Kontrollansvar i husleieretten: når utleier må betale erstatning uten skyld

Hva kontrollansvar betyr i husleieretten

Ordet kontrollansvar står ikke i lovteksten. Det brukes om regelen i husleieloven § 2-13, som sier at leieren kan kreve erstatning for tap som følge av forsinkelse eller mangel. Utgangspunktet er altså at utleier svarer, uten at du må bevise at han var uaktsom.

Det er viktig å skille ansvaret fra de andre kravene. Avslag i leien (§ 2-11) og heving (§ 2-12) har egne vilkår, og ingen av dem er avhengig av at utleier har skyld. Kontrollansvaret gjelder bare erstatning, altså kompensasjon for økonomisk tap.

Når utleier slipper erstatning

Utleier kan unngå ansvaret, men han må selv godtgjøre at vilkårene er oppfylt. Det er altså han som har oppgaven med å vise hva som skjedde. Han må vise at forsinkelsen eller mangelen skyldes en hindring utenfor hans kontroll, og at tre ting er oppfylt:

• Han kunne ikke med rimelighet ventes å ha tatt hindringen i betraktning på avtaletiden.
• Han kunne ikke ha unngått hindringen.
• Han kunne ikke ha overvunnet følgene av den.

Typiske eksempler er naturskade, en brann som ikke skyldes utleieren, eller en myndighets vedtak han ikke kunne forutse. Loven gir ingen liste, så vurderingen blir gjort konkret.

Tar utleier med seg en tredjeperson for å oppfylle avtalen, for eksempel en håndverker, er han fri for ansvar bare hvis også håndverkeren ville vært fri etter samme regel. Utleier kan altså ikke skylde på en underleverandør uten videre.

Ansvarsfriheten varer så lenge hindringen virker. Når den faller bort, kan du gjøre ansvar gjeldende hvis utleier da har plikt til å oppfylle men ikke gjør det.

Når utleier alltid må betale

Det er to tilfeller der unntaket ikke hjelper utleieren. Leieren kan i alle tilfeller kreve erstatning dersom:

• forsinkelsen, mangelen eller tapet skyldes feil eller forsømmelse på utleierens side
• husrommet alt på avtaletiden avvek fra det utleieren hadde tilsikret

Tilsikret betyr at utleieren har lovet eller garantert noe konkret. Har han skrevet i annonsen at leiligheten har nytt bad, og badet ikke er nytt, kan unntaket for hindringer ikke brukes mot deg.

Hva erstatningen kan dekke

Erstatningen skal svare til det økonomiske tapet du har lidt. Tapet må være noe utleier med rimelighet kunne ha forutsett som en mulig følge av misligholdet. Hotellutgifter, ekstra transport og flyttekostnader er typiske poster.

Hindringsreglene i første til tredje ledd gjelder ikke for det loven kaller indirekte tap. Det er tap fra driftsavbrudd, tapt fortjeneste fordi en avtale med andre faller bort, og tap som følge av tingskade. For slike tap blir utleier ansvarlig bare i de to tilfellene over, altså ved feil eller forsømmelse eller ved avvik fra det han hadde tilsikret. Vanlige tiltak for å bøte på mangelen regnes ikke som indirekte tap.

Du har selv plikt til å begrense tapet gjennom rimelige tiltak. Forsømmer du det, må du bære den tilsvarende delen. Ansvaret kan også settes ned hvis det vil virke urimelig for utleieren. Reglene om erstatningens omfang står i § 2-14, som du finner på siden for husleieloven.

Meld fra til utleieren innen rimelig tid etter at du burde ha oppdaget mangelen (§ 2-8), og gjør det skriftlig. Ta vare på kvitteringer for alle utgifter, og skriv ned datoene for når boligen var ubrukelig. Utleier avgjør selv om han vil bestride, så en kvittering for hver post gjør at han lettere ser hva kravet består av.

Blir dere ikke enige, behandler Husleietvistutvalget tvisten før den kan gå til tingretten (§ 12-5).

Slik gjør du kravet gjeldende

Du trenger som regel bare å vise tre ting: at det er en mangel eller forsinkelse, hva det har kostet deg, og at kostnaden er en forutsigbar følge. Spørsmålet om en hindring utenfor kontroll må utleier selv ta opp og godtgjøre.

Kort oppsummert

• Kontrollansvar i husleieretten betyr at utleier svarer for tap ved mangel og forsinkelse uten at du må bevise skyld.
• Utleier må selv godtgjøre at årsaken var en hindring utenfor hans kontroll som han ikke kunne forutse eller overvinne.
• Skyldes tapet feil eller forsømmelse fra utleier, eller avvek boligen fra det han tilsikret, må han alltid betale.
• Indirekte tap som driftsavbrudd og tingskade omfattes ikke av hindringsreglene.
• Du må begrense tapet selv, og erstatningen dekker det som var en forutsigbar følge.