Leietaker vil heve: slik gjør du det riktig

Fremgangsmåten når leietaker vil heve leieavtalen

Å heve er det tyngste virkemidlet du har som leietaker. Avtalen opphører, og du kan flytte ut uten å betale leie videre. Men retten er snever, og rekkefølgen betyr mye. De fleste feil skjer fordi leietaker hopper rett til hevingen.

Gå frem slik:

1. Si fra om feilen med en gang du oppdager den.
2. Krev at utleier retter, og sett en frist.
3. Vurder om mangelen er vesentlig.
4. Send en skriftlig hevingserklæring hvis mangelen ikke rettes.
5. Flytt ut, lever nøklene og krev det du har krav på.

Trinn 1: Reklamer innen rimelig tid

Husleieloven § 2-8 sier at du mister retten til å gjøre en mangel gjeldende hvis du ikke gir utleier melding innen rimelig tid etter at du burde ha oppdaget den. Loven har ingen fast frist i dager. Jo alvorligere feilen er, desto raskere bør du si fra.

Loven krever ikke at meldingen er skriftlig, men skriv den alltid. En e-post eller melding gir deg dato og innhold du kan vise senere. Beskriv feilen, legg ved bilder og si klart at du påberoper deg mangelen.

Trinn 2: La utleier få mulighet til å rette

Du kan kreve at utleier retter mangelen for egen regning, jf. § 2-10. Sett en konkret frist som passer alvoret. En vannlekkasje som ødelegger gulvet krever raskere handling enn en klemt skuff.

Utleier har også rett til å få rette selv, hvis det ikke gir deg vesentlig ulempe. Nekter du ham tilgang til å fikse feilen, kan du miste rettigheter.

Det betyr noe for hevingen: Etter § 2-12 tredje ledd kan du ikke heve på grunn av mangler som er rettet. Retter utleier raskt og godt, er saken over.

Trinn 3: Er mangelen vesentlig?

Hevingsretten forutsetter at forsinkelsen eller mangelen medfører «vesentlig mislighold». Loven definerer ikke begrepet nærmere. Det blir en samlet vurdering av hvor alvorlig feilen er, hvor lenge den har vart og hvor mye den går ut over bruken av boligen.

Typiske situasjoner der det kan være vesentlig:

• boligen kan ikke brukes til å bo i, for eksempel uten varme midtvinters
• fukt og mugg som er helsefarlig
• stor del av boligen er ubrukelig over tid
• utleier overleverer ikke boligen i det hele tatt

Mindre feil, som en lampe som ikke virker eller en skramme i gulvet, er normalt ikke nok. Her er avslag i leien, retting eller erstatning de riktige verktøyene.

Du kan også heve før overlevering, hvis det er klart at det vil oppstå mislighold som gir hevingsrett. Utleier kan avverge hevingen ved å stille betryggende sikkerhet for at avtalen blir oppfylt.

Trinn 4: Skriv hevingserklæringen

Husleieloven stiller ikke de samme formkravene til leierens heving som til utleierens, men en skriftlig erklæring er den eneste måten å sikre bevis på. Den bør inneholde:

• at du hever leieavtalen etter husleieloven § 2-12
• hvilken mangel det gjelder, med datoer for når du oppdaget den og når du reklamerte
• at utleier har fått frist til å rette, og at fristen har gått ut
• hvilken dato du flytter ut
• at du krever tilbake depositum og forskuddsbetalt leie

Send erklæringen slik at du kan bevise at utleier fikk den.

Trinn 5: Hva du kan kreve etter hevingen

Når avtalen er hevet, kan du kreve erstatning for tap etter § 2-13, for eksempel flytteutgifter og dyrere midlertidig bolig, så langt tapet var noe utleier med rimelighet kunne forutse. Leie du har betalt for tiden etter hevingen, skal du få tilbake.

Depositumet står på egen konto i ditt navn. Utleier kan ikke bruke det uten at du samtykker eller at kravet er dokumentert.

Hva om du hever for tidlig eller uten grunn?

Er mangelen ikke vesentlig, eller er den rettet, er hevingen ugyldig. Da kan utleier hevde at du selv har misligholdt ved å flytte ut og slutte å betale. Du kan bli ansvarlig for tapt leie til han får ny leietaker, og for utlegg.

Er du usikker på om mangelen er vesentlig, kan du i stedet kreve avslag i leien etter § 2-11, eller holde tilbake leie etter § 2-15 så langt det sikrer kravene dine. Den veien har lavere risiko enn heving.

Kort oppsummert

• Som leietaker kan du heve leieavtalen når en mangel er vesentlig og ikke rettes, jf. husleieloven § 2-12.
• Reklamer innen rimelig tid og sett utleier en frist til å rette.
• Kan mangelen rettes og blir rettet, kan du ikke heve.
• Skriv en erklæring som oppgir mangelen, fristene og når du flytter.
• Er du usikker på om mangelen er vesentlig, er avslag i leien eller tilbakehold tryggere enn heving.