Leietaker har flyttet inn flere personer uten å spørre: hva nå?
Har leietaker flyttet inn flere personer, avhenger det av hvem de er. Leieren kan ta inn ektefelle eller samboer, egne slektninger i rett opp- eller nedstigende linje og fosterbarn uten å spørre. Alle andre krever utleiers godkjenning, som bare kan nektes når personens forhold gir saklig grunn eller husrommet klart blir overbefolket (§ 7-1). Har leieren tatt inn noen uten rett, kan utleier kreve at det opphører. Heving etter § 9-9 forutsetter at leieren uten rett har overlatt bruken til andre og ikke bringer forholdet til opphør etter skriftlig advarsel.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hvem leieren kan ta inn uten å spørre
Leieren har rett til å ta opp i sin husstand ektefelle eller samboer, sine egne eller ektefellens eller samboerens slektninger i rett opp- eller nedstigende linje, og fosterbarn. Rett opp- og nedstigende linje er foreldre og besteforeldre på den ene siden og barn og barnebarn på den andre.
Søsken står ikke på listen, og heller ikke onkler, tanter, søskenbarn eller venner. En bror som flytter inn, krever derfor godkjenning, selv om han er nær familie. Skal du bare ha besøk, er det en annen sak. Overnatting i noen dager er ikke å ta noen opp i husstanden. Loven bruker ordet «samboer», men sier ikke hvor lenge forholdet må ha vart. En kjæreste som overnatter noen netter i uken, er ikke uten videre en som er tatt opp i husstanden.
Ordlyden handler om å ta noen opp i leierens husstand, og forutsetter dermed at leieren selv bor der.
Hvem utleier må godkjenne, og når utleier kan si nei
Opptak av andre personer krever godkjenning fra utleieren. Godkjenning kan bare nektes dersom vedkommende persons forhold gir saklig grunn til det, eller husrommet klart blir overbefolket (§ 7-1). Utleier kan altså ikke nekte bare fordi han helst vil ha én person i leiligheten. Nekter han, må han ha en grunn som ligger hos den nye personen, eller boligen må bli klart for trang.
Svarer ikke utleieren på en skriftlig søknad om godkjenning innen én måned etter at søknaden er mottatt, skal det regnes som godkjenning (§ 7-6). Det forutsetter at leieren har søkt skriftlig. Har leieren aldri spurt, løper ingen frist.
Stiller kontrakten strengere vilkår enn dette for en bolig, for eksempel at ingen utenom leieren kan bo der, kan vilkåret ikke gjøres gjeldende hvis det er mindre gunstig for leieren enn loven (§ 1-2).
Hva utleier kan gjøre når leietaker har flyttet inn flere personer
Har leieren tatt inn en person som krever godkjenning, uten at du har sagt ja, har leieren brutt loven. Første skritt er å si fra skriftlig. Be om at leieren sender en søknad om godkjenning og oppgir hvem det gjelder, hvor lenge og hvorfor. Du kan da vurdere om du har en saklig grunn til å nekte.
Hvis du ikke har det, har du heller ikke rett til å kreve at personen flytter. Vær også oppmerksom på forskjellen på å ta noen opp i husstanden og å overlate boligen. Flytter leieren selv ut og lar andre bo der, er det framleie som krever samtykke etter § 7-2, og ikke opptak i husstanden. Da blir saken at leieren burde ha spurt først, og at du nå må godkjenne. Har du saklig grunn, for eksempel at den nye personen har skadet bolig tidligere eller at boligen blir klart overbefolket, kan du kreve at vedkommende flytter.
Hevingsadgangen og terskelen
Utleieren kan heve leieavtalen på grunn av vesentlig mislighold. Etter § 9-9 første ledd bokstav c foreligger det vesentlig mislighold dersom leieren uten å ha rett til det helt eller delvis overlater bruken av husrommet til andre og tross skriftlig advarsel ikke bringer forholdet til opphør. Heving krever altså en skriftlig advarsel først.
Loven sier ikke uttrykkelig at opptak av en person i husstanden uten godkjenning er det samme som å overlate bruken til andre. Det nærmeste hevingsgrunnlaget kan være bokstav c, eller bokstav e om at leieren for øvrig misligholder pliktene på en måte som gjør det nødvendig å avslutte avtalen. Kravet om vesentlig mislighold gjør at heving sjelden er aktuelt når personen kunne vært godkjent.
En hevingserklæring skal være skriftlig, oppgi grunnen og kan pålegge leieren å flytte straks. Les mer om advarsel til leietaker.
Isak, Frida og to ekstra beboere
Isak er utleier og har leid ut en toroms til Frida. Han oppdager at Fridas bror og en venn har bodd der i to måneder. Frida har ikke søkt.
Broren er ikke i rett linje, så Isak må godkjenne ham. Vennen krever også godkjenning. Isak sender en skriftlig melding og ber Frida søke om godkjenning for begge, og forklare hvor lenge de skal bo der. Frida søker en uke senere. Isak vurderer om det er saklig grunn til å nekte og om leiligheten blir klart overbefolket. Leiligheten er på 48 kvadratmeter. Fire voksne i to rom er trangt, men ikke så trangt at det klart er overbefolket, og han har ingen kjennskap til noe ved de to personene som gir saklig grunn. Han kan derfor ikke nekte. Han godkjenner begge skriftlig og ber om at kontrakten oppdateres med navnene.
Hadde den ene av dem vært kjent for å ha ødelagt en tidligere bolig, kunne Isak hatt en saklig grunn. Og hadde Frida ikke rettet seg etter en skriftlig advarsel, kunne han ha vurdert å heve etter § 9-9 c.
Kort oppsummert
- Leieren kan ta inn ektefelle eller samboer, egne slektninger i rett linje og fosterbarn uten å spørre.
- Søsken, andre slektninger og venner krever godkjenning fra utleier.
- Utleier kan bare nekte godkjenning med saklig grunn i personens forhold eller hvis husrommet klart blir overbefolket.
- Svarer utleier ikke på en skriftlig søknad innen én måned, regnes det som godkjenning.
- Når leietaker har flyttet inn flere personer uten å spørre, bør utleier først be om søknad og eventuelt gi skriftlig advarsel før heving.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.