Har jeg krav på avslag i leien under byggearbeid i bygården?

Regelen om arbeid på eiendommen

Bygården er gammel, og nå skal fasaden pusses opp, rørene skiftes eller heisen bygges om. Du må tåle at håndverkerne kommer, men du trenger ikke tåle det uten kompensasjon. Husleieloven § 5-6 annet ledd har to deler.

Den første delen er en plikt. Du må gi utleier eller andre adgang til boligen i den utstrekning det trengs for å gjennomføre pliktig vedlikehold, lovlige forandringer eller andre arbeider som må utføres for å hindre skade på husrommet eller eiendommen. Du kan altså ikke nekte byggearbeider på eiendommen som er nødvendige.

Den andre delen er en rett. Medfører arbeidene ulempe for deg, kan du kreve avslag i leien etter § 2-11 annet ledd, forutsatt at ulempen ikke er ubetydelig. Loven sier ikke at utleier må ha skyld i ulempen. Det er arbeidet og ulempen som utløser retten.

Hva regnes som ulempe av betydning

Loven bruker uttrykket «ikke ubetydelig». Terskelen er altså lavere enn for å heve eller kreve erstatning, men ulempen må være merkbar. Eksempler på ulemper som kan telle:

• støy og støv gjennom dagen i flere uker
• vann eller strøm som stenges ofte eller lenge
• stillas eller presenning som tar lyset eller utsikten fra vinduene
• at du ikke kan bruke deler av boligen, for eksempel balkongen eller badet
• at du må ha håndverkere inne i boligen og er hjemme for å slippe dem inn

Én dag med boring i vegg mot trapperommet gir neppe krav. Flere uker med daglig boring, stillas foran stua og stengt vann om morgenen er en annen sak. Hvor stort avslaget skal være, avhenger av hvor mye ulempen reduserer verdien av å leie boligen. Prinsippet for utregning er det samme som ved andre mangler.

Når avslaget faller bort

Avslagsretten gjelder ikke dersom mangelen beror på forhold på din side. Har du selv hindret håndverkerne i å komme til, slik at arbeidet har trukket ut i tid, er det ikke utleiers ansvar. Det samme gjelder om du ikke gir adgang og dermed forlenger arbeidet.

Avslagsretten bygger også på at du melder fra til utleier. Etter husleieloven § 2-8 mister du retten til å gjøre en mangel gjeldende hvis du ikke gir melding innen rimelig tid. Her gjelder en praktisk vurdering. Du bør si fra med en gang du merker at ulempen blir stor.

Utleier har dessuten krav på melding i rimelig tid før arbeidet starter. Skal det foretas tilsyn eller vedlikeholdsarbeid, skal du ha beskjed i god tid. Unntaket er når det haster for å hindre skade på boligen eller eiendommen, og det ikke er mulig å varsle deg.

Slik krever du avslag

1. Skriv ned når arbeidet begynner og slutter, og hva som er til ulempe. Ta bilder.
2. Send utleier en skriftlig melding tidlig i perioden. Skriv at du krever avslag etter husleieloven § 5-6 og § 2-11.
3. Regn ut et beløp du kan forsvare, helst som en andel av månedsleien for hver måned arbeidet varer.
4. Be om at avslaget trekkes fra neste leie, eller at beløpet betales tilbake.
5. Er utleier uenig, kan saken gå til Husleietvistutvalget. Se også hvor mye du kan holde tilbake av leien i slike saker.

Betal helst leien som avtalt og krev avslaget etterpå, med mindre du er trygg på beløpet. Trekker du for mye, kan utleier hevde at du ikke har betalt full leie.

Kort oppsummert

• Du må gi adgang for nødvendig vedlikehold, lovlige forandringer og arbeid som hindrer skade.
• Medfører byggearbeid i bygården mer enn ubetydelig ulempe, har du krav på avslag i leien for perioden ulempen varer.
• Avslaget regnes som en andel av leien ut fra hvor mye ulempen reduserer verdien av boligen.
• Meld fra skriftlig og tidlig, og dokumenter ulempen med bilder og datoer.
• Avslag får du ikke hvis ulempen skyldes forhold på din side.