Leieinntekter og formuesskatt: slik verdsettes en utleiebolig
En utleiebolig du ikke selv bor i, regnes som sekundærbolig, og formuesverdien settes til 100 prosent av en beregnet omsetningsverdi. En bolig du selv bor i, tas bare med til 25 prosent. Du kan kreve at verdien settes ned til dokumentert omsetningsverdi, for eksempel etter en takst. Gjelden du har i boligen, kommer til fradrag i formuen.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hvilken verdi utleieboligen får i formuen
Skattepliktig formue er omsetningsverdien av eiendelene dine pr. 1. januar i skattefastsettingsåret, med fradrag for gjeld du hefter for (skatteloven § 4-1). For boliger er det en særregel. Etter § 4-10 kan verdien settes lavere enn omsetningsverdien, og hvor mye lavere avhenger av om boligen er primærbolig eller sekundærbolig.
En primærbolig verdsettes til 25 prosent av en beregnet omsetningsverdi. For den delen av verdien som overstiger 14 millioner kroner, er satsen 70 prosent. En sekundærbolig verdsettes til 100 prosent av beregnet omsetningsverdi. I praksis er primærbolig boligen du bor i, mens en bolig du leier ut eller ikke bor i, er sekundærbolig.
For en utleiebolig betyr det at formuesverdien er fire ganger så høy som om du hadde bodd i den selv. Leieinntektene påvirker ikke verdsettelsen. Det er boligen og ikke hva den gir i leie som tas med.
Slik beregnes verdien
Beregnet omsetningsverdi er boligens areal ganger en kvadratmetersats. Satsen tar hensyn til boligtype, byggeår, areal og geografisk beliggenhet. Skattedirektoratet fastsetter den hvert år på grunnlag av beregninger fra Statistisk sentralbyrå.
Du får dermed en verdi som er forhåndsutfylt i skattemeldingen. Den trenger ikke å stemme med hva boligen faktisk er verdt. Er den høyere enn markedsverdien, kan du kreve at verdien settes ned. Etter § 4-10 tredje ledd skal verdien da settes til 100 prosent av boligens dokumenterte omsetningsverdi.
Dokumentasjonen kan være en takst eller en nylig verdivurdering. Du må selv fremlegge den og kreve nedsettelsen, for den kommer ikke av seg selv.
Gjelden din
Formuen din er eiendelene minus gjelden du hefter for. Har du lån i utleieboligen, trekkes lånet fra, slik at det er nettoen som skattlegges. For en utleiebolig verdsatt til 100 prosent innebærer reglene om gjeldsreduksjon i § 4-19 ingen nedsettelse av gjelden. Lånet trekkes fra med full verdi.
Er det borettslag eller boligaksjeselskap, verdsettes boenheten etter de samme reglene, jf. § 4-10 femte ledd. Øvrig verdi av andelen din settes til din andel av selskapets netto formue utenom boenhetene.
Flere boliger, fritidsbolig og næringseiendom
Hver bolig du eier utover primærboligen, verdsettes som sekundærbolig til 100 prosent. Eier du tre utleieleiligheter, legges verdien av alle tre til formuen, hver med sin beregnede verdi og uten rabatt. Gjelden trekkes fra samlet etter § 4-1.
Loven angir ikke hvilke dokumenter som teller som dokumentert omsetningsverdi. En takst er et eksempel på slik dokumentasjon. Er verdien i skattemeldingen riktig, trenger du ikke gjøre noe.
En utleid hytte eller annen fritidsbolig er ikke sekundærbolig etter § 4-10 tredje ledd, men har sin egen regel. Etter sjette ledd skal verdien settes ned etter krav fra deg dersom den overstiger 30 prosent av eiendommens dokumenterte omsetningsverdi. Det er omtalt i formuesverdi på hytte.
Leier du ut lokaler som næringseiendom, gjelder en tredje regel. Verdien settes til 80 prosent av eiendommens beregnede utleieverdi, og du kan kreve den satt ned til 80 prosent av dokumentert omsetningsverdi. Det er egne regler som ikke gjelder vanlig boligutleie.
Hva formuesskatten betyr i praksis
Formuesskatt betales bare når nettoformuen din overstiger bunnfradraget. Beløpet endres, og du finner det i skattemeldingen. Utleieboligen øker nettoformuen din, men har liten betydning dersom du uansett ligger under bunnfradraget.
Leieinntekten er en egen sak. Den skattlegges som inntekt, og formuesverdien av boligen skattlegges som formue. Det er to forskjellige skatter på samme bolig, med hvert sitt grunnlag. Selger du boligen i løpet av året, er det eierforholdet 1. januar som styrer formuesverdien for det året, mens leien du har fått fram til salget, er inntekt.
Camilla og toromsleiligheten
Camilla Rask eier en toromsleilighet på 55 kvadratmeter som hun leier ut. Hun bor selv et annet sted. Anta at kvadratmetersatsen for denne typen bolig er 62 000 kroner. Beregnet omsetningsverdi blir 55 ganger 62 000, altså 3 410 000 kroner.
Siden leiligheten er sekundærbolig, settes formuesverdien til 100 prosent, altså 3 410 000 kroner. Hadde hun bodd der selv, ville verdien vært 25 prosent, det vil si 852 500 kroner.
Camilla har en takst fra i fjor som viser 3 100 000 kroner. Hun krever at verdien settes ned til dokumentert omsetningsverdi, og formuesverdien blir 3 100 000 kroner. Hun har et lån på 1 800 000 kroner i leiligheten. Leiligheten bidrar dermed med 1 300 000 kroner til nettoformuen.
Kort oppsummert
- Utleiebolig du ikke bor i, er sekundærbolig og verdsettes til 100 prosent av beregnet omsetningsverdi.
- Primærbolig verdsettes til 25 prosent, og 70 prosent over 14 millioner kroner.
- Beregnet verdi er areal ganger en kvadratmetersats fra Skattedirektoratet.
- Du kan kreve at utleieboligens formuesverdi settes ned til dokumentert omsetningsverdi.
- Gjelden trekkes fra, og leieinntekten påvirker ikke formuesverdien.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.