Kan jeg la være å tinglyse skjøtet for å slippe dokumentavgiften?

Hva som utløser avgiften

Etter dokumentavgiftsloven § 6 første ledd inntrer avgiftsplikten ved tinglysingen av dokumentet. Før skjøtet er tinglyst, er det ikke noe avgiftskrav. Det er grunnen til at spørsmålet dukker opp: hvis avgiften først kommer ved tinglysing, hva om jeg ikke tinglyser?

Svaret er at utsettelsen er en utsettelse og ikke en sparing. Når skjøtet tinglyses, enten om to måneder eller om ti år, kommer avgiften da. Satsen er 2,5 prosent av eiendommens salgsverdi på tinglysingstidspunktet. Er boligen blitt dyrere i mellomtiden, blir avgiften høyere enn den ville vært ved kjøpet.

Hva du risikerer uten tinglysing

Tinglysing gir rettsvern. Etter tinglysingsloven § 20 går et registrert rettserverv i kollisjonstilfelle foran rettserverv som ikke er registrert samtidig eller tidligere. Kjøpet ditt er gyldig mellom deg og selgeren uten tinglysing, men overfor andre står du svakere.

Det kan få praktiske følger:

• Selgeren kan selge eller pantsette eiendommen på nytt, og den som tinglyser først, kan gå foran deg.
• Selgerens kreditorer kan ta utlegg i eiendommen, og da står den fortsatt på selgerens navn.
• Går selgeren konkurs før du har tinglyst, kan du få problemer med å få boligen skilt ut fra boet.
• Du kan ikke selv selge videre eller pantsette på ordinær måte, fordi hjemmelen ikke er din.

Banker krever som regel at skjøtet er tinglyst eller blir det, før et boliglån utbetales mot pant i eiendommen.

Hva som skjer når du tinglyser etter lang tid

Skjøtet kan tinglyses på et senere tidspunkt, og Kartverket tar det imot på vanlig måte. Når det skjer, regnes avgiften av salgsverdien på tinglysingstidspunktet. Det er altså ikke prisen fra den gamle kontrakten som gjelder automatisk. Ligger verdien klart høyere nå, kan avgiftsgrunnlaget bli høyere enn den opprinnelige kjøpesummen.

Det kan også oppstå spørsmål om det i mellomtiden har skjedd noe som endrer hvem som kan stå som eier. Selgeren må fortsatt ha hjemmel til å utstede skjøtet (tinglysingsloven § 13): et dokument som uttrykker en rettshandel, kan ikke registreres uten at utstederen har grunnbokshjemmel eller samtykke fra hjemmelshaveren. Har selgeren i mellomtiden overdratt eiendommen til andre, kan det bli vanskelig å få skjøtet tinglyst.

Hvem som er ansvarlig for avgiften

Avgiften er erververens ansvar. Etter § 6 andre ledd er også meglerforetak som bistår med oppgjør, og andre som begjærer tinglysing på vegne av erververen, ansvarlige overfor avgiftsmyndigheten for at riktig avgift blir betalt. Det er normalt oppgjørsmegleren som sørger for tinglysing og avgift ved et ordinært boligkjøp.

Begjærer du selv tinglysing senere, er det du som må betale. Gir du uriktige opplysninger om verdien, kan det gi tilleggsavgift etter § 4, med inntil det dobbelte av avgiften.

Hvorfor det som regel ikke lønner seg

Skal du selge boligen videre eller ta opp et nytt lån med pant i den, må du i praksis ha hjemmelen tinglyst først. Da kommer avgiften uansett, og da regnes den av verdien på det tidspunktet.

Vil du redusere avgiften lovlig, finnes det fritak, for eksempel ved arv og for ektefeller og samboere i bestemte situasjoner. De er omtalt i dokumentavgift ved arv eller gave av bolig. Om tinglysingen er gjort riktig, kan du lese mer i tinglysingen er gjort, men er jeg riktig eier. Selve avgiftsreglene finner du i dokumentavgiftsloven, og tinglysingsreglene i tinglysingsloven.

Kort oppsummert

• Du kan la være å tinglyse skjøtet. Det er ingen lovfestet plikt innen en bestemt frist.
• Avgiftsplikten inntrer først ved tinglysing, men avgiften forsvinner ikke. Den regnes av salgsverdien den dagen skjøtet tinglyses.
• Uten tinglysing mister du rettsvern mot selgerens senere disposisjoner og kreditorer.
• Banken krever som regel tinglyst skjøte før utbetaling av lån mot pant.
• Å ikke tinglyse skjøtet for å slippe dokumentavgiften er derfor sjelden en god idé.