Kan jeg kjøpe bolig når betalingen kommer fra et utenlandsk selskap?

To ulike situasjoner

Spørsmålet kan bety to forskjellige ting. Enten er det selskapet som kjøper boligen og står som eier. Eller så er det deg privat som kjøper, mens selskapet betaler hele eller deler av summen, for eksempel som utbytte, lån eller lønn. Hvitvaskingskontrollen er ulik i de to tilfellene.

Felles for dem er at megleren før oppgjør skal gjennomføre kundetiltak overfor kjøperen (§ 15 tredje ledd i hvitvaskingsloven).

Når selskapet selv er kjøper

Er kjøperen et selskap, skal megleren innhente foretaksnavn, organisasjonsform, organisasjonsnummer, adresse og navnet på daglig leder og styremedlemmer, eller personer i tilsvarende stilling. Opplysningene skal bekreftes ved oppslag mot eller utskrift fra et offentlig register eller en firmaattest som ikke er eldre enn tre måneder (§ 13 annet ledd). For et utenlandsk selskap betyr det en utskrift fra det aktuelle landets register.

Megleren skal også gjennomføre tiltak for å forstå eierskaps- og kontrollstrukturen og dokumentere dem, og identifisere de reelle rettighetshaverne (§ 13 første og tredje ledd). Hvem som regnes som det, står i § 14: personer som eier mer enn 25 prosent, kontrollerer mer enn 25 prosent av stemmene eller på annen måte utøver kontroll. Fysiske personer som handler på vegne av selskapet, må identifiseres og vise gyldig legitimasjon og fullmakt.

Forskriften nevner selskaper med uvanlig eller unødvendig kompleks eierstruktur og selskaper med ihendehaveraksjer som mulige tegn på høy risiko (§ 4-9). En lang kjede av holdingselskaper i flere land kan altså gi flere spørsmål.

Hva som gjør et utenlandsk selskap tyngre å kontrollere

Megleren kan ikke bare slå opp i norske registre. Skal selskapets rett til å handle bekreftes, må den som signerer for selskapet, vise gyldig legitimasjon og dokumentere fullmakten skriftlig (§ 13 annet ledd, jf. § 12 annet ledd). For et selskap registrert i utlandet vil dokumentene komme fra et annet lands register, og det kan ta tid å få dem.

Kommer det frem at risikoen er høy, for eksempel fordi eierstrukturen er kompleks eller selskapet har tilknytning til et land med svake tiltak mot hvitvasking, skal megleren gjennomføre forsterkede kundetiltak (§ 17). Det innebærer at megleren skal sørge for ytterligere kunnskap om kunden, de reelle rettighetshaverne og kundeforholdets formål.

Er selskapet notert på regulert marked i EØS, skal megleren ikke identifisere reelle rettighetshavere (§ 14 annet ledd). Det gjelder ikke et vanlig, privat eid selskap.

Når du kjøper privat og selskapet betaler

Her er det deg som er kunde. Selskapet er da ikke kunden, men betaling fra en tredjepart kan gi høyere risiko. Forskriften § 4-9 nevner uttrykkelig betalinger fra ukjente tredjeparter. Megleren kan derfor spørre hva slags forhold du har til selskapet, og hvorfor det er selskapet som betaler.

Forskriften sier at megleren kan innhente opplysninger om midlenes opprinnelse (§ 4-11). Er pengene utbytte fra et selskap du eier, kan det være naturlig å legge frem utbyttevedtak, regnskap og kontoutskrifter. Er det et lån fra et selskap du ikke eier, trengs låneavtalen. Loven lister ikke opp dokumentene, så det er megleren som må vurdere hva som er nok i den konkrete saken.

Det som er uavhengig av hvitvaskingskontrollen

At pengene kommer fra utlandet, sier ikke noe om hvem som kan eie boligen. Reglene om konsesjon er et eget spørsmål: konsesjonsloven § 2 sier at fast eiendom ikke kan erverves uten tillatelse, med de unntak som følger av loven. Om handelen er konsesjonspliktig, avhenger av eiendommen og erververen. Megleren skal i salgsoppgaven opplyse om konsesjonsplikt der det er relevant (eiendomsmeglingsloven § 6-7 annet ledd).

Hva som skjer hvis det er uklart

Kan ikke kundetiltak gjennomføres, skal megleren ikke utføre transaksjonen, og vurdere nærmere undersøkelser og rapportering (§ 21). Hva det kan innebære for oppgjøret, står i artikkelen om banken som stopper oppgjøret.

Kort oppsummert

• Du kan kjøpe bolig når betalingen kommer fra et utenlandsk selskap, men megleren må kartlegge selskap, eiere og pengenes opprinnelse.
• Er selskapet kjøper, kreves registerutskrift eller firmaattest ikke eldre enn tre måneder og kartlegging av reelle rettighetshavere.
• Betaler selskapet for deg privat, er spørsmålet hvorfor en tredjepart betaler og hvor pengene kommer fra.
• Er kontrollen uklar, skal handelen ikke gjennomføres. Konsesjon og vedtekter er egne spørsmål.