring i eget navn, med eget selskap og egen premie, er ikke nevnt i loven. Det er derfor ikke forbudt etter ordlyden. Samtidig gjelder § 1-2: det kan ikke avtales eller gjøres gjeldende vilkår som er mindre gunstige for leieren enn loven. Et vilkår som går lenger enn lovens ansvarsregler, kan være ugyldig. Om et konkret krav om innboforsikring faller på den ene eller andre siden, sier ikke loven.

Hvis kravet står i kontrakten og begge har skrevet under, bør leieren regne med at det gjelder. Står det ingenting om forsikring i kontrakten, kan utleieren ikke kreve det i ettertid.

Hva utleier ikke kan ta betalt for

For bolig kan det ikke avtales at leieren skal betale andre eller større pengebeløp enn leie, betaling for strøm og brensel, depositum og garanti (§ 3-7). Har du betalt noe i strid med dette, kan du kreve beløpet tilbake fra utleieren, med renter fra betalingsdagen. Det betyr at utleier ikke kan legge forsikringspremie eller et «forsikringsgebyr» oppå leien, eller kreve at leieren betaler for utleierens egen forsikring av bygningen.

Depositum og garanti kan sammen ikke overstige seks måneders leie. Hvis utleier vil sikre seg mot skader, er det depositum og garanti loven gir ham, og ikke et pålagt forsikringsgebyr.

Eksempel: Tobias og kravet i kontrakten

Tobias leier en toroms for 11 200 kroner i måneden av Ylva. Kontrakten sier at han skal tegne innboforsikring med ansvarsdekning og sende henne kopi av forsikringsbeviset innen 14 dager. Han tegner forsikring for 190 kroner i måneden hos eget selskap og sender beviset.

Dette kravet er ikke i strid med noen regel i husleieloven. Det han betaler, går til forsikringsselskapet og ikke til Ylva, og det er en forpliktelse han har akseptert i avtalen.

Anta i stedet at kontrakten sier at Tobias skal betale 150 kroner i måneden til Ylva som «forsikringsbidrag» ved siden av leien. Da er det et ekstra pengebeløp utover det § 3-7 tillater. Tobias kan kreve alt han har betalt tilbake fra Ylva, med renter fra betalingsdagen, mens resten av avtalen fortsatt gjelder.

Hvis noe går galt: hvem betaler

Skade på boligen som skyldes leierens feil eller forsømmelse, er leierens ansvar uavhengig av forsikring. Skade som skyldes svikt i bygget eller forhold utenfor leierens kontroll, rammer ikke leieren. Utleieren har normalt egne forsikringer for bygning. Hvorvidt utleierens forsikring dekker skader leieren har gjort, og om selskapet kan kreve pengene tilbake fra leieren, bestemmes av forsikringsvilkårene og erstatningsreglene, og ikke av husleieloven.

Har du innboforsikring med ansvarsdekning, kan du melde skaden dit. Lurer du på om en skade i en leid bolig dekkes, se hærverk og boligforsikring.

Hva du bør gjøre som leier og utleier

Vil du som utleier ha et krav om innboforsikring, skriv det tydelig i kontrakten og be om dokumentasjon ved innflytting. Husk at kravet ikke kan gjøres til en betaling til deg. Som leier bør du lese forsikringsvilkårene før du tegner, og sjekke at ansvarsdekningen omfatter skade på leid bolig.

Er avtalen uklar, finnes mer om reglene på husleieloven § 5-8 og husleieloven § 1-2.

Kort oppsummert

• Husleieloven sier ingenting om innboforsikring, så utleier kan kreve innboforsikring av leietaker bare hvis det står i avtalen.
• Leieren svarer for skade hun forårsaker ved feil eller forsømmelse, uavhengig av forsikring.
• Utleier kan ikke avtale at leieren skal betale andre beløp enn leie, strøm og brensel, depositum og garanti.
• Et krav om at leieren tegner egen forsikring er ikke nevnt i loven, men kan ikke gå lenger enn lovens vern.
• Betaler du noe i strid med forbudet, kan du kreve det tilbake med renter.