Konsesjon ved hyttesalg: kan det stoppe handelen?

Hva konsesjon er

Konsesjon er en tillatelse fra kommunen til å kjøpe fast eiendom. Hovedregelen i konsesjonsloven er at fast eiendom ikke kan kjøpes uten konsesjon, med de unntakene loven selv gir (konsesjonsloven § 2). Formålet er blant annet å verne landbruksarealer og bosetting (konsesjonsloven § 1).

I praksis er unntakene så vide at de fleste boliger og hytter er konsesjonsfrie. Det er kjøperen som må ha konsesjon, men det er du som selger som får problemet hvis handelen ikke kan gjennomføres.

Når hytta er konsesjonsfri

Det viktigste unntaket for hytter gjelder bebygd eiendom. Konsesjon er ikke nødvendig ved kjøp av bebygd eiendom på ikke over 100 dekar, der fulldyrka og overflatedyrka jord ikke er mer enn 35 dekar (konsesjonsloven § 4, første ledd nr. 4). Det er arealet på hele eiendommen som teller, også skog og utmark rundt hytta.

En vanlig hyttetomt på et par dekar er langt under grensen. Det samme gjelder de fleste hytter i hyttefelt.

Ligger eiendommen i et område som er regulert eller lagt ut i kommuneplanen, er konsesjonsfriheten betinget av at kjøperen ikke endrer bruken i strid med planen (konsesjonsloven § 4, fjerde ledd).

Det finnes også unntak ut fra hvem som kjøper. Selger du til ektefellen din, barn, barnebarn, foreldre, søsken eller nevø og niese, er kjøpet som hovedregel konsesjonsfritt, forutsatt at du har konsesjonsforholdet ditt i orden (konsesjonsloven § 5, første ledd nr. 1). Salg til familie er et eget tema med egne skatteregler.

Konsesjon for hytte: når kjøperen må søke

Tores eiendom var på 140 dekar. Det er over grensen på 100 dekar i § 4, uansett hvor lite som er dyrket. Kjøperen måtte derfor søke konsesjon, med mindre et annet unntak gjaldt.

Konsesjon kan også bli aktuelt i to andre situasjoner:

Hytta hører til en landbrukseiendom med mer enn 35 dekar dyrket jord. Da gjelder egne regler om landbruk, boplikt og priskontroll. Se selge landbrukseiendom.

Hytta er eller har vært brukt som helårsbolig, og ligger i en kommune med nedsatt konsesjonsgrense (konsesjonsloven § 7). Kommunen kan be om en forskrift som setter konsesjonsfriheten til side for slike eiendommer, for å hindre at helårsboliger blir fritidsboliger. Da trenger kjøperen konsesjon, med mindre hun forplikter seg til at eiendommen skal brukes som helårsbolig. Gjelder dette, må fritidskjøpere søke, og kommunen kan si nei.

Reglene om nedsatt konsesjonsgrense gjelder altså ikke for hytter som alltid har vært hytter. De rammer gamle bolighus som brukes eller skal brukes som fritidsbolig.

Egenerklæring om konsesjonsfrihet

Selv om hytta er konsesjonsfri, må kjøperen ofte dokumentere det. Kartverket opplyser at mange overtakelser er konsesjonsfrie, men at kjøperen likevel må levere en egenerklæring om konsesjonsfrihet til kommunen. Kommunen må registrere konsesjonsforholdet før dokumentene sendes til tinglysing, ellers kan de bli returnert. I kommuner med nedsatt konsesjonsgrense må det ifølge Kartverket i dag brukes papirskjema.

Megleren skal opplyse kjøperen om konsesjonsplikt der det er relevant (eiendomsmeglingsloven § 6-7, andre ledd), og sørge for utferdigelse av konsesjonssøknad og andre erklæringer, med mindre dere ønsker noe annet (eiendomsmeglingsloven § 6-10, første ledd). Kostnadene ved konsesjonsbehandling bæres av kjøperen (avhendingslova § 2-6, tredje ledd).

Slik kan konsesjon stoppe handelen

Et kjøp som krever konsesjon, kan ikke tinglyses før konsesjon er gitt (konsesjonsloven § 15). Søknaden skal sendes kommunen innen fire uker etter at avtalen ble inngått (konsesjonsloven §§ 12, 13). Inntil konsesjon er gitt, får du ikke oppgjøret, fordi megleren først kan utbetale når kjøperen har rettsvern (eiendomsmeglingsloven § 6-10, tredje ledd).

Blir konsesjon avslått, skal myndighetene sette en frist for kjøperen til å sørge for at avtalen blir omgjort, eller at eiendommen blir overdratt til noen som kan få konsesjon eller ikke trenger det (konsesjonsloven § 18). Er avslaget begrunnet i at prisen er for høy, kan avtalen ikke gjøres gjeldende mellom partene (konsesjonsloven § 15 a). Priskontroll gjelder bare landbrukseiendommer over visse grenser (konsesjonsloven § 9 a).

For deg som selger er det viktigste å avklare spørsmålet før du legger ut hytta. Spør megleren om eiendommen er konsesjonsfri, og be om at svaret står i salgsoppgaven. Kontrakten bør si hva som skjer hvis konsesjon blir nektet.

Tore fikk megleren til å undersøke saken med kommunen før hytta ble lagt ut, og det sto i salgsoppgaven at kjøperen måtte søke konsesjon. Kjøperen søkte konsesjon, og kommunen ga konsesjon etter fem uker. Oppgjøret kom tre uker senere enn det ville gjort uten konsesjon.

Kort oppsummert

• Bebygd eiendom på ikke over 100 dekar med høyst 35 dekar dyrket jord er konsesjonsfri (konsesjonsloven § 4, første ledd nr. 4).
• Kjøperen må ofte levere egenerklæring om konsesjonsfrihet til kommunen før skjøtet kan tinglyses.
• Nedsatt konsesjonsgrense rammer eiendom som er eller har vært helårsbolig, ikke vanlige hytter.
• Et kjøp som krever konsesjon, kan ikke tinglyses før konsesjon er gitt, og oppgjøret venter til da.
• Avklar konsesjonsspørsmålet før hytta legges ut, og få svaret inn i salgsoppgaven.