Kostnadsfordeling mellom næring og bolig i sameiet

Hovedregelen: sameiebrøk

Eierseksjonsloven § 29 sier at kostnader med eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, er felleskostnader. De fordeles mellom seksjonseierne etter sameiebrøken. Det samme gjelder i sameier som har både bolig og næring. Ingen egen regel gjør at næringsseksjoner betaler mer eller mindre enn boliger.

Hver seksjonseier betaler et akontobeløp (forskudd) som årsmøtet eller styret fastsetter. Beløpet kan også dekke avsetning til fremtidig vedlikehold hvis årsmøtet har vedtatt det. Har du betalt mer enn du skulle, har du krav på å få det tilbake. Inntekter som ikke knytter seg til en bruksenhet, for eksempel fra utleie av et fellesareal, fordeles også etter sameiebrøken.

Når kostnader kan fordeles etter nytte eller forbruk

Loven åpner for et unntak: dersom særlige grunner taler for det, kan kostnadene fordeles etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk. Loven sier ikke hva som er «særlige grunner».

I et sameie med både næring og bolig er typiske eksempler kostnader som bare den ene gruppen har nytte av: en heis som bare går til boligetasjene, en rampe som bare brukes til varelevering, vask av en inngang som bare butikken bruker, eller ventilasjon som bare betjener restauranten. Forbruk kan gjelde vann og avfall når næringen bruker mye mer enn boligene.

Sameiebrøken er utgangspunktet, så den som vil ha en annen fordeling, må kunne vise hvorfor.

Slik kan vedtektene endre fordelingen

Vedtektene kan fastsette en annen fordeling enn sameiebrøken. Det krever at de seksjonseierne som berøres, uttrykkelig sier seg enige. Det betyr at en næringseier som får høyere andel, må ha sagt ja til det, og at boligeiere som får en høyere andel, må ha sagt ja.

Reglene om vedtektsendring ellers er at slike endringer bare kan gjøres på årsmøtet og krever minst to tredjedeler av de avgitte stemmene, jf. § 27. I et sameie med bolig og næring regnes stemmene som hovedregel etter sameiebrøk. Men for kostnadsfordelingen kommer kravet om uttrykkelig samtykke i tillegg.

Slik tar du opp en annen fordeling

Mener du at en kostnad bør fordeles annerledes, starter du hos styret. Beskriv kostnaden, hvem som har nytte av den og hvorfor sameiebrøken gir et urimelig resultat. Styret kan legge saken fram på årsmøtet, og innkallingen må si hva årsmøtet skal ta stilling til. Kreves det to tredjedels flertall, må hovedinnholdet i forslaget stå i innkallingen.

Et vanlig flertall på årsmøtet kan ikke alene endre fordelingen i vedtektene. De seksjonseierne som får en endret andel, må uttrykkelig ha sagt seg enige. Går det ikke, er det loven som gjelder: sameiebrøk som hovedregel, og nytte eller forbruk når særlige grunner foreligger.

Hvis noen har betalt for mye

Har en seksjonseier betalt mer i felleskostnader enn loven tilsier, har vedkommende krav på å få det tilbake. Det gjelder både bolig- og næringseiere. Oppdager du en feil i fordelingen, bør du kreve rettelse skriftlig og legge ved utregningen din.

Inntekter fordeles på samme måte

Reglene om fordeling gjelder også inntekter som ikke knytter seg til en bruksenhet, for eksempel leie av et felles lokale. Disse fordeles etter sameiebrøken, med samme mulighet for å avtale noe annet i vedtektene hvis de berørte uttrykkelig er enige.

Hva seksjonseieren hefter for utad

Den enkelte seksjonseier hefter for felles ansvar og forpliktelser etter sin sameiebrøk, jf. § 30. Det er en egen regel ved siden av den som avgjør hvordan felleskostnadene fordeles.

Kort oppsummert

• Felleskostnader fordeles etter sameiebrøken, også i sameier med både næring og bolig.
• Hvis særlige grunner taler for det, kan kostnader fordeles etter nytte eller forbruk.
• Vedtektene kan gi en annen fordeling, men bare hvis de berørte seksjonseierne uttrykkelig er enige.
• Hver seksjonseier hefter for sameiets felles ansvar og forpliktelser etter sin sameiebrøk.