Leietaker betaler bare deler av leien: kan jeg heve?

Kan du heve når leietaker betaler bare deler av leien?

Det korte svaret er at delbetaling ikke er noe unntak. Husleieloven § 9-9 første ledd bokstav a sier at utleieren kan heve avtalen når leieren «vesentlig misligholder sin plikt til å betale leie». Hele leien skal betales ved forfall. Betaler leietakeren 9 000 kroner av 13 000, er 4 000 kroner ubetalt, og det er et mislighold av betalingsplikten. Spørsmålet er om det er vesentlig.

Loven angir ikke hva som er vesentlig, verken i kroner eller i antall måneder. Den gir heller ikke en fast regel for delbetaling. Vurderingen er konkret, og utleieren må kunne vise at vilkårene for heving er oppfylt.

Hva som avgjør om delbetalingen er vesentlig

Det er summen av det som mangler som teller, ikke hvor stor andel som er betalt hver gang. En leietaker som alltid mangler 500 kroner kan ende med et stort samlet utestående etter noen år. En leietaker som mangler 4 000 kroner tre måneder på rad, har 12 000 kroner ute etter tre måneder.

Disse forholdene vil normalt veie med:

• det samlede utestående beløpet i forhold til månedsleien
• hvor lenge betalingssvikten har pågått
• om den gjentar seg eller var en engangshendelse
• om leietakeren har gitt en forklaring og fulgt den opp med betaling
• om utleieren tidligere har godtatt delbetalinger

Siste punkt kan være viktig. Har du i flere måneder tatt imot lavere beløp uten å si fra, kan leietakeren hevde at du har godtatt ordningen. Skriv derfor tidlig at hele leien skal betales, og at delbetalinger ikke endrer kravet.

Når leietaker har rett til å holde tilbake en del

Før du hever, bør du finne ut hvorfor leietakeren ikke betaler det hele. Leieren kan holde tilbake så mye av leien at det sikrer de kravene hun har mot utleieren som følge av mangel eller forsinkelse (§ 2-15). Er det mugg i soverommet, ødelagt varme eller støy utleieren har ansvar for, kan leietakeren ha krav på retting, avslag i leien eller erstatning, og dermed rett til å holde tilbake en tilsvarende del.

To forhold er viktige. Tilbakeholdet skal stå i forhold til kravet, så leietakeren kan ikke holde tilbake langt mer enn det hun kan hevde å ha krav på. Og kravet må bygge på en mangel eller forsinkelse. Misnøye med noe annet, for eksempel at hun synes leien er for høy, gir ikke samme rett. Beløpet hun holder tilbake utover det hun har dekning for, er mislighold.

Er partene uenige om hvor mye leien skal være, kan leietakeren deponere den omstridte delen i en bank etter § 3-8 i stedet for å la være å betale. Gjør hun det riktig, kan avtalen ikke heves eller sies opp på grunn av manglende betaling av den delen. Les mer i deponering av husleie.

Slik hever du skriftlig når leietaker betaler delvis husleie

En hevingserklæring skal være skriftlig, og grunnen skal oppgis. Den kan pålegge leieren å flytte og levere tilbake straks (§ 9-9 annet ledd). Skriv hva som er forfalt, hva som er betalt og hva som står igjen, med datoer. Vis til § 9-9 første ledd bokstav a.

Loven stiller ikke krav til at du har sendt en skriftlig advarsel når grunnen er manglende betaling. Advarsel kreves for andre grunner, som for eksempel at leietakeren forsømmer vedlikeholdsplikten eller fremleier uten rett. Likevel er det klokt å ha sendt minst ett skriftlig krav først, slik at det går klart fram at leietakeren vet hva som mangler. Det gjør det lettere å vise at misligholdet er vesentlig, og det gir leietakeren en siste sjanse til å rette opp.

Blir leieavtalen hevet, er leieren ansvarlig for utlegg, tapt leie og lignende etter § 5-8 (§ 9-9 tredje ledd). Flytter ikke leietakeren, må du få et tvangsgrunnlag og be namsmannen om fravikelse. Du kan ikke kaste ut leietakeren selv.

Hvis du heller vil si opp

Et alternativ er å si opp. Misligholdet er en saklig grunn for oppsigelse av en tidsubestemt boligleieavtale (§ 9-5 annet ledd bokstav c), men fristen er som hovedregel tre måneder, og oppsigelsen må oppfylle formkravene i § 9-7. Heving går raskere, men vilkårene er strengere.

Kort oppsummert

• Når leietaker betaler bare deler av leien, altså delvis husleie, kan du heve hvis det samlede utestående er et vesentlig mislighold etter § 9-9 første ledd bokstav a.
• Loven har ingen beløpsgrense. Størrelse, varighet og gjentakelse veier tungt.
• Leietakeren kan ha rett til å holde tilbake en del av leien ved mangler (§ 2-15) eller deponere den omstridte delen (§ 3-8).
• Hevingen må være skriftlig og oppgi grunnen. Advarsel kreves ikke ved manglende betaling, men et skriftlig krav i forkant er lurt.