Kan jeg kreve erstatning når lokalet ikke er klart til avtalt dato?
Ja, er lokalet ikke klart til avtalt dato, kan du kreve avslag i leien for den tiden forsinkelsen varer og erstatning for økonomisk tap. Erstatning kan du kreve så langt utleier ikke viser at forsinkelsen skyldes en hindring utenfor hans kontroll. Er forsinkelsen vesentlig, kan du heve avtalen, men ikke etter at du har overtatt lokalet. Kontrakten kan ha andre regler, for eksempel om dagmulkt eller begrenset ansvar.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Når regnes lokalet som forsinket
Utleier skal stille lokalet med tilbehør til din disposisjon til avtalt tid. Er ikke annet avtalt, regnes overleveringen for skjedd når du har fått nøkler og ellers uhindret atkomst (husleieloven § 2-1). Står håndverkere i veien, er lokalet fylt med utleiers ting, eller mangler du adgangskort, er ikke lokalet levert, selv om du har nøklene.
Du kan også nekte å overta lokalet hvis det er i vesentlig dårligere stand enn du kan kreve etter avtalen. Da regnes overleveringen ikke for skjedd. Er ikke overleveringstidspunktet fastsatt i avtalen, kan du kreve å overta ved tredje månedsskifte etter at avtalen ble bindende. Se kontrakten for dato, og se om den sier hva som regnes som «klart», for eksempel at brukstillatelse foreligger eller at utleiers arbeider er ferdige.
Du slipper leie for forsinkelsesperioden
Stilles ikke lokalet til din disposisjon til riktig tid, er du ikke forpliktet til å betale leie for den tiden forsinkelsen varer (husleieloven § 2-11). Gjelder forsinkelsen bare en del av lokalet, kan du kreve forholdsmessig avslag. Du trenger ikke dokumentere noe tap for å få dette, og det kommer i tillegg til eventuell erstatning.
Er leien allerede betalt på forskudd for en periode du ikke har kunnet bruke lokalet, kan du kreve avslaget igjen. Du kan også holde tilbake leie til det beløpet som sikrer kravene dine, men beløpet må stå i forhold til det du har krav på.
Erstatning når lokalet ikke er klart til avtalt dato
Du kan kreve erstatning for tap som følge av forsinkelsen (husleieloven § 2-13). Utleier slipper ansvar så langt han godtgjør at forsinkelsen skyldes en hindring utenfor hans kontroll som han ikke med rimelighet kunne ventes å ha tatt i betraktning da avtalen ble inngått, eller å ha unngått eller overvunnet følgene av. Har han brukt en entreprenør, er han fri bare hvis også entreprenøren ville vært det.
Erstatningen dekker det økonomiske tapet, men bare tap som utleier med rimelighet kunne ha forutsett som en mulig følge. Dekket kan for eksempel være utgifter til midlertidig lagring av utstyr og leie av et midlertidig lokale. Slike vanlige tiltak regnes ikke som indirekte tap.
Indirekte tap, blant annet tapt omsetning og driftsavbrudd, kan du bare kreve hvis forsinkelsen skyldes feil eller forsømmelse på utleiers side, eller hvis lokalet avvek fra det utleier hadde tilsikret. Har utleier lovet «klart 1. mars» uten å bestille arbeidene i tide, kan det være en forsømmelse. Du må uansett begrense tapet. Tapt fortjeneste på en avtale med andre regnes som indirekte tap hvis du uten rimelig grunn lar være å leie annet husrom.
Vente eller heve
Du har to veier. Den første er å holde fast på avtalen og kreve oppfyllelse, så lenge dette kan skje uten å volde utleier urimelig kostnad eller ulempe (husleieloven § 2-9). Venter du urimelig lenge med å fremme kravet, taper du den retten.
Den andre er å heve leieavtalen når forsinkelsen medfører vesentlig mislighold (husleieloven § 2-12). Er det klart at det vil inntre mislighold som gir hevingsrett, kan du heve allerede før overleveringstidspunktet. Utleier kan avverge hevingen hvis han straks stiller betryggende sikkerhet for at avtalen vil bli oppfylt. Du kan ikke heve på grunn av forsinkelse etter at du har overtatt lokalet.
Hvor lenge forsinkelsen må vare for å være vesentlig, avhenger av avtalen og lokalets formål. En kafé som må åpne før en bestemt sesong, tåler mindre forsinkelse enn en som skal åpne i et rolig tidsrom. Hevingen bør du gjøre skriftlig og med en begrunnelse, og du bør ha et alternativt lokale på plass først.
Gunnar og restauranten
Gunnar skal åpne restaurant i et lokale han leier for 40 000 kroner i måneden. Kontrakten sier at lokalet skal være klart 1. mars. Utleier har ikke bestilt ventilasjonsanlegget i tide, og Gunnar får nøklene 15. april. Det er 45 dager forsinkelse.
Gunnar slipper leie for perioden, omtrent halvannen måned, 60 000 kroner. Han har brukt 9 000 kroner på midlertidig lagring av kjøkkenutstyr, og de utgiftene krever han dekket. Han mistet også omsetning han hadde regnet med, anslått til 310 000 kroner. Siden forsinkelsen skyldes at utleier ikke bestilte ventilasjonen, kan Gunnar kreve tapet erstattet så langt han kan dokumentere det med budsjett og tall fra tilsvarende åpningsperioder.
Heving er ikke aktuelt. Gunnar overtok lokalet 15. april, og etter det kan han ikke heve på grunn av forsinkelsen.
Kort oppsummert
- Er lokalet ikke klart til avtalt dato, kan du kreve erstatning og avslag i leien for forsinkelsesperioden og erstatning for tap.
- Utleier slipper bare erstatning hvis han viser at forsinkelsen skyldes en hindring utenfor hans kontroll som han ikke kunne regne med eller overvinne.
- Indirekte tap som tapt omsetning kan du bare kreve hvis utleier har gjort feil eller vist forsømmelse.
- Du kan heve ved vesentlig forsinkelse, men ikke etter at du har overtatt lokalet.
- Kontrakten kan ha egne regler om dagmulkt og ansvar, så les den først.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.