Kan jeg låse inn mine egne ting i et rom når jeg leier ut boligen?

Det du leier ut, er det avtalen sier

Husleieloven gir leietaker rett til å bruke det som er avtalt. Husleieloven § 5-1 sier at utleieren plikter å stille husrommet til leierens disposisjon i samsvar med avtalen. Loven bestemmer ikke hvor mye av boligen som må leies ut. Det bestemmer dere i kontrakten.

Skal ikke et rom være med, kan du holde det utenfor. Det er fullt lovlig å leie ut «leiligheten bortsett fra soverommet» eller «huset bortsett fra loftsrommet». Gjør det klart, så leietaker vet hva han får.

Hvordan du holder et rom utenfor

Skriv i leiekontrakten hvilke rom og bruksareal som leies ut, og nevn uttrykkelig at det aktuelle rommet ikke er med. Gjerne også at det er låst og at leietaker ikke har rett til å bruke det eller til å slippe andre inn.

Et eksempel på en klausul kan være: «Rommet i andre etasje, nærmest trappen, er ikke en del av utleien. Utleier oppbevarer egne eiendeler der, og leietaker har ikke adgang.» Bruk også enkle ord om hvordan rommet identifiseres, slik at ingen kan være uenig om hva som menes.

Hvis kontrakten er uklar

Står det ikke noe om rommet, er det mulig at leietaker har krav på å bruke det. Dermed kan du få en uenighet om hva avtalen omfatter, og leietaker kan mene at et ulåst eller tomt rom er en del av boligen. Det samme gjelder om du har listet opp romantall eller kvadratmeter som inkluderer rommet.

Oppgi derfor riktig antall rom i kontrakten, og la ikke annonsen si noe annet enn avtalen.

Du kan ikke gjøre avtalen dårligere enn loven

Husleieloven § 1-2 sier at det ikke kan avtales vilkår som er mindre gunstige for leieren enn loven. Å holde et rom utenfor er likevel ikke i strid med det, siden rommet da ikke er en del av avtalen i det hele tatt. Det er en avgrensning av hva som leies ut.

Du kan derimot ikke bruke kontrakten til å la en del av det som er leid ut, være tilgjengelig for deg når du vil. Det som er leid ut, har leietaker rett til å bruke uten at du går inn. Utleieren har bare adgang for tilsyn og vedlikehold, og leietaker skal ha melding i rimelig tid før det skjer.

Praktiske spørsmål om det låste rommet

Må leietaker gå gjennom egne rom for å komme til det låste rommet, bør avtalen si når du kan komme dit. Det kan være bedre å velge et rom med egen inngang, eller et rom som ligger utenfor leietakers del.

Tenk også på forsikring. Gjenstandene i det låste rommet er dine egne. Skjer det en skade på dem som ikke er leietakers skyld, må du regne med å bære tapet selv, så sjekk innboforsikringen din før du leier ut.

Er du borte lenge, kan det være aktuelt å bruke særreglene i § 11-4 for utleie av egen bolig, men de endrer ikke spørsmålet om hvilke rom som leies ut.

Utgifter til det låste rommet

Ta også stilling til strøm og oppvarming. Er rommet en del av boligen, men holdes utenfor leien, kan det bli uenighet om hvem som betaler for varmen der. Skriv i kontrakten om leien omfatter dette, eller om det regnes inn som en fast del av beløpet leietaker betaler. Ta bilder av rommet og døren når kontrakten signeres, og skriv ned at begge har sett at rommet er låst og ikke en del av det som overleveres. Det gjør en senere uenighet lettere å løse.

Kort oppsummert

• Du kan holde et rom utenfor utleien og låse inn egne ting, når kontrakten sier tydelig hvilke rom som leies ut.
• Leietaker har rett til å bruke det som er avtalt, jf. husleieloven § 5-1.
• Er kontrakten uklar, kan leietaker hevde at rommet er med.
• Låse rom egne ting utleie bolig fungerer best med en klar klausul om hvilket rom det gjelder, og at leietaker ikke har adgang.
• Det som er leid ut, kan du ikke bruke fritt. Utleier har bare adgang for tilsyn og vedlikehold med varsel.