Kan jeg kreve å få fornyet den tidsbestemte kontrakten?
Husleieloven gir ikke leieren rett til å kreve at en tidsbestemt kontrakt fornyes. Avtalen opphører av seg selv ved utløpet, uten oppsigelse. Blir du boende mer enn tre måneder etter utløpet uten at utleier skriftlig har bedt deg flytte, er avtalen likevel blitt tidsubestemt. Det finnes også regler som kan gi forlengelse når utleiers bruk av boligen utsettes av en uforutsett grunn.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva loven sier om kontraktens slutt
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneHusleieloven § 9-2 sier at en leieavtale som er inngått for bestemt tid, opphører uten oppsigelse ved utløpet av den avtalte leietiden. Utleier trenger ikke sende noe varsel, og du trenger ikke si opp.
Loven inneholder ingen bestemmelse som lar deg kreve å få avtalen fornyet. Du kan be om det, men utleier kan svare nei. Stortinget har ikke vedtatt forslag om en slik rett eller om lengre minstetid.
Slik kan kontrakten likevel fortsette
Det finnes fire situasjoner der leieforholdet ikke slutter på den avtalte datoen.
Den første er at partene blir enige om en ny avtale eller en forlengelse. Skriv ned avtalen, med ny sluttdato eller beskjed om at den løper videre uten tidsbegrensning. Et muntlig løfte fra utleier kan bli vanskelig å bevise. Du kan lese mer om løfte om forlengelse.
Den andre er at du blir boende. Fortsetter leieforholdet i mer enn tre måneder etter utløpet uten at utleier skriftlig har oppfordret deg til å flytte, har avtalen gått over til å være tidsubestemt. Da gjelder reglene for tidsubestemte avtaler, og utleier må ha saklig grunn for å si opp.
Den tredje er at utleiers bruk av boligen utsettes. Når tidsavgrensningen bygger på en saklig grunn som eget bruk, kan avtalen etter § 9-3 forlenges frem til tidspunktet da boligen skal brukes, dersom utsettelsen skyldes en uforutsett omstendighet som kom etter at avtalen ble inngått.
Den fjerde er at avtalen strider mot reglene om minstetid. Er en tidsbestemt boligleie inngått for kortere tid enn tre år uten at noe unntak gjelder, anses avtalen som tidsubestemt, og utløpsdatoen betyr ingenting.
Minstetid på tre år
Hovedregelen for bolig er at en tidsbestemt avtale ikke kan være kortere enn tre år. For en loftsbolig eller sokkelbolig i en enebolig eller en bolig i en tomannsbolig kan minstetiden være ett år hvis utleieren bor i samme hus.
Unntaket er at boligen skal brukes av utleieren eller noen i husstanden, eller at utleieren har en annen saklig grunn. Da må leieren skriftlig ha blitt gjort kjent med grunnen senest da avtalen ble inngått. Er ikke dette gjort, kan utleieren ikke påberope seg unntaket. Les mer om tidsbestemt kontrakt under tre år.
Marthe og treårskontrakten
Marthe Lien har en tidsbestemt kontrakt på tre år for en treroms på Grünerløkka. Kontrakten utløper 31. august, og husleien er 14 500 kroner. Utleier Njål sendte aldri noe skriftlig om grunn for tidsavgrensningen, men kontrakten er på tre år, så den er lovlig.
I juni spør Marthe om å få forlenget. Njål svarer at hun vil selge. Marthe har ingen rett til forlengelse, og hun kan ikke tvinge Njål til å tilby ny avtale. Hun kan forhandle, for eksempel foreslå to år til mot en høyere leie.
Dersom Marthe blir boende etter 31. august og Njål ikke skriftlig ber henne flytte, er leieavtalen tidsubestemt hvis hun fortsatt bor der etter 30. november. Sender Njål i september en skriftlig oppfordring om å flytte, blir ikke avtalen tidsubestemt, og Marthe må flytte. Gjør hun ikke det, kan utleier kreve tvangsfravikelse.
Hva du kan gjøre hvis du vil bli
Spør også om hvilke planer utleier har. Skal boligen selges, pusses opp eller brukes av familien, vil utleier ofte si det rett ut. Da vet du at forhandling er lite aktuelt, og du kan konsentrere deg om å finne et nytt sted i tide.
Husk at utleier ofte har en grunn til å la avtalen gå ut, og at et nei sjelden kan overprøves. Det gjelder særlig hvis kontrakten har tre års varighet og dermed følger lovens hovedregel. En ugyldig tidsbegrensning er et annet tilfelle, og der kan du ha rett til å bli boende. Skal du forhandle, kan du tilby noe tilbake: lengre bindingstid, en justert leie eller en plan for vedlikehold du selv tar ansvar for. Utleier vet også at en ny leietaker koster tid og penger.
Be om avklaring skriftlig tidlig, gjerne et halvt år før utløpet. Spør om utleier vil forlenge og på hvilke vilkår. Svarer utleier ja, få det på papiret med ny sluttdato eller beskjed om at avtalen er tidsubestemt.
Svarer utleier nei, har du tid til å lete etter ny bolig. Ta også stilling til hva som skjer med depositum og tilbakelevering. Har du vært i tvil om kontrakten oppfyller lovens krav til minstetid, er det verdt å lese hva kontrakten sier om tidsbegrensningen. En ugyldig tidsbegrensning betyr at du har et oppsigelsesvern.
Kort oppsummert
- Du kan ikke kreve å få fornyet den tidsbestemte kontrakten, for loven gir ingen rett til forlengelse.
- Avtalen opphører ved utløpet uten oppsigelse (§ 9-2).
- Blir du boende over tre måneder uten skriftlig oppfordring om å flytte, blir avtalen tidsubestemt.
- En tidsbestemt boligleie kortere enn tre år er tidsubestemt hvis ikke et unntak gjelder.
- Få alle avtaler om forlengelse skriftlig.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.