Egen kontrakt per rom eller felles kontrakt: fordeler og ulemper
Med egen kontrakt per rom svarer hver leietaker normalt bare for sitt rom og sin andel, mens en felles kontrakt vanligvis gjør alle ansvarlige for hele leien og krever at alle sier opp sammen. Felles kontrakt er enklere å sette opp og gir utleier mer trygghet. Egen kontrakt gir deg mer frihet og lavere risiko for andres betalingsproblemer. Hva som lønner seg, avhenger av hvor godt dere kjenner hverandre og hva utleier vil.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Skal dere flytte inn i kollektiv, er valget mellom kontrakt per rom og en felles kontrakt et av de første dere tar. Det virker som et teknisk spørsmål, men det avgjør hvem som må betale hvis noe går galt, og hvem som kan si opp.
Slik fungerer en felles kontrakt
Med en felles kontrakt leier alle beboerne boligen under ett. Det er ett leieforhold med flere leietakere. Leien er en samlet sum, og dere deler den selv.
Fordelen er enkelhet. Utleier skriver én avtale, tar ett depositum og har én kontaktperson. For utleier er det trygt, for han kan kreve hele leien fra den han vil. Det gjør at mange utleiere foretrekker en felles kontrakt og kan være mer villige til å leie ut til en gruppe studenter eller unge voksne.
Ulempen er ansvaret. Loven har ikke en egen regel om dette, men det er beskrevet nærmere i artikkelen om solidaransvar i kollektiv. Av avtalen og alminnelig avtalerett følger det normalt at hver leietaker kan bli krevd for hele leien når flere står på samme kontrakt. Slutter en av dere å betale, kan utleier kreve de andre. Avtalen kan bare avsluttes av alle sammen, så én kan ikke gå ut alene.
Slik fungerer kontrakt per rom
Med egen kontrakt per rom har hver beboer sin avtale med utleier. Du leier ditt rom med rett til å bruke fellesarealene, og du betaler din leie. Hva de andre betaler, angår ikke deg overfor utleier.
Fordelen er at du slipper å svare for andres leie. Du kan flytte uten at de andre må være enige, så lenge du følger oppsigelsesreglene i din egen avtale. Er avtalen tidsubestemt og gjelder bolig, kan leietaker si opp, jf. § 9-4, og fristen er tre måneder til utgangen av en kalendermåned etter § 9-6. Ved leie av enkelt beboelsesrom der du har adgang til en annens bolig, er oppsigelsesfristen én måned.
Ulempen er at det blir flere avtaler å holde orden på, og at ansvaret for fellesarealene blir uklart. Hvem svarer for en skade i stuen når fire har hver sin kontrakt? Det må avtales, enten i kontraktene eller i en egen avtale mellom beboerne. Utleier har også mindre trygghet, siden han må kreve inn fire separate beløp, og han vil kanskje ta høyere leie for det.
Forskjellen når noen vil ut eller blir sagt opp
Oppsigelse er der forskjellen kommer tydeligst fram.
Med felles kontrakt er det ett leieforhold. Skal det avsluttes, må i praksis alle stå bak oppsigelsen. Sier utleier opp, må han normalt si opp alle, og oppsigelsen må oppfylle kravene i husleieloven. Vil én leietaker ut, må utleier gå med på en endring, og de andre må være enige.
Med egne kontrakter er hvert leieforhold for seg. Utleier kan si opp den enkelte, men trenger saklig grunn ved bolig, jf. husleieloven § 9-5, med mindre det er snakk om ett rom i hans egen bolig. Hver leietaker kan si opp sitt eget rom uten å spørre de andre.
Bor utleier selv i boligen og leier ut et enkelt rom, gjelder egne regler om kortere frist og enklere oppsigelse, jf. § 9-5 tredje ledd og § 9-6 andre ledd.
Depositum og fellesutgifter
På en felles kontrakt er det vanligvis ett samlet depositum. Hvem som har betalt hvilken del, og hvordan det skal fordeles når noen flytter, bør dere ha avtalt skriftlig. Ellers blir det fort uenighet om hvem som får hva tilbake, spesielt hvis noen går ut og nye kommer inn.
Med kontrakt per rom har hver leietaker normalt sitt eget depositum for sitt rom. Det er enklere å gjøre opp. Skader i fellesarealene er det vanskeligere å plassere, fordi utleier må avgjøre hvem som er ansvarlig og trekke fra hver enkelt. Er skaden ikke klart knyttet til én person, kan det bli tvist.
Lise og Omar velger kontrakt
Lise og Omar skal flytte inn i en treroms i Bergen med en tredje beboer, Tuva. Leien er 21 000 kroner i måneden. Utleier Gunnar tilbyr to løsninger: én felles kontrakt til 21 000 kroner, eller tre kontrakter à 7 500 kroner, som til sammen blir 22 500 kroner.
Lise og Omar er sammen, og Tuva er en venninne de nylig møtte. De velger egne kontrakter selv om det koster 1 500 kroner mer i måneden totalt, fordi de ikke vil svare for Tuvas leie. Etter åtte måneder slutter Tuva å betale. Det er Gunnar som må følge opp Tuva alene, mens Lise og Omar fortsetter å betale sine 7 500 kroner hver.
Hadde de hatt felles kontrakt, ville Gunnar kunnet kreve hele leien fra Lise og Omar. Prisen for tryggheten var 1 500 kroner i måneden, eller 18 000 kroner i året. For dem var det verdt det. For tre nære venner som kjenner hverandre godt, hadde den felles kontrakten vært et rimelig valg.
Slik velger du
Velg felles kontrakt hvis dere kjenner hverandre godt, ønsker å holde leien lav og er enige om å følges ad. Velg egen kontrakt hvis dere ikke er sikre på hverandre, hvis noen ønsker å kunne flytte uavhengig, eller hvis utleier vil ha fleksibilitet.
Uansett hva dere velger, bør dere lage en skriftlig avtale mellom beboerne om kostnader, fellesarealer og utflytting.
Kort oppsummert
- På en felles kontrakt hefter hver leietaker normalt for hele leien, og alle må si opp sammen.
- Med egen kontrakt per rom svarer du for ditt eget rom og kan si opp uavhengig av de andre.
- Utleier foretrekker ofte felles kontrakt fordi det gir ham mest trygghet, mens egen kontrakt gir deg mer frihet.
- Valget mellom kontrakt per rom eller felles kontrakt påvirker også depositum og hvem som svarer for skader i fellesarealene.
- Skriv en avtale mellom beboerne uansett hvilken modell dere velger.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.