Er en klausul om at leietaker betaler alle reparasjoner gyldig?
En klausul om at leietaker betaler alle reparasjoner er ikke sikkert gyldig. Husleieloven § 5-3 lar partene avtale at leieren skal ta mer vedlikehold enn loven pålegger, men en klausul som gjør deg ansvarlig for alle utbedringer uansett årsak, går ofte for langt. Mangler som fantes da du overtok boligen, kan ikke skyves over på deg ved avtale. Hvor grensen går, avhenger av hva klausulen sier og hva reparasjonen gjelder.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva loven sier om vedlikehold og reparasjoner
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneUtgangspunktet står i husleieloven § 5-3 (se husleieloven). Første ledd sier at utleieren, hvis ikke annet er avtalt, plikter å holde det utleide husrommet og eiendommen for øvrig i den stand leieren har krav på etter lovens kapittel 2. Det er utleieren som i utgangspunktet bærer ansvaret for at boligen fungerer.
Andre ledd gir leieren et begrenset ansvar. Er ikke annet avtalt, plikter leieren å vedlikeholde dørlåser, kraner, vannklosetter, elektriske kontakter og brytere, varmtvannsbeholdere og inventar og utstyr i husrommet som ikke er en del av den faste eiendommen. Leieren skal også foreta nødvendig funksjonskontroll, rengjøring, batteriskift og testing av røykvarsler og brannslukkingsutstyr. Må gjenstander som tilhører utleieren skiftes ut, påhviler dette utleieren, hvis annet ikke er avtalt.
Tredje ledd presiserer at utbedring av tilfeldig skade ikke regnes som vedlikehold etter annet ledd.
Merk forbeholdet i begge ledd: «hvis ikke annet er avtalt». Loven åpner dermed for at partene avtaler en annen fordeling av vedlikeholdet.
Hva en klausul kan avtale
Det er lov å avtale at leieren tar mer vedlikehold enn loven pålegger. En klausul som sier at leieren selv skal male, bytte filtre i ventilasjonen eller holde hagen, er vanlig og holder som regel. Det samme gjelder en klausul som sier at leieren også skal bytte utstyr som tilhører utleieren, for eksempel varmtvannsbereder eller komfyr, hvis det er klart avtalt.
Et vilkår som tydelig angir hva leieren har ansvar for, er lettere å forsvare enn en generell formulering. «Leier bekoster alle reparasjoner» sier lite om hva som er ment.
Hvor klausulen kommer til kort
Det er flere grunner til at en generell klausul om at leieren betaler alle reparasjoner kan bli satt til side.
For det første kan ikke lovens regler om mangler fravikes til leierens ulempe. Etter § 1-2 kan det ikke avtales vilkår som er mindre gunstige for leieren enn loven. Er det en feil ved boligen som fantes da du overtok, for eksempel fukt i grunnmuren eller defekt elektrisk anlegg, er det utleier som har ansvaret etter kapittel 2, og det kan ikke flyttes over på deg ved en klausul om reparasjoner.
For det andre er det forskjell på å avtale at du holder boligen vedlike og å avtale at du betaler for alt som går i stykker, uansett hvorfor. Skader som skyldes slitasje på bygningen, alder eller feil som du ikke har forårsaket, er noe annet enn vedlikehold i leietiden. En klausul som ikke skiller mellom dette, kan bli vurdert som urimelig etter den generelle regelen i avtaleloven om urimelige avtalevilkår.
For det tredje bygger lovens erstatningsregel på at leieren hefter for egne feil og forsømmelser. Etter § 5-8 kan utleieren kreve erstatning når leieren ikke oppfyller sine plikter, men ikke så langt leieren godtgjør at misligholdet skyldes en hindring utenfor hennes kontroll. En klausul som gjør deg ansvarlig også når du ikke har noe ansvar for årsaken, strider mot det grunnprinsippet.
Julie og varmtvannsberederen
Julie leier en enebolig av Isak for 17 000 kroner i måneden. Kontrakten har en klausul: «Leier bekoster alle reparasjoner og utskiftinger i boligen». Etter to år lekker varmtvannsberederen, som er 18 år gammel. En ny koster 14 000 kroner.
Isak krever at Julie betaler. Julie leser § 5-3 og ser at leier har vedlikeholdsplikt for varmtvannsbeholdere, men at utskifting av utleiers gjenstander er utleiers ansvar hvis annet ikke er avtalt. Her er det avtalt noe annet, og klausulen nevner utskiftinger uttrykkelig. Julie har dermed trolig et ansvar for berederen.
Noen måneder senere viser det seg at taket lekker, og at skaden skyldes at taktekkingen er dårlig. Isak mener at klausulen dekker også dette. Her får han ikke medhold. Taket er en del av bygningen, feilen er ikke forårsaket av Julie, og en klausul kan ikke gjøre henne ansvarlig for mangler ved selve bygningen. Det som teller, er hvem som har ansvar for årsaken.
Hva du gjør hvis utleier krever betaling etter klausulen
Be utleier om en konkret begrunnelse: hva er skadet, hva skyldes det, og hvilket punkt i kontrakten mener han gir deg ansvar? Ta bilder av det som er ødelagt, og noter når du oppdaget feilen. Meld fra skriftlig så snart du ser den, siden en mangel må påberopes innen rimelig tid.
Er du uenig, kan du sende en skriftlig innsigelse og vise til at klausulen ikke kan flytte ansvaret for mangler eller skader du ikke har forårsaket. Blir dere ikke enige, kan saken tas til Husleietvistutvalget (HTU). Les mer om leietakers vedlikeholdsplikt og hva utleier må vedlikeholde.
Kort oppsummert
- Husleieloven § 5-3 lar partene avtale at leieren tar mer vedlikehold enn loven pålegger.
- En klausul om at leietaker betaler alle reparasjoner uansett årsak, kan være urimelig og bli satt til side.
- Mangler som fantes da du overtok boligen, kan ikke skyves over på deg ved avtale.
- Ansvaret for tilfeldig skade og bygningsfeil du ikke har forårsaket, ligger som regel hos utleier.
- Be om konkret begrunnelse, dokumenter feilen og meld fra skriftlig hvis du blir krevd for en reparasjon.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.