Leietaker bruker leiligheten som lager for firmaet sitt: kan jeg nekte?
Bruker leietaker leiligheten som lager for firmaet sitt, kan utleier kreve at bruken stanser hvis den er et annet formål enn det som er avtalt. Etter husleieloven § 5-1 kan ikke leieren bruke husrommet til annet formål enn avtalt. Fortsetter leieren etter skriftlig advarsel, kan utleier heve etter § 9-9 bokstav d. Loven trekker ikke en fast grense for hvor mye utstyr eller varer som er for mye, så det kommer an på hva som er avtalt og hvordan boligen faktisk brukes.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva sier loven om bruk av boligen?
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneLeieren kan ikke bruke husrommet til annet formål enn avtalt (§ 5-1 tredje ledd). Er leiligheten leid ut som bolig, er det bolig som er avtalt. Å bruke den som lager for en næringsvirksomhet, med pallevarer, kartonger og kunder som henter, er et annet formål.
En lokalleier kan drive annen beslektet virksomhet hvis det ikke er til vesentlig ulempe for utleieren eller de andre brukerne, men den regelen gjelder bare lokaler. For en bolig finnes den ikke.
Hva er mye, og hva er lite?
Loven sier ikke hvor stor mengde som er for mye, og den skiller heller ikke mellom hjemmekontor og lager. Det å jobbe fra stua er ikke i seg selv et annet formål enn bolig, og mange kontrakter sier ingenting om det. Noen kartonger med varer i et gjesterom er neppe et annet formål enn å bo der, særlig hvis firmaet er en liten aktivitet ved siden av. Å fylle halve stua med lagervarer til en nettbutikk, få leveranser av paller og bruke boligen daglig til pakking, peker i retning av noe annet enn bolig.
Du kan ha nytte av å se på noen spørsmål. Hvor stor del av boligen brukes? Hvor ofte kommer folk og varer inn og ut? Går det ut over naboer eller andre brukere av eiendommen? Hva sier kontrakten om næringsvirksomhet? Står det at boligen kun skal brukes til bolig, har du et godt utgangspunkt. Har du selv sagt ja til noe, enten i kontrakten eller senere, kan du ikke senere kreve at det stanser uten videre. Slike samtykker bør derfor være skriftlige, også fra deg som utleier.
Skriftlig krav og advarsel til leieren
Start med å snakke med leieren og avklare hva som foregår. Mange vil rydde når de forstår at det er et problem. Finner du ikke en løsning, skriv en melding som sier hva du har sett, hvorfor du mener bruken er et annet formål enn avtalt, og at du krever at den stanser innen en bestemt frist.
Det er ikke nødvendig å bruke ordet advarsel, men advarselen bør være skriftlig og tydelig. Etter § 9-9 første ledd bokstav d foreligger vesentlig mislighold dersom leieren uten å ha rett til det bruker husrommet på annen måte eller til andre formål enn avtalt og tross skriftlig advarsel ikke bringer forholdet til opphør. Uten en skriftlig advarsel er ikke vilkåret oppfylt.
Husleieloven har ingen regel om at du kan fjerne varene selv. Gå ikke inn og rydd. Du har rett til å komme på tilsyn etter melding i rimelig tid (§ 5-6), og kan bruke et slikt tilsyn til å se hva som faktisk er lagret og ta bilder.
Når kan du heve?
Fortsetter leieren etter advarselen, kan du heve avtalen. Hevingserklæringen må være skriftlig og oppgi grunnen. Den kan pålegge leieren å flytte straks og levere tilbake husrommet.
Heving er en kraftig reaksjon, og det er et krav at misligholdet er vesentlig. Loven regner bruk til andre formål som vesentlig mislighold når advarsel er gitt. Er det likevel bare tale om noen få esker, er det risikabelt å gå rett til heving.
Er avtalen tidsubestemt, er det alternativt å si opp. Da gjelder lovens oppsigelsesregler med krav om saklig grunn, og utleier må ha en lovbestemt grunn for å si opp en tidsubestemt bolig-leieavtale (§ 9-5). Et mislighold er en slik grunn.
Erstatning
Har bruken ført til skade eller kostnader, kan du kreve erstatning etter § 5-8. Skade som følge av tungt gods på gulvet, fukt fra lagrede varer eller slitasje utover det vanlige, er eksempler. Du må kunne vise at tapet skyldes bruken, og beløpet.
Gunnar og Fridas nettbutikk
Gunnar leier ut en treroms til Frida. Kontrakten sier at leiligheten skal brukes som bolig. Etter et halvt år oppdager Gunnar at ett av soverommene er fylt med esker, og at det kommer en varebil med paller to ganger i uken. Frida driver en nettbutikk for kosmetikk.
Gunnar tar kontakt og ber henne flytte lageret. Frida sier hun skal ordne det, men ingenting skjer på tre uker. Gunnar sender da en skriftlig advarsel og krever at lageret er ute innen 14 dager.
Etter 14 dager er alt unntatt noen få esker borte, og varebilen kommer ikke lenger. Da lar Gunnar saken ligge og noterer hva som skjedde. Hadde soverommet fortsatt vært fullt og leveransene fortsatt, kunne han ha hevet etter § 9-9 bokstav d, med en skriftlig erklæring som oppga grunnen.
Kort oppsummert
- Leieren kan ikke bruke husrommet til annet formål enn avtalt (§ 5-1).
- Bruker leietaker leiligheten som lager for firmaet sitt, er det et annet formål enn bolig hvis omfanget er stort nok.
- Loven setter ingen fast grense, så vurderingen tar utgangspunkt i kontrakten og i hva som faktisk skjer.
- Heving etter § 9-9 d krever at leieren har fått en skriftlig advarsel og likevel ikke retter forholdet.
- Utleier kan kreve erstatning for skade bruken har forårsaket, men kan ikke rydde ut varene selv.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.