Kan jeg kreve at den som leier rom hos meg holder seg borte fra stua?
Om du kan kreve at den som leier rom hos deg holder seg borte fra stua, avgjøres av leieavtalen. Har dere avtalt at leietaker kan bruke stua, kan du ikke forby det på egen hånd. Er avtalen taus, har loven ingen fast regel om hvilke fellesrom en romleier har rett til, og saken må løses ved tolkning av avtalen. Du kan sette rimelige regler for hvordan stua brukes, og er avtalen tidsubestemt, kan du si den opp med én måneds frist.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva avtalen sier om stua
Utgangspunktet står i husleieloven § 5-1: Utleieren plikter å stille husrommet til leierens disposisjon i samsvar med avtalen. Det avtalen gir leietaker rett til å bruke, skal leietaker få bruke. Hvis dere har avtalt at leietaker kan bruke stua, enten skriftlig eller muntlig, kan du ikke ta den bort ensidig. Du kan heller ikke gjøre det ved å låse døren eller flytte inn møbler som gjør bruken umulig.
Avtalen kan være muntlig. Det som ble sagt og gjort da leietaker flyttet inn, teller derfor med. Fikk hun sitte i stua på visningen? Sa du «du kan bruke hele huset unntatt mitt soverom»? Slike utsagn kan bli det viktigste beviset i en tvist.
Når avtalen ikke nevner stua
Mange kontrakter for rom sier bare «rom med tilgang til kjøkken og bad». Loven har ingen liste over hvilke deler av boligen en romleier har rett til. Da må avtalen tolkes. Det som veier tungt, er hva som ble sagt, hva leietaker kunne regne med ut fra prisen, hvordan boligen faktisk har vært brukt siden innflytting, og hva som er vanlig for slik utleie.
Er rommet billig og leietaker bare skulle ha en soveplass, er det rimelig å tro at stua ikke var med. Er leien på linje med det en hel hybel koster, og leietaker har brukt stua hver kveld i flere måneder uten at du har sagt noe, taler det for at bruken er en del av avtalen. Loven gir ikke noe sikkert svar, så vær ærlig med deg selv om hva dere egentlig ble enige om.
Rimelige regler for bruken
Selv om stua er med i avtalen, kan du sette rammer. Etter husleieloven § 5-2 plikter leietaker å følge vanlige ordensregler og rimelige påbud som utleieren har fastsatt for å sikre god husorden. Du kan altså bestemme tider for stille, at stua ryddes etter bruk, at tv ikke står på etter midnatt, eller at du får stua alene når du har gjester.
En regel er rimelig når den har en saklig grunn og ikke tar bort kjernen i det dere har avtalt. «Ikke i stua etter klokken 23» er en regel. «Aldri i stua» er et brudd på avtalen hvis stua var med.
Hva leietaker kan gjøre hvis du stenger stua
Hvis du tar bort en avtalt rett, oppfyller du ikke plikten i § 5-1. Etter § 5-7 kan leietaker da kreve retting, erstatning og avslag i leien, forutsatt at mangelen ikke er ubetydelig. Er bruddet vesentlig, kan leietaker i siste instans heve avtalen. Avslag i leien betyr at leien settes ned i forhold til hvor mye verdien av rommet er redusert. Størrelsen må vurderes i hvert tilfelle.
Det er derfor lurt å snakke med leietaker først. Forklar hva som plager deg, og se om en regel om tider og orden løser det.
Hvis du vil endre ordningen
Vil du ha stua for deg selv, må du få leietaker med på en endring eller si opp avtalen. For et enkelt beboelsesrom der leietaker har adgang til din bolig, er oppsigelsesfristen én måned (§ 9-6), og du kan si opp en tidsubestemt avtale uten saklig grunn etter § 9-5 tredje ledd. Oppsigelsen skal være skriftlig.
Du kan også foreslå en ny avtale der leien settes ned og stua tas ut. Da må leietaker si ja, og det bør stå i en ny skriftlig avtale.
Åse og Vilde
Åse leier ut et rom i enebolig til Vilde for 6 200 kroner i måneden. Avtalen sier «rom med tilgang til kjøkken og bad». Vilde har likevel sittet i stua de fleste kvelder siden hun flyttet inn i august, og Åse har ikke protestert. Etter jul blir Åse lei av at Vilde har vennene sine på besøk og forteller at Vilde ikke lenger kan være i stua.
Her taler ordlyden i avtalen for Åse, men måneder med praksis taler for Vilde. Et forbud fra den ene dagen til den andre er trolig for sterkt. Åse kommer lengre med en regel om at stua er stille etter klokken 22 og at gjester ikke kan overnatte uten avtale. Ønsker hun å få stua helt for seg selv, kan hun si opp avtalen med én måneds frist, eller tilby Vilde en ny avtale med lavere leie.
Muntlig avtale: slik får du orden i det
Er avtalen muntlig, kan hver av partene kreve at den settes opp skriftlig, jf. husleieloven § 1-4. Det er en enkel måte å få avklart stua på. Skriv ned hva dere er enige om, send det til leietaker og be om svar. Bruk gjerne en kort liste over rom og regler.
Er dere uenige om hva som ble avtalt, hjelper det lite å hevde at du «bare sa» noe en gang. Den skriftlige oppsummeringen gjør at uenigheten kommer fram nå, ikke etter flere måneder.
Kort oppsummert
- Om leietaker kan holde seg borte fra stua, avgjøres av leieavtalen, jf. § 5-1.
- Har dere avtalt at leietaker kan bruke stua, kan du ikke ensidig ta den bort. Er avtalen taus, har loven ingen fast regel, og det kommer an på tolkningen.
- Du kan sette rimelige regler for bruken etter § 5-2.
- Stenger du en avtalt rett, kan leietaker kreve retting og avslag i leien.
- Vil du endre ordningen, kan du si opp med én måneds frist eller avtale en ny løsning skriftlig.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.