Kan lengstlevende leie ut huset mens hun sitter i uskifte?
Ja. Lengstlevende rår som en eier over alt i uskifteboet, og det gjelder også retten til å leie ut huset. Arvingene kan ikke kreve at hun spør dem først. Leieinntektene går inn i uskifteformuen og blir delt ved skiftet. Begrensningene er at hun ikke kan gi bort verdier i misforhold til boets størrelse, og at hun ikke kan forvalte boet på en måte som tapper det.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Råderetten gjør utleie til en vanlig disposisjon
Ifølge § 22 i arveloven rår den lengstlevende i levende live som en eier over alt som hører til uskifteformuen. Unntakene må følge av lov, testament eller avtale. Utleie er en vanlig måte å bruke en bolig på, og loven har ingen egen regel som stopper den.
Det betyr at lengstlevende kan bestemme leietaker, leienivå og leietid uten å innhente samtykke fra barna eller andre arvinger. Hun kan leie ut hele huset, en hybel i kjelleren eller et rom i andre etasje. Hun trenger heller ikke melde fra til arvingene før hun inngår kontrakten.
Utleie fra et uskifteværelse er altså ikke et spørsmål om tillatelse. Det er et spørsmål om hva som skjer med inntekten og hvor langt hun kan gå.
Hvor leieinntektene havner
Alt lengstlevende blir eier av, inngår i uskifteformuen etter § 21. Leiepengene hun får, blir hennes, og dermed del av potten som skal deles ved skiftet. Det gjelder også renter på pengene hvis hun setter dem i banken.
Hun kan bruke leien til å leve av, betale lån og vedlikeholde huset. Dette er vanlig bruk av en formue, og arvingene kan ikke klage på det. Bruker hun den derimot til å bygge opp egne eiendeler utenfor uskifteformuen, kan det gi arvingene krav på vederlag etter § 30.
Spares leien, vokser potten, og både hennes arvinger og avdødes arvinger får sin andel når boet skiftes etter § 29. Utgifter til huset, som skatt, forsikring og vedlikehold, kan hun dekke fra boet.
Ingrid leier ut eneboligen
Ingrid på 68 år hadde bodd i uskifte siden mannen Torstein døde. De hadde to barn, Henrik og Silje. Hun fikk plass i en omsorgsbolig og flyttet fra eneboligen i Skien. Huset var verdt 3 200 000 kr, og hun ville ikke selge.
Hun inngikk en toårig kontrakt med en barnefamilie og krevde 18 000 kr i måneden. Det ga 216 000 kr i året. Husleiekontrakten måtte følge husleieloven, og hun krevde et depositum på tre måneders leie etter reglene om depositumskonto i husleieloven § 3-5. Det var 54 000 kr, og de sto på en sperret konto.
Henrik syntes leien var lav og mente at hun heller burde solgt. Det kunne han ikke kreve. Så lenge Ingrid satt i uskifte, bestemte hun selv hva som skulle skje med huset. Leieinntekten gikk til å dekke egenandelen i omsorgsboligen og vedlikeholdet av huset. Resten satte hun inn på en sparekonto i uskifteboets navn, og den ville bli delt mellom barna og Torsteins arvinger når hun døde.
Hadde Ingrid derimot leid ut til datteren Silje for 3 000 kr i måneden, mens markedsleien var 18 000 kr, ville forskjellen ha vært en gave. Da gjelder en annen regel.
Der råderetten stopper
Råderetten har grenser. Den viktigste for utleie gjelder gaver. Etter § 23 kan hun ikke uten samtykke gi gaver som står i misforhold til formuen i uskifteboet. Det gjelder også gavesalg, altså salg til en pris langt under verdien.
Leier hun ut til en slektning eller venn til en leie langt under markedsnivå, kan arvingene se på forskjellen som en gave. Er den stor i forhold til boets verdi, kan de bestride den. Leie til vanlig pris, selv til nær familie, er derimot ikke gave.
En annen grense gjelder vanstyre. Arvingene kan kreve skifte hvis lengstlevende rår over uskifteformuen på en så klanderverdig måte at den blir vesentlig redusert eller står i fare for å bli det, jf. § 28. Utleie til noen som ikke betaler, og som hun lar sitte år etter år uten å kreve noe, kan i ekstreme tilfeller komme inn under dette.
Unntakene i § 22 viser også til testament og avtale. Har den førstavdøde eller arvingene bestemt noe særskilt om boligen, må hun følge det.
Husleieloven gjelder som ellers
Lengstlevende er utleier etter husleieloven. Hun skal ha skriftlig kontrakt, kreve depositum på en depositumskonto og følge reglene om oppsigelse og leieøkning. Husleieloven får ikke egne regler fordi utleier sitter i uskifte.
Arvinger som en dag vil overta boligen, må regne med at en leietaker kan bo der en stund etter at skiftet er gjort. Hvor lenge kontrakten løper, avhenger av hva Ingrid avtalte og av reglene i husleieloven.
Når arvingene likevel kan reagere
Selv om utleie er lov, kan arvingene følge med. En arving kan begjære bevissikring utenfor rettssak etter tvisteloven kapittel 28 dersom det er grunn til å tro at lengstlevende har rådet over uskifteformuen i strid med reglene om gaver eller på en måte som kan gi grunnlag for skifte, jf. arveloven § 25. Barna kan altså be om innsyn i dokumentene hvis de mistenker at leieavtalen er et skalkeskjul for en gave.
Det vanlige er likevel at utleie ikke gir noen grunn til strid. De fleste lengstlevende leier ut for å få inntekt eller for å holde huset i god stand mens de selv bor et annet sted. Det er verken uvanlig eller urimelig.
Fører utleien til at husets verdi faller, for eksempel fordi leietaker ødelegger mye og hun ikke krever erstatning, kan arvingene i verste fall bruke § 30 om vederlag. Det forutsetter at uskifteformuen er vesentlig redusert og at hun har handlet utilbørlig eller vanskjøttet økonomien sin.
Kort oppsummert
- Lengstlevende kan leie ut huset i uskifte fordi hun rår som en eier, jf. § 22.
- Arvingene trenger ikke samtykke og kan ikke kreve at huset i stedet selges.
- Leieinntektene inngår i uskifteformuen og deles ved skiftet.
- Leie til en pris langt under markedet kan bli sett på som gave, og gaver som står i misforhold til boet er forbudt uten samtykke.
- Utleie følger husleieloven, også kravene om depositumskonto.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.