Leietaker er borte i flere måneder: kan utleier kreve beskjed?
Nei, husleieloven har ingen regel som pålegger leieren å melde fra om at hun blir borte i flere måneder. Leien skal betales som vanlig, og leieren må behandle boligen med tilbørlig aktsomhet også mens hun er borte. Utleier kan kreve adgang for tilsyn i nødvendig utstrekning, med melding i rimelig tid, men kan ikke kreve beskjed om fravær. Skjer det skade fordi du ikke har sørget for forsvarlig tilsyn, for eksempel frostsprengte rør, kan du bli erstatningsansvarlig.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Loven har ingen meldeplikt for fravær
Det står ingenting i husleieloven om at en leietaker må si fra når hun skal være borte lenge. Husleieloven § 5-1 sier at utleier plikter å stille husrommet til leierens disposisjon i samsvar med avtalen, og at leieren plikter å behandle det med tilbørlig aktsomhet og bruke det i samsvar med leieavtalen. Det er ikke noe krav om at leieren skal bo der hele tiden eller varsle om å reise.
Det er heller ikke slik at utleier kan ta tilbake boligen fordi du er borte. Så lenge du betaler leien og passer på boligen, løper leieforholdet. Husleieloven § 9-9 krever vesentlig mislighold for at utleier skal kunne heve avtalen, og fravær er ikke nevnt som en slik grunn.
Står det en klausul i kontrakten om at du skal melde fra om fravær over en viss lengde, kan den ha betydning, men for bolig kan ikke avtalen stille leieren dårligere enn loven. Hvor langt en slik klausul rekker, må vurderes konkret.
Leien må betales hele tiden
At du ikke bor der, endrer ikke leieplikten. Leien forfaller som avtalt, og manglende betaling er et eget mislighold med egne følger. Mange som reiser lenge, setter opp fast trekk i nettbanken før de drar.
Vurderer du å leie ut til noen mens du er borte, er det fremleie. Fremleie har egne regler i husleieloven kapittel 7.
Utleiers rett til tilsyn
Utleier kan ikke kreve beskjed, men han har rett til tilsyn. Husleieloven § 5-6 første ledd sier at leieren i nødvendig utstrekning plikter å gi utleieren eller hans representant adgang til husrommet for tilsyn. Leieren skal ha melding i rimelig tid før tilsynet.
Er du i utlandet i flere måneder, betyr det at du bør ha en måte å gi adgang på, for eksempel at en nabo eller slektning har nøkkel og kan slippe utleier inn etter avtale. Tilsyn er ikke noe utleier kan bruke til å snuse eller komme når han vil. Det må være nødvendig, og du skal varsles.
Aktsomhet når boligen står tom
Plikten til å behandle boligen med tilbørlig aktsomhet gjelder også når du er borte. Det betyr at du må sørge for at noe ikke går galt uten at noen oppdager det. Typiske risikoer om vinteren er frost i vannrør og lekkasjer. Slår du av all varme i en uoppvarmet bolig midt på vinteren og rørene sprekker, kan du være erstatningsansvarlig etter husleieloven § 5-8 hvis du har vært uaktsom. Loven pålegger deg å erstatte tap som følge av at du ikke oppfyller pliktene etter §§ 5-1 til 5-6, men ikke så langt du godtgjør at det skyldtes en hindring utenfor din kontroll.
Etter § 5-5 plikter leieren å melde fra om skade som må utbedres uten opphold, når hun oppdager den. Når du er langt borte, er det derfor lurt å ha en person som kan oppdage og melde fra, og som utleier kan ringe.
Sjekk innboforsikringen. Noen forsikringer stiller krav til tilsyn ved lengre fravær, og et brudd kan påvirke dekningen.
Ylva på sabbatsår i Chile
Ylva leier en toroms leilighet for 11 200 kroner i måneden og skal være borte i fem måneder fra november til mars. Hun har ikke varslet utleier om det. Utleier hører at hun er reist, og sender en e-post med krav om skriftlig bekreftelse på hvor lenge hun er borte og hvem som har nøkkel.
Ylva svarer at hun ikke har plikt til å gi slik beskjed, men at hun gjerne oppgir en kontaktperson. Hun oppgir søsteren sin, som bor i samme by og har nøkkel. Hun forklarer at leien går som fast trekk, og at hun lar varmen stå på lav temperatur. Utleier tar det til etterretning og ber om å få gjøre et tilsyn i januar. Han varsler en uke i forveien, og søsteren slipper ham inn.
Hadde Ylva skrudd av varmen helt og et rør frosset i januar, kunne utleier krevd erstatning for vannskaden. Siden hun hadde tatt rimelige forholdsregler, er hun trygg.
Hva utleier ikke kan gjøre fordi du er borte
Mener utleier at du har flyttet ut for godt, kan han ikke bare skifte lås eller tømme leiligheten. Han må følge reglene om oppsigelse eller heving, og de forutsetter et reelt grunnlag. Leieforholdet regnes som oppgitt først når du forlater boligen på en slik måte at det klart fremstår som oppgitt, og det er neppe tilfellet når du betaler leie og har ting i boligen. Les mer om utleiers adgang til å bytte lås.
Det er smart å svare på e-poster fra utleier selv om du er langt borte. Et kort svar der du bekrefter at du har leieforholdet og oppgir kontaktperson, fjerner mye av grunnen til uro.
Er du usikker, kan du gi utleier en kort melding om at du er borte, og hvem som har nøkkel. Det er ikke noe krav, men det gjør tilsyn og nødstilfeller enklere. Sett varmen på lav temperatur, la noen sjekke boligen jevnlig, og la ikke verdifulle ting stå synlig.
Kort oppsummert
- Husleieloven pålegger ikke leieren å melde fra om at hun blir borte i flere måneder, og utleier kan ikke kreve beskjed.
- Leien må betales hele tiden, og fravær alene gir ikke grunnlag for heving.
- Utleier har rett til tilsyn i nødvendig utstrekning, med melding i rimelig tid.
- Du må behandle boligen med tilbørlig aktsomhet også mens du er borte, og kan bli ansvarlig for skade som skyldes uaktsomhet.
- Ha en kontaktperson som kan gi adgang og melde fra om skade.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.