To hatter i samme forhold

Når Mabel både er arbeidstaker og leietaker overfor samme utleier/arbeidsgiver, er det lett å tenke på ordningen som én sammenhengende avtale. Rettslig sett er det imidlertid to forhold som reguleres av ulike regelsett: arbeidsforholdet reguleres av arbeidsrettslige regler, mens selve boligleien reguleres av husleieloven. At leiesummen er redusert som en form for kompensasjon for arbeidsinnsatsen, endrer ikke dette utgangspunktet — det er fortsatt en leieavtale som gir Mabel rettigheter som leietaker.

Denne sondringen har praktisk betydning langt utover selve oppsigelsesspørsmålet. Skulle det for eksempel oppstå uenighet om selve arbeidsinnsatsen — hvor mye snømåking som faktisk forventes, eller hvordan arbeidet skal utføres — er dette et arbeidsrettslig spørsmål som ikke uten videre kan «straffes» med endringer i boforholdet, og omvendt: mangler ved boligen er et husleierettslig spørsmål som ikke uten videre kan løses gjennom endringer i arbeidsoppgavene.

Hva sier husleieloven om denne typen bolig?

Husleieloven § 1-1 omfatter uttrykkelig boliger knyttet til et arbeidsforhold, ofte kalt tjenestebolig. Det betyr at husleieloven gjelder for selve boforholdet også når boligen henger sammen med en jobb, med de samme grunnleggende rettighetene som ellers — blant annet krav til saklig grunn og korrekte frister dersom leieforholdet skal avsluttes.

At loven uttrykkelig regulerer tjenestebolig, er en anerkjennelse av at denne typen kombinerte ordninger er vanlige i praksis, og at leietakere i slike forhold ikke skal stå svakere enn andre leietakere bare fordi boligen henger sammen med en jobb. Mabel har med andre ord ikke gitt fra seg noen husleierettslige rettigheter ved å inngå en ordning der leien delvis gjøres opp gjennom arbeidsinnsats.

Hva skjer med boligen dersom arbeidsforholdet opphører?

Dette er det punktet hvor svaret i praksis kommer an på hvordan avtalen konkret er utformet. Dersom boretten er formulert som en selvstendig leieavtale, uavhengig av ansettelsen, vil opphør av arbeidsforholdet ikke automatisk bety at Mabel må flytte — leieforholdet må da eventuelt avsluttes etter de vanlige oppsigelsesreglene, på egne premisser. Er derimot boligretten uttrykkelig koblet til selve ansettelsen i avtaleteksten — slik at boligen tydelig er definert som en arbeidsrelatert ytelse som opphører sammen med jobben — kan opphør av arbeidsforholdet få mer direkte betydning for retten til å bli boende. Nøyaktig hvor grensen går, avhenger av avtalens konkrete ordlyd og bør vurderes konkret dersom situasjonen faktisk oppstår.

Selv i tilfeller der boligretten er tydelig koblet til ansettelsen, vil Mabel normalt likevel ha krav på en rimelig frist til å skaffe seg annen bolig, fremfor å måtte flytte umiddelbart samme dag arbeidsforholdet tar slutt. Hvor lang denne fristen er i praksis, henger igjen sammen med hva som konkret er avtalt, og er nettopp derfor noe partene bør ta stilling til på forhånd fremfor å overlate det til en uavklart situasjon den dagen jobben faktisk opphører.

Hva bør avtales tydelig fra start

For å unngå usikkerhet senere bør Mabel og utleieren/arbeidsgiveren ha to atskilte, skriftlige avtaler — én for arbeidsforholdet og én for leieforholdet — som begge tydelig beskriver sammenhengen mellom dem, herunder hva som skjer med boretten dersom arbeidsforholdet opphører, og hvilken frist Mabel i så fall har til å flytte. Jo tydeligere denne koblingen er beskrevet på forhånd, desto mindre rom er det for uenighet den dagen en av avtalene faktisk avsluttes.

Det er også lurt å avtale konkret hva som skjer dersom bare arbeidsmengden endres, uten at arbeidsforholdet som sådan opphører — for eksempel om Mabel får redusert stilling eller tar en pause fra vaktmesteroppgavene. Skal husleien da justeres forholdsmessig, eller løper den reduserte leien videre uendret? Uten et klart svar på dette risikerer begge parter å stå med hver sin oppfatning av hva som egentlig gjelder.

Kort oppsummert

Mabels ordning med redusert husleie mot vaktmesterarbeid er rettslig sett to atskilte avtaler, der husleieloven uttrykkelig gjelder for selve boforholdet selv når det er koblet til en jobb. Hva som skjer med boretten dersom arbeidsforholdet opphører, avhenger av hvor tydelig denne koblingen er beskrevet i avtalen — noe Mabel bør sørge for er klart og skriftlig fastsatt fra starten av, slik at hun vet nøyaktig hvor hun står dersom en av de to avtalene en dag tar slutt.