Leie ut hele boligen et år mens du jobber ute: slik blir skatten
Leier du ut hele boligen i et år mens du jobber ute, er leieinntekten skattepliktig når den overstiger 20 000 kroner i inntektsåret. Du bruker ingen del av boligen selv, så unntaket for den som bor i halvparten faller bort. Leien regnes som alminnelig inntekt, og du kan trekke fra kostnader som hører til utleien. Strekker utleien seg over to kalenderår, vurderer du hvert år for seg.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hvorfor leien blir skattepliktig
Skatteloven § 7-2 første ledd (lovtekst her) sier at utleieinntekt fra egen bolig er skattepliktig. Unntaket gjelder når leieforholdet varer sammenhengende minst 30 dager og du selv bruker minst halvparten av boligen, regnet etter utleieverdien. Et annet unntak gjelder når hele eller en større del av boligen leies ut for inntil 20 000 kroner i inntektsåret.
Når du leier ut hele boligen mens du er borte, bruker du ingenting av den selv i leieperioden. Det første unntaket kommer dermed ikke til anvendelse. Det som blir igjen, er grensen på 20 000 kroner. Er leien høyere, blir hele leieinntekten skattepliktig. Det er ikke bare det overskytende som skattlegges.
Et leieforhold på ett år er også godt over minstetiden på 30 dager. Reglene om kortere utleie, der bare 85 prosent av det som overstiger 15 000 kroner regnes som inntekt, kommer derfor ikke inn her. De gjelder leieforhold som er kortere enn 30 dager.
Når inntekten regnes med
Leien tas til inntekt det året den tilflyter deg, etter hovedregelen i skatteloven § 14-2. Det betyr at du ved utleie over to kalenderår vurderer hvert inntektsår for seg. Leier du ut fra 1. august, er det bare leien for de månedene som er betalt dette året, som kommer med i det første året. Resten kommer i neste års skattemelding.
Kostnader følger en egen tidfestingsregel. De fradras i det året da du får en ubetinget forpliktelse til å betale dem, ikke nødvendigvis når du betaler.
Hva du kan trekke fra
Skattepliktig leie gir deg fradrag for kostnadene som hører til utleien (skatteloven § 6-1). Det kan være forsikring, kommunale avgifter, vedlikehold og eventuelle felleskostnader du betaler for boligen mens den er utleid. Strøm trekker du bare fra hvis du har betalt den for leietakeren. Rentene på boliglånet gir fradrag uavhengig av utleien, siden gjeldsrenter er fradragsberettiget generelt.
Har du bodd i boligen selv før utleien, gjelder det en egen regel i § 7-10 for vedlikeholdskostnader. Du får fullt fradrag for vedlikehold inntil 10 000 kroner. Overskytende beløp reduseres med ti prosent for hvert år det ikke har vært skattepliktig utleie de siste fem årene. Er utleien kortere enn halve inntektsåret, gis det ikke fradrag for vedlikeholdskostnader i det hele tatt. Det siste kan ramme deg i det første året hvis utleien starter sent på høsten.
Elin og jobben i Stavanger
Elin eier en toroms leilighet i Bergen. Hun får jobb i Stavanger i ett år og leier ut hele leiligheten fra 1. august 2026 til 31. juli 2027 for 15 000 kroner i måneden.
I 2026 mottar hun leie for fem måneder, altså 75 000 kroner. I 2027 mottar hun leie for syv måneder, altså 105 000 kroner. Begge beløpene er over 20 000 kroner, og leien er skattepliktig begge år. Hun bruker ingen del av boligen selv, så hun kan ikke bruke halvparten-unntaket.
Kostnadene hennes i 2026 er forsikring 2 500 kroner, kommunale avgifter 5 000 kroner og annet 3 000 kroner. Til sammen er det 10 500 kroner. Hun fører leieinntekt 75 000 kroner og fradrag 10 500 kroner, og nettoinntekten blir 64 500 kroner. Hadde hun brukt 8 000 kroner på maling av stuen i 2026, ville hun ikke fått fradrag for dem etter § 7-10, fordi utleien var kortere enn halve året og leiligheten tidligere var skattefri bolig for henne.
I 2027 gjentar hun regnestykket for de syv månedene. Her er utleien lengre enn halve året, så vedlikehold kan trekkes fra etter reglene over.
Kommer du hjem på ferie og bor i leiligheten noen uker, bør du ikke leie den ut i den perioden. Skal leietakeren være der hele tiden, er det rent leieforhold. Bruker du boligen selv en periode, er det mer krevende å vurdere hva som er utleid og hva som er eget bruk. Avtal heller at leietakeren har hele boligen, og bruk et annet sted når du er hjemme.
Skattemessig bosted
Om du fortsatt er skattemessig bosatt i Norge mens du jobber ute, er et eget spørsmål. Det avhenger blant annet av hvor lenge du oppholder deg utenlands og hvor du har hjemmet ditt. Leser du om dette, se svaret om 183-dagersregelen og skattemessig bosted. Selve utleien behandles uansett etter reglene over når boligen ligger i Norge, men skattemeldingen kan se annerledes ut hvis du har flyttet utenlands.
Kort oppsummert
- Når du leier ut hele boligen et år, kan du ikke bruke halvparten-unntaket, og leien er skattepliktig hvis den overstiger 20 000 kroner i inntektsåret.
- Hvert kalenderår vurderes for seg, og leien tas til inntekt det året den tilflyter deg.
- Du kan trekke fra kostnader som hører til utleien.
- Begynner utleien sent på året, gis det ingen vedlikeholdsfradrag etter § 7-10 for et år med kort utleie.
- Skattemessig bosted ved opphold utenlands er et eget spørsmål.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.