Leie ut kontorplass og lager i eget lokale: kontrakten du trenger

Å leie ut kontorplass i eget lokale er lovlig, men krever samtykke fra din egen utleier

Husleieloven kan i stor grad fravikes for næringslokaler, jf. husleieloven § 1-2, og de færreste kontrakter regulerer framleie i detalj utover selve samtykkekravet. Lei sjekket likevel kontrakten sin nøye før hun annonserte plassen, og fant en klausul som sa at framleie av deler av lokalet krevde skriftlig godkjenning fra utleier, mens framleie av hele lokalet var forbudt uten videre. Det er en vanlig oppbygning. Utleier vil ha kontroll på hvem som faktisk oppholder seg i bygget, blant annet av hensyn til forsikring, brannsikkerhet og andre leietakeres inntrykk av stedet.

Noen kontrakter går enda lenger og krever at utleier godkjenner selve virksomheten til framleietakeren, ikke bare det at det framleies i det hele tatt. Driver Lei et designstudio og framleietakeren driver noe helt annet, for eksempel en liten nettbutikk med jevnlig varelevering, kan det i seg selv kreve en egen vurdering av om bygget og avtalen med hovedutleier tillater den typen aktivitet.

Ber du om samtykke og får nei uten noen god grunn, kan det i visse tilfeller diskuteres om avslaget er saklig, men i praksis er det sjelden verdt en konflikt. Enklere er det å legge fram en kort beskrivelse av hvem som skal leie, hva slags virksomhet det er snakk om, og hvor lenge, og få et skriftlig ja før du gjør noe mer.

Du svarer fortsatt overfor utleier selv om det er framleietakeren som lager rotet

Framleie endrer ikke hvem som er ansvarlig overfor Leis egen utleier. Betaler frilanseren ikke sin del til Lei, er det likevel Lei som skylder full leie til utleieren sin. Ødelegger frilanseren noe i lokalet, er det Lei som må svare for det utad, og deretter kreve dekning av frilanseren i et eget forhold mellom dem to.

Det gjør at avtalen mellom Lei og framleietakeren må stå på egne ben, uavhengig av hovedkontrakten, med egne bestemmelser om betaling, ansvar og hva som skjer ved mislighold.

Dette må kontrakten regulere: adgang, felleskostnader og forsikring

En god framleieavtale sier noe konkret om adgang, altså når og hvordan framleietakeren kommer seg inn, om det er egen nøkkelbrikke eller faste åpningstider. Den fordeler felleskostnader, som strøm, internett og renhold, enten som en fast sum eller en andel av lokalets totale kostnad. Og den avklarer forsikring: Leis egen bedriftsforsikring dekker som regel ikke framleietakerens utstyr eller virksomhet, så begge parter bør ha egen forsikring for det de eier og gjør i lokalet.

Bruk gjerne en mal for leiekontrakt i næring som utgangspunkt for framleieavtalen, og tilpass den til at det er snakk om en del av et lokale, ikke et helt bygg.

Prisen på framleien bør stå i et rimelig forhold til det Lei selv betaler for hele lokalet, gjerne beregnet per kvadratmeter pluss et påslag for felles fasiliteter som møterom og resepsjon. Setter hun prisen for høyt sammenlignet med markedet ellers, blir plassen stående tom, setter hun den for lavt, subsidierer hun i praksis en annen virksomhet uten å få noe igjen for det.

Skatt og bokføring hører også med i vurderingen, siden inntekten fra framleien som hovedregel skal føres i Leis eget regnskap som ordinær leieinntekt. Det er ikke noe hun trenger å løse alene, en regnskapsfører kan sette opp riktig kontering på en time, men det bør avklares før første faktura sendes, ikke ved årsoppgjøret.

Vurder også hva som skjer om Leis egen hovedkontrakt sies opp eller ikke fornyes. En framleieavtale kan aldri vare lenger enn hovedkontrakten tillater, og en klok løsning er å skrive inn at framleieforholdet automatisk opphører samtidig med Leis egen leieavtale, uten at det i seg selv utløser noe eget oppsigelsesvarsel overfor framleietakeren utover det som allerede følger av hovedkontraktens løpetid.

Oppsigelse av framleieforholdet må ikke vare lenger enn din egen leieavtale

Sett alltid oppsigelsestiden i framleieavtalen kortere enn eller lik oppsigelsestiden i din egen hovedkontrakt. Har Lei selv tre måneders oppsigelsestid overfor utleier, men har gitt frilanseren en avtale med seks måneders bindingstid, kan hun ende opp med å skylde leie til en framleietaker hun ikke lenger har noe lokale til å tilby. Se også hvordan andre håndterer framleie når driften krymper for flere av de samme vurderingene, sett fra motsatt kant.

Kort oppsummert

• Å leie ut kontorplass eller lager i eget lokale krever som regel skriftlig samtykke fra din egen utleier, ikke bare en beskjed.
• Du er fortsatt ansvarlig overfor din utleier selv om det er framleietakeren som ikke betaler eller lager skade.
• Kontrakten med framleietakeren bør regulere adgang, fordeling av felleskostnader og forsikring hver for seg.
• Sett oppsigelsestiden i framleieavtalen kortere enn eller lik din egen oppsigelsestid, aldri lengre.
• Husleieloven kan fravikes i næringsforhold, så det er ordlyden i din egen kontrakt som avgjør, ikke loven alene.