Leietakeren har fått demens: hva kan utleier gjøre?

Demens er ikke en oppsigelsesgrunn i seg selv

Husleieloven nevner ikke demens. Det finnes ingen regel som lar utleier avslutte leieforholdet fordi leieren er syk. For en tidsubestemt bolig-leieavtale kan utleier bare si opp hvis boligen skal brukes av ham selv eller noen i husstanden, riving eller ombygging krever det, leieren har misligholdt, eller det foreligger en annen saklig grunn (§ 9-5). At leieren er blitt syk, er ikke en av grunnene. Det er konsekvensene av sykdommen som kan få betydning.

Det er en viktig forskjell mellom en diagnose og hva som faktisk skjer i boligen. Glemmer leieren å sette av penger til leien, lar komfyren stå på eller slipper vann på gulvet, er det handlinger og unnlatelser som kan være mislighold. Har leieren fått diagnosen, men betaler og bor som før, er det ingenting utleier kan gjøre.

Når sykdommen fører til mislighold

Utleier kan bruke de vanlige reglene i husleieloven, uansett hvorfor misligholdet skjer.

Manglende betaling: Misligholder leieren sin plikt til å betale leie vesentlig, kan utleier heve etter § 9-9 første ledd bokstav a. Skade, brannfare eller sjenanse: Forsømmer leieren vedlikeholdsplikten i vesentlig grad, eller fortsetter å opptre på en måte som er til alvorlig skade eller sjenanse for utleier, eiendommen eller andre brukere, kan utleier heve etter bokstav b. Det forutsetter at leieren først har fått en skriftlig advarsel.

Utleier må altså dokumentere hva som har skjedd, og gi skriftlig advarsel før heving. Heving skal være skriftlig, og grunnen skal oppgis. Alternativt kan utleier si opp med tre måneders frist til utgangen av en måned når det foreligger mislighold som saklig grunn, men da kan leieren protestere.

Det er ikke krav om at leieren selv har skyld i misligholdet for at reglene kan brukes, men retten vil se på hele situasjonen hvis saken kommer så langt. Utleier som handler tidlig og i dialog, kommer ofte lenger enn utleier som bare sender advarsler. Å få på plass en avtale med pårørende om betaling, for eksempel avtalegiro, kan løse mye uten at noen trenger å bruke lovens sanksjoner.

Rimelighetsvurderingen når utleier sier opp

Leieren kan protestere skriftlig innen én måned etter at oppsigelsen er mottatt. Gjør leieren det, faller oppsigelsen bort hvis ikke utleier reiser søksmål innen tre måneder etter at protestfristen løp ut. Retten skal prøve om oppsigelsen er lovlig og om den skal settes til side. Etter § 9-8 annet ledd skal oppsigelsen settes til side hvis retten ut fra en vurdering av begge parters forhold finner at den vil virke urimelig.

Loven sier ikke uttrykkelig at helse skal telle, men «begge parters forhold» er vid nok til at leierens situasjon kan få betydning, for eksempel at hun har bodd lenge i boligen og er syk. Retten kan likevel ikke sette oppsigelsen til side hvis den skyldes vesentlig mislighold fra leierens side. Er det stor brannfare, eller har leieren sluttet å betale over lang tid, vil rimelighetsvurderingen ha lite å si.

Hvem utleier kan kontakte

Husleieloven har ingen regel om at utleier skal varsle pårørende, verge eller kommunen. Det er likevel ofte det som hjelper mest, både for leieren og for utleier.

Er leieren under vergemål, er det vergen som i mange tilfeller handler for leieren i de forholdene vergemålet omfatter, se vergemålsloven. Har leieren gitt noen fullmakt, kan den personen være et naturlig kontaktpunkt. Pårørende kan hjelpe med å ordne betaling, tilsyn og eventuelt ny bolig. Kommunen kan ha tjenester som hjemmesykepleie, og kan hjelpe når leieren ikke lenger klarer seg i egen bolig.

Skriftlige varsler, advarsler og oppsigelser må uansett sendes til leieren selv. Utleier bør vurdere å sende en kopi til pårørende eller verge hvis han vet hvem de er og har grunn til å tro at leieren ikke forstår brevene. Kommuniser tydelig og rolig, og skriv ned hva som er sagt.

Kort oppsummert

• Demens er ikke en grunn til oppsigelse av leieavtalen i seg selv (§ 9-5).
• Vesentlig mislighold, som manglende husleie, skade eller brannfare, kan gi grunnlag for advarsel og heving etter § 9-9, også når årsaken er sykdom.
• Leieren kan protestere på en oppsigelse innen én måned, og retten skal vurdere om den virker urimelig ut fra begge parters forhold (§ 9-8).
• Loven pålegger ikke utleier å varsle pårørende eller kommunen, men det kan være nyttig, og vergen kan handle for leieren.
• Skriftlige varsler må sendes til leieren selv.