Kan jeg kreve avslag i husleien når det ikke er varmtvann?
Ja, du kan kreve avslag i husleien når det ikke er varmtvann, så lenge mangelen ikke er ubetydelig og ikke skyldes forhold på din side. Avslaget skal svare til hvor mye mindre boligen er verdt uten varmtvann. Loven har ingen fast prosent eller minstegrense i dager. Du kan i tillegg kreve at utleier retter feilen. Avslag får du ikke for tiden etter at du har avslått et tilbud om retting du plikter å ta imot.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva loven sier om avslag
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneHusleieloven § 2-11 annet ledd gir leieren rett til avslag «i den tid husrommet lider av en mangel». Avslaget skal fastsettes slik at forholdet mellom nedsatt og avtalt leie svarer til forholdet mellom husrommets verdi med mangelen og uten. Bor du i en leilighet uten varmtvann, er den verdt mindre enn en leilighet med varmtvann, og det er forskjellen du får avslag for.
Paragraf 5-7 legger to vilkår til. Mangelen må ikke skyldes forhold på din side, og den må ikke være ubetydelig. En feil du selv har forårsaket, gir deg ikke avslag. Et varmtvannsutfall på en halv time gjør det trolig heller ikke.
Hvor lenge må det vare?
Loven oppgir ingen minstegrense i dager. Det er størrelsen på ulempen som teller. Er du uten varmtvann i flere dager, er mangelen etter alt å dømme ikke ubetydelig. Går det uker, er den det ikke. En kort og forbigående stopp, som en times arbeid på vannrørene, vil derimot sjelden gi noe avslag.
Avslaget gjelder fra mangelen oppsto og så lenge den varer. Men du må gi melding til utleier innen rimelig tid etter at du burde ha oppdaget problemet (§ 2-8). Venter du i flere måneder, kan retten falle bort.
Slik regnes avslaget ut
Det finnes ingen offisiell prosenttabell. Utgangspunktet er husleien for perioden. Du vurderer deretter hvor mye boligen var verdt uten varmtvann, uttrykt som en prosent, og regner om for antall dager.
Prosenten er et skjønn. For en leilighet der du må bade hos naboen og varme vann på komfyren, er 10 til 20 prosent et rimelig sted å begynne, men det er ikke noe loven selv sier. Flere ting spiller inn: om du har et alternativ, om det er vinter, om du bor alene eller har små barn.
Reidun og de to ukene
Reidun leier en liten leilighet for 9 600 kroner i måneden. Fra 3. mars er det ikke varmtvann. Hun melder fra samme dag, og utleier lover å sende rørlegger. Det går likevel to uker før feilen på sirkulasjonspumpen er rettet. Reidun krever avslag og anslår 15 prosent.
9 600 × 0,15 = 1 440 kroner for en hel måned. Fjorten av 31 dager gir 1 440 × 14 / 31 = om lag 650 kroner. Hun skriver kravet i en e-post til utleier og ber om at beløpet trekkes fra neste måneds leie. Utleier godtar 600 kroner, og de blir enige.
Hadde Reidun takket nei til en rørlegger som kunne komme torsdag, fordi hun ikke ville ha besøk, ville hun ikke hatt krav på avslag for tiden etter nei-et. Det følger av siste setning i § 2-11 annet ledd.
Andre krav ved siden av avslaget
Du kan ha flere krav samtidig:
- Retting for utleierens regning (§ 2-10). Utleier har plikt til å rette innen rimelig tid.
- Erstatning for dokumenterte tap, hvis utleier har gjort en feil eller forsømt noe (§ 2-13). Utgifter til å dusje på treningssenter kan i noen tilfeller være aktuelle, men du må kunne vise at de var nødvendige og rimelige.
- Tilbakehold av leie for å sikre kravet ditt (§ 2-15).
- Heving, men bare hvis mangelen er et vesentlig mislighold (§ 2-12). Det er ikke tilfellet ved et midlertidig varmtvannsutfall som blir rettet.
Praktiske råd for å kreve avslaget
Skriv en melding med dato for når varmtvannet forsvant, hva du har gjort, og hvilken prosent du krever. Be om retting innen en bestemt frist. Betal husleien som avtalt og trekk avslaget i etterkant, eller avtal med utleier at det trekkes fra neste termin. Trekker du på egen hånd et høyt beløp, risikerer du at utleier svarer med krav om restanse. Les hva som gjelder for tilbakehold av husleie før du gjør det.
Er du uenig med utleier om beløpet, kan Husleietvistutvalget behandle saken.
Kommer varmtvannet fra et felles anlegg i bygget, endrer det ikke kravet ditt. Utleier er den du har avtale med, og han må selv følge opp den som eier anlegget. Står du uten varmtvann på grunn av arbeid i bygget, gjelder reglene om avslag på samme måte, så lenge arbeidet ikke er så kort at ulempen er ubetydelig.
Kort oppsummert
- Du kan kreve avslag i husleien når det ikke er varmtvann, hvis mangelen ikke er ubetydelig og ikke skyldes din side.
- Avslaget svarer til forskjellen i verdi, regnet for de dagene mangelen varte.
- Loven har ingen prosenttabell eller fast antall dager.
- Meld fra raskt og skriftlig, og la utleier få komme og rette.
- Avslår du et tilbud om retting du plikter å ta imot, faller avslaget bort for tiden etter.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.