Kan kommunen nekte meg å fremleie den kommunale boligen mens jeg er borte?

Hovedregelen: du kan fremleie ved midlertidig fravær

Husleieloven § 7-4 gir leier av bolig adgang til å fremleie i inntil to år ved midlertidig fravær på grunn av arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner. Du trenger utleierens godkjenning, men den kan bare nektes dersom fremleierens forhold gir saklig grunn til det, eller husrommet klart blir overbefolket. Utleier kan altså ikke nekte bare fordi han helst ikke vil.

Dette er normalordningen i et vanlig leieforhold, både privat og kommunalt. Les hele bestemmelsen i husleieloven § 7-4. Om fremleie i andre situasjoner, se fremleie under reise.

Fremleie av kommunal bolig ved fravær: kommunens unntak

I boliger som er bestemt for vanskeligstilte på boligmarkedet kan det avtales noe annet (husleieloven § 11-1 femte ledd). Da kan fremleie ved midlertidig fravær nektes, forutsatt at to ting er sikret: kommunen tilbyr seg å disponere boligen mens du er borte, og du gis rett til å ta boligen i bruk igjen etter fraværet.

Ideen er at kommunen, som har et begrenset antall boliger til folk som trenger dem, selv kan sette inn en annen leietaker mens du er borte, i stedet for at du finner en fremleier på egen hånd. Du mister ikke boligen. Du har rett til å komme tilbake.

Vilkårene for at kommunen kan nekte

For at kommunen skal kunne nekte fremleie med denne begrunnelsen, må alle disse være oppfylt:

• boligen er omfattet av § 11-1, altså offentlig disponert eller forbeholdt vanskeligstilte
• det er avtalt at fremleie kan nektes på dette grunnlaget
• du har skriftlig fått opplyst at avtalen gjelder slik bolig og hvilke unntak som er avtalt
• kommunen faktisk tilbyr seg å disponere boligen i fraværet
• du får rett til å ta boligen i bruk igjen etter fraværet

Mangler ett av punktene, kan kommunen ikke nekte med denne hjemmelen. Da gjelder § 7-4, og kommunen må ha en saklig grunn knyttet til fremleieren.

Det loven ikke avklarer

Lovteksten sier ikke noe om hva som skjer med leien mens kommunen disponerer boligen, om du fortsatt skal betale, eller hvordan en eventuell annen leietaker settes inn. Den sier heller ikke noe om hva som gjelder for tingene dine i boligen. Det må avtales mellom deg og kommunen, og du bør kreve at det står skriftlig før du reiser. Unntaket i femte ledd gjelder bare fremleie ved midlertidig fravær. Fremleie av en del av boligen mens du selv bor der (§ 7-3) og opptak av husstandsmedlemmer har egne regler i samme paragraf, og de kan være avtalt annerledes i din kontrakt.

Husk også at det kan være en grense for hvor lenge fraværet kan vare. Etter § 7-4 gjelder fremleie i inntil to år. Loven sier ikke at kommunens tilbud om å disponere boligen er tidsbegrenset på samme måte, men retten din til å ta boligen tilbake gjelder «etter fraværet».

Eksempel: Vilde skal på jobb utenlands

Vilde bor i en kommunal treromsleilighet for 8 700 kroner i måneden. Hun får tilbud om et arbeidsopphold utenlands i ti måneder og ønsker å fremleie til en kollega. Kontrakten hennes sier at boligen er forbeholdt vanskeligstilte, og at fremleie ved midlertidig fravær kan nektes dersom kommunen tilbyr seg å disponere boligen. Hun har skrevet under på et skriv om det.

Kommunen svarer at fremleie ikke godkjennes, men at den vil sette inn en annen leietaker fra sin venteliste og sørge for at Vilde får leiligheten tilbake 1. juni. Det oppfyller vilkårene i § 11-1. Vilde kan ikke kreve å fremleie selv.

Hadde kommunen bare nektet uten å tilby å disponere boligen eller sikre at hun får komme tilbake, kunne nektelsen ikke bygge på § 11-1. Da gjelder § 7-4, og kommunen trenger en saklig grunn knyttet til kollegaen, for eksempel at han ikke kan regnes som skikket, eller at boligen klart blir overbefolket.

Før du reiser: forespørsel og skriftlig bekreftelse

Er du i tvil om du kan fremleie, les kontrakten og se etter ordene «vanskeligstilte», «fremleie» og «midlertidig fravær». Send en skriftlig forespørsel til kommunen i god tid, gjerne tre måneder før du reiser, med opplysning om grunnen til fraværet, varigheten og hvem du vil fremleie til. Spør uttrykkelig om kommunen vil bruke unntaket eller godkjenne fremleien.

Får du nei, be om begrunnelsen skriftlig. Er den at kommunen vil disponere boligen, be om en bekreftelse på at du får ta den i bruk igjen og på hvilke vilkår. Reiser du uten dette på plass og fremleier uten godkjenning, risikerer du at kommunen reagerer på leieforholdet. Uenighet kan bringes inn for Husleietvistutvalget.

Kort oppsummert

• Hovedregelen er at du kan fremleie i inntil to år ved midlertidig fravær, med godkjenning som bare kan nektes på saklig grunn.
• Fremleie av kommunal bolig ved fravær kan i bolig for vanskeligstilte avtales nektet.
• Da må kommunen tilby å disponere boligen, og du må få ta den i bruk igjen etter fraværet.
• Du må skriftlig ha fått opplyst om unntaket.
• Loven sier ikke noe om leien eller tingene dine i fraværet, så få det avtalt skriftlig.