Kjøpe bolig sammen som samboere: dette bør dere avtale

Hva loven gir dere hvis dere ikke avtaler noe

Samboere har ingen lov som fordeler boligen mellom dem. Står dere begge på skjøtet, eier dere i sameie, og reglene i sameigelova gjelder bare så langt dere ikke har avtalt noe annet. Det følger av sameigelova § 1. Uten avtale kan det som står i lovteksten bli en dårlig tilpasning til det dere faktisk mente.

Et eksempel: sameigelova § 2 sier at sameiere regnes for å ha like store deler når det ikke er grunnlag for noe annet. Har den ene lagt inn mye mer egenkapital, er det ikke gitt at lovens utgangspunkt passer. Husstandsfellesskapsloven sier dessuten i § 4 at avtaler mellom partene skal tas i betraktning ved vurderingen av om en av dere skal få overta bolig. En klar avtale veier altså tungt, også utenfor selve sameieretten.

Eierbrøk og egenkapital

Det viktigste punktet er hvor stor del hver av dere eier. Tre ting avgjør vanligvis fordelingen:

• hvor mye egenkapital hver av dere legger inn
• hvordan dere deler lånet
• om dere vil at eiernes deler skal gjenspeile innskuddene eller være like

Skriv eierbrøken som en brøk eller prosent, for eksempel 55/45. Skriv også hva som er egenkapital: kontanter, gave fra foreldre, arv eller overskudd fra en tidligere bolig. Er en del av pengene en gave eller et lån fra en forelder til bare én av dere, bør avtalen si om beløpet skal gi en større eierandel, eller om det skal trekkes ut først ved salg. Mangler dere dette, blir slike innskudd vanskelige å bevise senere.

Avtal også om eierbrøken skal justeres underveis. Mange velger at brøken ligger fast, uansett hvem som betaler mest av lånet etter hvert. Andre velger å regne med avdrag. Begge deler går fint, men det må stå.

Lånet: hvem skylder hva

Banken er ikke bundet av avtalen mellom dere. Står begge på lånet, kan banken som regel kreve hele beløpet av hver av dere. Det er derfor ikke nok å avtale at dere betaler halvparten hver. Avtalen forteller bare hvordan dere skal gjøre opp seg imellom.

Skriv derfor ned:

• hvem som betaler hva hver måned, og hvordan dere gjør det hvis inntektene endrer seg
• hva som skjer hvis en av dere slutter å betale
• om en av dere kan overta hele lånet og hva som da skjer med eierandelen

Husk at en overtakelse av lånet krever at banken godtar det. Hva banken sier, avgjør hva som er mulig i praksis.

Utgifter og vedlikehold

Etter sameigelova § 9 bærer sameierne eiendomsskatt, avgifter, forsikring og liknende faste utgifter etter sin del. Det er et utgangspunkt dere kan endre. Mange samboere velger å dele utgiftene likt selv om eierbrøken er skjev, fordi begge bor der like mye.

Avtal også hvordan dere gjør med større vedlikehold, som nytt tak eller bad. Skal begge bidra etter eierbrøk? Skal den som bor lengst få dekket mer? Og hvem bestemmer hvilken håndverker som brukes?

Hva skjer hvis dere flytter fra hverandre

Her bør dere bruke mest tid. Dere kan bli enige om:

• at den ene har rett til å kjøpe ut den andre, og hvem som får første sjanse
• hvordan boligen skal verdsettes, for eksempel av en takstmann som begge godtar
• hvor lang tid utkjøpet kan ta, og hvem som betaler meglerkostnader hvis dere selger
• om den som flytter ut må dekke sin del av lånet til salget er gjennomført

Uten avtale har hver sameier rett til å kreve at sameiet oppløses, med rimelig varsel, etter sameigelova § 15. Kan boligen ikke deles uten skade, skal den selges gjennom namsmyndighetene (tvangssalg), selv om en av dere gjerne ville beholde den. En sameier har da førerett til å få sitt bud godtatt når budene ellers er likeverdige. Medeieren har også forkjøpsrett hvis en av dere selger sin andel til en utenforstående, se forkjøpsrett mellom sameiere.

Dødsfall og testament

Samboere har ikke samme arverett som ektefeller. Dør den ene, kan den overlevende risikere å miste boligen til arvingene, som kan være barn, foreldre eller søsken. Bor dere sammen i en bolig som begge eier, arves bare den avdødes andel, og arvingene blir sameiere med deg. Vil dere sikre hverandre, må dere lage testament og eventuelt avtale hvem som kan kjøpe ut hvem. Se om samboere arver hverandre automatisk.

Skriftlig, og klar før skjøtet tinglyses

Avtalen kan skrives som en samboeravtale eller en sameieavtale. Den trenger ikke tinglyses for å gjelde mellom dere, men den bør være skriftlig og undertegnet. Be om at eierbrøken kommer med i skjøtet når eiendomsoverdragelsen tinglyses. En mal finner du under samboeravtale.

Kort oppsummert

• Uten avtale gjelder reglene i sameigelova, og de passer ofte dårlig når dere har lagt inn ulikt.
• Skriv ned eierbrøk og hvor mye egenkapital hver av dere legger inn, når dere skal kjøpe bolig sammen som samboer.
• Banken kan kreve hele lånet av hver av dere uansett hva dere har avtalt, så avtalen gjelder bare mellom dere.
• Avtal utkjøp, verdsettelse og frist for hva som skjer ved brudd, og lag testament hvis dere vil sikre hverandre ved dødsfall.