Må leietaker i min egen bolig få skriftlig beskjed om færre rettigheter?
Ja, særreglene for utleie av egen bolig gjelder bare hvis leietaker har fått opplyst skriftlig at avtalen gjelder slik bolig, og at det gir færre rettigheter enn ved leie av annen bolig. Uten skriftlig beskjed gjelder husleieloven med alle vanlige rettigheter for leietaker, også oppsigelsesvernet og retten til å fremleie. Beskjeden bør stå i selve leiekontrakten, slik at du kan dokumentere at leietaker fikk den før avtalen trådte i kraft.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva loven krever av beskjeden
Husleieloven § 11-4 gjelder utleie av bolig du selv har brukt som egen bolig, og som leies ut ved midlertidig fravær på inntil fem år. Bestemmelsene gjelder bare dersom leieren har fått opplyst skriftlig at avtalen gjelder bolig som her nevnt, og at dette gir leieren færre rettigheter enn ved leie av annen bolig.
Beskjeden må altså si to ting. Den må si at boligen er din egen bolig som leies ut ved midlertidig fravær, og den må si at det gir leietaker færre rettigheter enn ved vanlig leie. Står bare det ene, er beskjeden ikke fullstendig.
Hvorfor skriftlighet er så viktig
Skriftlighetskravet er et vilkår for at særreglene skal gjelde. Det er ikke bare en formalitet. Uten en skriftlig beskjed har leietaker de vanlige rettighetene etter husleieloven, selv om dere begge forsto at det var midlertidig, og selv om dere har snakket om det muntlig.
Dermed kan leietaker for eksempel fremleie etter § 7-4 hvis han eller hun får godkjenning, og leietaker har oppsigelsesvern etter kapittel 9. En tidsbestemt avtale kortere enn tre år er også problematisk, siden § 9-3 da krever at du har en saklig grunn og har gjort grunnen kjent skriftlig. Er avtalen i strid med bestemmelsen, regnes den som tidsubestemt.
Hva beskjeden bør si
Loven har ikke noen mal for teksten. Det som må med, er innholdet:
- at boligen er din egen bolig, som du har brukt selv
- at du leier den ut fordi du er midlertidig borte, og at fraværet varer inntil fem år
- at leietaker har færre rettigheter enn ved leie av annen bolig
Det er lurt å si hva de færre rettighetene er: at leietaker ikke kan fremleie, og at oppsigelsesvernet i kapittel 9 i hovedsak ikke gjelder. Da er det vanskeligere for leietaker å si i ettertid at han eller hun ikke forsto hva som ble avtalt.
Hvor og når beskjeden bør gis
Loven sier ikke uttrykkelig når beskjeden skal gis. Fordi den er et vilkår for at særreglene gjelder, er det trygt å gi den før avtalen inngås, og senest når kontrakten signeres. Ta den inn i selve leiekontrakten, med egen overskrift og signatur fra begge parter. Da er det enkelt å vise at beskjeden er gitt.
Gir du den bare muntlig, eller i en samtale på telefon, har du ikke oppfylt kravet. Det er ikke avklart i teksten i loven hvordan skriftlighet defineres for meldinger som e-post eller SMS. Er du ute etter å være sikker, er en signert kontrakt eller et brev det tryggeste.
Hva skjer hvis du glemte det
Har du allerede leid ut uten skriftlig beskjed, gjelder husleieloven som for andre boligleieforhold. Du har fortsatt mulighet til å bruke boligen selv igjen, siden egen bruk er en lovlig grunn for å si opp en tidsubestemt avtale. Men du må følge reglene i kapittel 9, og leietaker kan protestere innen én måned. Hvis leietaker protesterer, faller oppsigelsen bort om du ikke går til sak innen tre måneder.
Du kan også be leietaker skrive under på en ny avtale som inneholder beskjeden. Leietaker har ingen plikt til å gjøre det, og du kan ikke tvinge gjennom en avtale som gir færre rettigheter enn loven gir.
Ylva leier ut til Tobias
Ylva skal jobbe et år i Stavanger og leier ut sin leilighet i Drammen til Tobias for 12 000 kroner i måneden. Hun skriver kontrakten selv, men husker ikke å ta med noe om at leiligheten er hennes egen bolig eller at Tobias har færre rettigheter.
Etter åtte måneder vil Ylva tilbake. Hun sier opp med tre måneders varsel, men Tobias protesterer skriftlig innen en måned. Fordi Ylva ikke ga skriftlig beskjed, gjelder kapittel 9. Hun må kunne vise at hun selv skal bruke leiligheten, og hun må gå til sak innen tre måneder etter protestfristen hvis Tobias ikke flytter.
Hadde kontrakten hatt en tydelig tekst om særreglene, hadde Ylva bare trengt å sende en skriftlig oppsigelse med tre måneders frist. Tobias hadde ikke hatt noe oppsigelsesvern.
Hva leietaker kan gjøre hvis beskjeden mangler
Er du leietaker og har ikke fått noen skriftlig beskjed om færre rettigheter, kan du regne med at du har de vanlige rettighetene etter husleieloven. Du har da oppsigelsesvern, og du kan be om godkjenning til å fremleie. Kontakt utleier og be om å få avtalen i hendene hvis du er usikker på hva du har skrevet under. Utleier kan ikke senere kreve at du aksepterer færre rettigheter uten at du samtykker til det.
Kort oppsummert
- Særreglene for utleie av egen bolig gjelder bare hvis leietaker har fått skriftlig beskjed.
- Beskjeden må si at avtalen gjelder egen bolig ved midlertidig fravær, og at leietaker har færre rettigheter.
- Uten skriftlig beskjed gjelder husleieloven fullt ut, med oppsigelsesvern og rett til å fremleie.
- Ta beskjeden inn i leiekontrakten og få signatur fra begge.
- Skriftlig beskjed om færre rettigheter ved utleie av egen bolig bør gis før avtalen trer i kraft.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.