Kostnadene ved å selge bolig uten megler: oversikt

Hva du sparer ved å droppe megleren

Meglerens pris består av vederlag og utlegg. Vederlaget kan være provisjon (en prosent av salgssummen), fastpris eller timepris, og kommer i tillegg til utlegg som fotograf og annonser. Alt dette skal stå i oppdragsavtalen med et samlet kostnadsoverslag. Uten megler faller vederlaget bort, og provisjonen er som regel den største enkeltposten.

Det du ikke sparer, er arbeidet. Meglerens oppgaver, som salgsoppgave, visning, budrunde, kontrakt og oppgjør, blir ikke borte. Du må enten gjøre dem selv, kjøpe dem enkeltvis, eller la være, og det siste har en pris i form av risiko. Pris og risiko henger sammen, så en oversikt over kostnadene bør ta med begge.

Postene du betaler som selger

Avhendingslova legger kostnadene ved å gjøre eiendommen ferdig for salg på selgeren (§ 2-6 første ledd). Det gjelder også oppmåling og matrikkelføring der det trengs. Har du brukt en megler, bærer den som ga oppdraget kostnaden (annet ledd). For deg som selger selv, kommer disse postene:

• Tilstandsrapport. Loven krever ikke at du har en, men uten den blir du lettere ansvarlig for mangler, og kjøperen regnes som kjent med det som går tydelig fram av rapporten (§ 3-10).
• Annonse, bilder og eventuell stylist. Prisene setter de som leverer tjenestene, og de varierer.
• Energiattest. Ved salg av bolig skal det foreligge energiattest, og eieren kan energimerke en eksisterende bolig selv.
• Oppgjør. Bruker du et oppgjørsforetak, betaler du eller deler kostnaden med kjøperen etter avtale.
• Boligselgerforsikring, hvis du tegner den. Premien avhenger av selskapet og av om du har tilstandsrapport.
• Gebyrer til banken for innfrielse av lånet, og eventuell kostnad ved å bryte en fastrenteavtale.
• Vederlag til borettslag eller sameie ved overdragelse, hvis boligen er en andel eller seksjon. Loven legger også dette på selgeren (§ 2-6 første ledd).

Postene kjøperen betaler

Kjøperen bærer øvrige kostnader ved kjøpet, som dokumentavgift og tinglysingsgebyr (§ 2-6 tredje ledd). Dokumentavgiften er 2,5 prosent av salgsverdien og betales når skjøtet tinglyses, se dokumentavgift ved boligkjøp. Poster som kjøperen betaler, skal ikke inn i regnestykket ditt, men de er en del av hva boligen koster ham. Det kan påvirke hvilken pris han har rom for å by.

Kostnader som lett glemmes

Noen kostnader kommer først etter at salget er gjort. Kjøperen kan reklamere på mangler i inntil fem år etter overtakelsen (§ 4-19), og uten tilstandsrapport og forsikring er det du som står alene med kravet. Å selge uten megler fjerner ikke ansvaret for riktige opplysninger. Uten megler er det du som må samle dem.

Husk også tiden mellom kontrakt og penger. Går betalingen i stå, har du lån som løper, og eventuelle renter på lånet ditt løper videre til oppgjøret er gjennomført. Et godt opplegg for betalingen koster litt, men er billigere enn et salg som ryker.

Skatt på eventuell gevinst er et eget tema og avhenger av hvor lenge du har eid og bodd i boligen. Den kommer uavhengig av om du bruker megler.

Kort oppsummert

• Kostnadene ved salg uten megler er lavere enn med megler, for du sparer vederlag og utlegg, men du betaler selv for å gjøre boligen klar for salg (avhendingslova § 2-6).
• Typiske poster er tilstandsrapport, annonse og bilder, energiattest, oppgjør, forsikring og bankgebyrer.
• Kjøperen betaler dokumentavgift og tinglysingsgebyr.
• Regn med at besparelsen er mindre enn provisjonen alene, og at ansvaret for opplysningene ligger hos deg.
• Sett opp et samlet regnestykke med meglertilbud ved siden av, og sammenlign totalen.